政策面：央行再提化解头部房企风险，自然资源部增加土地利用计划总量，多地进一步优化公积金政策。中央：1）央行：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2）自然资源部：推动“十四五”规划确定的重大项目，特别是城市群、都市圈现代基础设施加快建设，基于去年600万亩的基础，增加50万亩的土地利用计划总量，支撑和保障今年的建设用地总需求。各地：1）杭州市进一步放宽落户政策，大专学历可落户市区；钱塘区对区内限购政策进行了优化，外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房；2）漳州、安阳、常州、漳州等市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度和覆盖范围；3）厦门、江门等城市发布组合政策，包括土地出让政策、购房补贴、落户鼓励措施等。
　　基本面：本周新房市场成交量环比基本持平，二手房市场成交量环比改善。30大中城市商品房成交面积303万平，环比-0.1%，环比增速较上周上升30.6pct；同比+33.9%，同比增速较上周下降44.0pct。分线城市来看，本周一二线城市成交面积环比下降，三线城市成交面积环比上涨。18城二手房成交面积212万平，环比+21.1%，环比增速较上周上升49.0pct，同比+69.4%，同比增速较上周上升0.3pct。分线城市来看，本周一线城市成交面积环比下降，二三线城市成交面积环比上涨。
　　板块行情：本周SW房地产下跌0.29%，房地产跑赢大盘0.47pct，表现强于大市。恒生地产建筑业上涨4.20%，房地产跑赢大盘3.67pct，表现强于大市。恒生指数上涨0.53%，恒生物业服务及管理上涨5.80%，恒生物业服务及管理跑赢大盘5.28pct，表现强于大市。
　　本周观点：据不完全统计，3月底以来全国范围内至少已有超过30个城市释放了供给侧或需求侧放松政策。本周杭州、厦门等城市继续释放需求侧政策，正在逐步印证我们对Q2地产板块的三个预测之一，即“4月因城施策，各城市需求端政策进一步放松”。根据国家统计局数据，3月70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。分线城市来看，一二三线城市新房及二手房房价变动环比分别为，+0.3%/+0.5%、+0.6%/+0.3%、+0.3%/+0.2%。3月房价环比涨幅扩大，同比跌幅收窄，房价上涨城市数量增加。我们认为，随着4月交易量出现一定降温，四月份房价增幅可能会稍有减缓，但整体向好趋势将保持不变。
　　我们认为，本轮地产修复的公司Alpha会比行业Beta更强，个股Alpha更多会体现在2022年拿地足够集中的房企。地产公司推盘量通常是越到年底越高，所以我们会看到今年个股的Alpha会随着时间的推移越来越强。我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
　　风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。