房地产多数指标位于过去五年来的底部区域。房地产各项指标位于过去五年来的底部区域。2022年，我国商品房销售面积为13.58亿平，低于五年前的2018年水平；我国房地产新开工面积为12.06亿平，低于十年前2013年水平；全国房地产施工面积为90.50亿平，低于三年前的2020年水平；我国房地产竣工面积为8.62亿平，低于十年前的2013年的水平；全国房地产开发投资完成额为13.3万亿元，低于三年前的2020年水平。
　　高层重新定义房地产支柱性产业地位。2022年12月15日，前国务院副总理刘鹤在中国－欧盟工商领袖对话上指出，房地产是国民经济的支柱产业。我们认为，随着2023年经济重启和地产政策常态化下，行业各项指标增速有望触底回升。基于以上判断，我们在海通地产报告《房地产行业2023年展望——落实风险化解，推动格局优化！》中提出，中性条件下2023年的地产销售面积增速、新开工面积增速、房地产开发投资增速将分别回升至0.7%、0%、0.3%。
　　房地产恢复背景下有望重新拉动产业链。实际情况看2023年1-2月，我国商品房销售面积、房屋新开工面积、施工面积累计同比分别下滑3.6%、9.4%、4.4%，竣工面积累计同比增加8%；同期，我国房地产开发投资同比下滑5.7%。目前相比去年12月各项数据均处于触底回升阶段。我们认为房地产行业自身对产业链拉动效应在2023年有望重启恢复。
　　房地产对上下游行业的拉动呈三阶段特征。房地产行业是国民经济的重要产业之一，它可以拉动数量众多的上下游相关产业，从而使得房地产在以下三个阶段都可以起到拉动相关产业的作用。第一阶段，新开工阶段。例如，与建筑设计院相关的产品如规划设计；与工程机械有关的产品包括起重机、挖掘机；与钢铁有关的产品包括钢材、线材。第二阶段，施工阶段。与银行相关的产品包括开发贷、个人房贷、信托贷款；与建材有关的产品包括水泥、管材、涂料、瓷砖卫浴、防水材料、保温材料、玻璃、五金用品等；与有色有关的产品包括铝材、铜材；与化工有关的产品包括聚苯乙烯、纯碱；与银行有关的产品包括开发信贷、个人房贷；第三阶段，房竣工阶段。与装修有关的产品是装修信贷；与轻工相关的产品包括衣柜、橱柜、沙发、床垫、木门和窗等；与家电相关的产品包括白电、小家电、厨电等。此外，还有物业管理以及中介咨询服务等。本文分别从基本面数据和股价走势关联度两个维度对房地产板块对相关产业链拉动作用进行总结分析，并得出相关产业链复苏节奏的相关时间关系，供后阶段投资研究。
　　估值和投资建议。截至2023年4月14日，A股市场动态（TTM）PE在11.6倍，房地产板块动态（TTM）PE在13.3倍。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份；H股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、中长期不利因素增多的风险，以及风险企业出清速度和保交楼进度低于预期等风险。