2023年3月全国房地产销售反弹，符合市场预期。国家统计局2023年4月18日公布了今年1-3月份的房地产销售数据。在今年1-3月份，全国房地产销售面积录得轻微的同比下跌，仅下跌1.8%，相比今年1-2月份的同比下跌3.6%有所收窄。值得注意的是，其中住宅销售面积在今年第一季度录得了同比增长（同比增1.4%），与今年1-2月份的同比下跌0.6%相比，迎来转向。
　　在销售金额方面，今年1-3月的全国商品房销售金额复苏更为明显，同比上升4.1%。其中，住宅销售金额在今年第一季度增长更甚，同比增幅达到7.1%。考虑到1）3月初购房需求的集中释放；以及2）由于去年疫情防控导致的低基数效应，我们认为3月份房地产市场销售的反弹是符合市场预期的。展望未来，考虑到4月份需求再一次出现放缓的趋势，以及低基数效应逐步褪去，我们认为销售的复苏会放缓，同时市场的分化继续存在。我们认为，高线城市的房地产销售将继续保持较强的韧性，主要考虑到放松政策以及更多购房需求的释放。
　　尽管房价整体有所复苏，市场分化表现仍然继续。2023年4月15日，国家统计局公布了3月份70个大中城市的房价指数情况。我们看到了房价较强的复苏势头。在2023年3月，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，显示了全国范围内房地产市场总体房价的复苏。当中，仅有三个城市（大连、牡丹江以及泉州）的新建商品住宅连续三个月录得环比和同比的下跌。我们相信，最近房价的复苏主要因为两个原因：1）过去新房端的买房折扣逐步撤回；以及2）更多的项目销售在高线城市，导致了房价的结构性改善。尽管房价有全面的复苏，我们认为价到量的传导仍然不完全畅通。我们看来，房地产销售市场在项目和区域层面的分化仍然明显存在，例如只有一些核心城市的高端项目在销售价格上，才具备一定的议价权。
　　房地产新开工数据继续疲软。2023年第一季度，房地产新开工面积继续疲软，同比跌幅达到19.2%。相较于2023年1-2月份的9.4%同比下跌，新开工数据下跌幅度继续扩大。在我们看来，目前，置于房地产开发商头顶的流动性问题，仍然没有完全消失，这也导致了开发商对于投资以及项目新开工的积极性不高。另外一个原因就是，由于去年土地投资的疲弱，也导致了今年这一时期阶段性的项目新开工较少。我们认为房地产新开工的数据在今年第二季度可能继续维持疲弱的势态。
　　行业观点：我们推荐土储优质的领先房地产企业，以及具有园区主题的企业。我们认为市场情绪的改善程度将取决于接下来几个月销售的修复程度。同时，我们建议投资人在选择标的上更为谨慎。我们仍推荐行业内的国企和优质民企。考虑到优质房企1）稳健的销售复苏；以及2）财务优势支撑高质量发展，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。