事件：
　　3月31日，克而瑞发布2023年3月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额501亿元，中海、万科单月销售额分别为429、420亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期384亿元提升至420亿元。3月单月销售过百亿房企为18家，较去年同期增加3家，对比2021年同期减少19家。
　　点评：
　　3月房企销售额环比+40%，同比+20%、较前值+4pct，销售继续复苏、结构化特征明显。2023年3月，50家房企单月销售金额5,670亿元，环比+40%，较22年同比+20%、较前值+4pct；销售面积为3,309万方，环比+28%，较22年同比+14%、较前值+13pct；3月单月销售额增速创阶段新高；从累计数据看，1-3月累计销售金额12,864亿元，同比+1%、较前值+12pct；销售面积7,815万方，同比-8%、较前值+11pct，修复速度可观。我们认为，3月的销售继续复苏来源于：一方面，1-2月房企推盘普遍较少，3月开始房企普遍加大推盘量，新增供给上市推动了销售的继续复苏；另一方面，当前市场复苏的结构化特征明显，其中一二线城市等高能级城市的销售表现更为靓丽，从而由于城市结构的原因推动了销售均价的上升，1-3月50家房企销售均价1.65万元/方、同比+9%，其中3月单月销售均价1.71万元/方、同比+5%，除了城市的结构化因素外，房企的结构化因素也进一步显现，优质房企基本面弹性更强，推动集中度进一步提升。
　　 3月单月销售：保利、中海、万科排名前三，优质房企销售超预期、并房企分化继续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、万科分别位列二三。其中，保利501亿（YOY+30%）、中海429亿（YOY+89%）、万科420亿（YOY+1%）、华润388亿（YOY+86%）、招蛇339亿（YOY+53%）、碧桂园318亿（YOY-22%）、绿城299亿（YOY+44%）、华发242亿（YOY+149%）、龙湖221亿（YOY+30%）、建发房产213亿（YOY+99%）、越秀209亿（YOY+251%）、金地201亿（YOY-4%）、滨江175亿（YOY+126%）、融创112亿（YOY-49%）、旭辉83亿（YOY-31%）、新城79亿（YOY-34%）、世茂62亿（YOY-15%）、阳光城47亿（YOY+24%）、中南44亿（YOY-28%）、金科23亿（YOY-67%）等。3月房企销售改善趋势明显，企业分化也在加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+251%、华发+149%、滨江+126%、建发房产+99%、中海+89%、华润+86%、招蛇+53%、美的+51%、绿城+44%、金茂+30%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　 1-3月累计销售：保利、万科、碧桂园排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。从累计销售来看，保利位列第一，万科、碧桂园位列二三。其中，保利1,139亿（YOY+26%）、万科1,008亿（YOY-5%）、碧桂园880亿（YOY-34%）、中海835亿（YOY+73%）、华润790亿（YOY+72%）、招蛇722亿（YOY+53%）、绿城613亿（YOY+27%）、龙湖503亿（YOY+36%）、华发491亿（YOY+112%）、建发房产459亿（YOY+52%）、金茂442亿（YOY+40%）、金地441亿（YOY-3%）、越秀435亿（YOY+215%）、滨江407亿（YOY+63%）、融创293亿（YOY-60%）、新城215亿（YOY-31%）、旭辉211亿（YOY-26%）、世茂148亿（YOY-33%）、中南120亿（YOY-26%）、金科101亿（YOY-54%）、阳光城95亿（YOY-31%）等。1-3月50家房企累计销售金额同比开始出现正增长、改善趋势明显，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+215%、华发+112%、中海73%、华润+72%、滨江+63%、招蛇+53%、建发房产+52%、金茂+40%、龙湖+36%、绿城+27%、保利+26%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：3月销售继续复苏，结构化特征更明显，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。