摘要：回顾过往周期，当房地产市场基本面改善得到确认时，通常是伴随单月销售面积同比转正，房地产超额收益或出现较大幅度、较长时间的上涨。因此，我们将房地产需求分解为三大因素：购房能力、购房意愿及意愿的转化落地，并逐项进行分析来预测。当前来看，购房能力对销售复苏有明显保障，购房意愿仍维持高于去年平均水平特征，购房意愿转化有望于三季度进一步增强。基于以上分析，维持弱β交易强α的策略，经营层面量的改善对于选取个股可能短期更加重要。
　　回顾过往周期，当房地产市场基本面改善得到确认时，通常是伴随单月销售面积同比转正，房地产超额收益或出现较大幅度、较长时间的上涨。房地产成交是购房行为的结果，背后可分解为三大因素，分别是购房能力、购房意愿及意愿的转化落地。从研究框架上，我们会用不同指标来刻画和跟踪这些信息。
　　一、购房能力对销售复苏有明显保障
　　我们可以通过居民存款的情况观察居民的潜在购房能力，这是一项周期性比较强的刻画存款是否具备“搬家”能力的指标。居民新增存款和存款余额两项指标同比均处于高位，说明居民仍具有潜在购买力，购买力积累已经具备释放的基础，存款具备周期性“搬家”的可能。去年开始新增存款和存款余额同比上升，一方面包括了对经济不确定性的担忧带来的防御性存款增加，另一方面在房地产市场不景气的情况下潜在购房者，包括刚需和改善需求都有一定比例的持币观望。随着经济不确定性因素的影响减弱以及房地产市场逐步复苏，居民存款或逐步向房地产市场转化，购买能力或为房地产销售市场后续复苏提供支撑。
　　当然，居民存款的结构差异可能也会导致购买力的分布不均，但并不妨碍对于趋势的判断。
　　二、购房意愿仍维持高于去年平均水平特征
　　短期来看，新房案场来访和二手房带看情况或一定程度上反映市场购房意愿的改善。50个样本城市新房案场指数于2月实现同、环比转正，也是约一年半以来首次同比转正，3月数据环比持平，同比增幅收窄，但仍保持同比正增长。二手带看方面，二手带看指数于2月实现同、环比转正，虽然3月数据环比略有下降，但二手带看指数仍保持同比正增长，且绝对量仍明显高于去年任何一个单月的水平。也即我们认为短期的数据回落反映的是对疫情后刚需集中释放后斜率的向下修正，但修正归修正，整体依然体现了需求好转的特点。
　　同时，从周期角度观察，复苏的早期由于信心的构建难以一蹴而就，通常会先出现一波消灭降价盘（笋盘）的行情，然后会有一个买卖双方寻求新的价格均衡的过程而导致短暂的需求回落。通常在这个位置，市场都不太容易看清楚未来是衰退开始还是蓄力回升。我们认为当前就在这个位置，判断后续需求能蓄力回升。
　　此外，我们可以通过贝壳经理信心指数KMI观察更高频的市场情况，KMI或一定程度上反映出贝壳经纪人直接观察到的市场情况。KMI成交量指数近期边际回落，正同比也有所收窄，KMI成交量指数边际回落或预示4月高频数据环比承压，但考虑到去年4-5月基数较低，判断4-5月数据或有望保持正同比。
　　我们也提醒投资人注意一点，即连续的低基数就是周期，低基数并不是伪复苏，因为股价已经反映了前期需求的下滑。
　　三、购房意愿转化有望于三季度进一步增强
　　转化方面，货币活化指数作为宏观层面的指标一定程度上可以帮助我们判断购房意愿的转化情况，货币活化指数提高意味着存款结构向活期存款转化，更多潜在购买力可能进入市场。23年3月货币活化指数（M1/M2口径）边际上升，或一定程度上反映近期部分购房意愿逐步转化落地情况的好转。
　　而如何展望后续？我们维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正的判断。比如，从走在曲线之前的角度，我们可借助市场景气指数和二手折价率两个指标的情况推断后续市场走向。这两项指标可以一定程度上反映二手房业主对于房地产市场的信心，且对价格具有一定的前瞻性。
　　23年1-3月市场景气指数正同比持续扩大。根据经验，市场景气指数同比大约领先二手价格指数同比两个季度，据此推断三季度房价或将实现同比转正。此外，二手折价率同比也对房价具有一定的领先性。2月二手折价率实现同比转正，二手折价率同比改善一定程度上也佐证后续房价企稳回升。考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏。
　　四、投资建议
　　房地产板块：春节后到3月末板块股价的下跌已经是在反应对销售环比下跌的提前担忧，且部分投资人已经担忧到6月份突兀的高基数带来的数据扰动，也即，我们认为这些不利因素已经在价格里头大部分反应，板块边际关注度或持续回升。同时，基于上文分析，维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正，且板块具备超额收益的判断，维持“弱β交易强α”的策略，选股的弹性取决于经营层面的弹性，包括销售和拿地，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造