核心观点：
　　2022年房企收入利润双降，营收为2010年以来首次负增长，业绩为2010年以来首次亏损。有息负债规模保持稳定，但“三道红线”恶化，资产负债表需进一步修复。销售拿地规模下降，融资呈净流出状态，但支持性政策持续推出。2023年以来，房地产销售复苏明显，土拍市场热度恢复，我们认为销售复苏具有持续性，看好在此过程中穿越周期且具备高成长性的央国企和优质民企。
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　　2022年房地产开发商收入利润双降，利润率逐步筑底。我们对A+H共123家房企进行统计，2022年实现营收40732亿元，同比下降9.7%，为2010年以来首次负增长，实现归母净利润-498亿元，同比下降120.3%，为2010年以来首次出现亏损。板块实现毛利率17.3%，较上年下降4.7个百分点，结算利润率逐步筑底。
　　有息负债规模稳定，资产负债表仍需进一步优化。2022年，样本房企有息负债规模同比下降0.1%，其中央企、地方国企分别同比增长9.3%、7.1%，民企同比下降7.0%，央国企得益于信用优势在加杠杆，而民企有息负债规模已经连续两年下降。但是房企“三道红线”指标有所恶化，资产负债表仍需进一步优化。
　　销售拿地规模下降，融资呈净流出状态。2022年TOP20、TOP50、TOP100房企销售规模分别下降29.9%、39.4%、42.6%，头部房企表现相对更优。2022年拿地金额TOP100房企全口径拿地金额16503亿元，同比下滑56.5%，根据我们对19家样本房企的统计，2022年土地储备规模80867万方，同比下滑15.3%，随着2023年销售市场回暖，有较大的补库存压力。2022年是房地产债券偿还大年，全年净融资额为-4634亿元，较2021年下降10199亿元，随着信贷、债券、股权、REITs等针对房企融资的支持性政策持续推出，房企现金流情况有望改善。
　　投资建议：2021年四季度以来，房地产政策持续向好，同时随着疫情的放开，购房需求得到释放，进入2023年后，房地产销售复苏明显，土拍市场热度恢复，我们认为销售复苏具有持续性。我们看好能在此过程中穿越周期且具备高成长性的央国企和优质民企，推荐A股：华发股份、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：房地产销售持续下滑，房企信用恢复不及预期