事件：中国海外发展发布2022年年报，实现营业收入1803.2亿元，同比-25.6%；归母净利润232.6亿元，同比-42.1%；核心净利润244.2亿元，同比-28.0%。公司全年每股派发现金红利0.8港元，分红率为37.6%。
　　核心观点
　　受地产开发业务结算规模下行影响，公司营收有所下降；进一步受到结算利润率下行、三费率提升、投资收益规模下降、汇兑损益增加的影响，归母净利润的降幅相对更大；利润率虽相应下滑，但仍位居行业高位。2022年公司营业收入同比下降25.6%。其中地产开发销售业务收入1745.1亿元，同比下降26.2%，主要是由于结算规模下降，2022年公司竣工面积1445万平，同比下降35.9%。2022年公司归母净利润同比减少42.1%，主要是因为：1）结算利润率下行；2）三费率同比提升了1.1个百分点至4.2%，其中销售费用率、财务费用率同比分别提升0.6、0.4个百分点至2.2%、0.6%，不过整体而言公司销管费率仍是行业较低水平；3）2022年投资收益21.8亿元，同比下降40.8%；4）因人民币贬值计提汇兑净损失42.8亿元（2021年净收益24.6亿元）。另外，2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为21.3%、13.6%、12.9%，同比分别下降2.2、4.2、3.7个百分点，ROE也因此下降5.1个百分点至6.6%。2022年公司扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的核心净利润为244.2亿元，同比下降28.0%；归母净利润率为13.5%，同比下降0.5个百分点。截至2022年末，公司预收账款1076.8亿元，同比增长7.2%，预收款项/营业收入的比例为0.60，同比提升0.18，未来业绩保障程度明显提升。
　　公司境内外融资渠道通畅、融资成本低、现金充裕、财务稳健。1）在手资金充裕，注重现金流管理。截至2022年末，公司持有现金1103.1亿元，同比下降15.1%；其中受监管的预收款为251.7亿元，占比22.8%；另有未动用银行授信额度576.8亿元。2022年境内外债务资金流入合计943.2亿元，同比增长6.6%；归还债务769.6亿元，同比增长37.7%。2022年公司实现销售回款1907.7亿元，同比下降22.0%；其他经营回款111.2亿元，总经营回款为2018.9亿元。公司土地成本1054.8亿元，同比下降19.5%；建安支出780.4亿元，同比增长3.8%。2）公司继续发挥境内外双融资平台优势，优化债务结构，融资成本持续处于行业低位。截至2022年末，公司有息负债规模2703.9亿元，同比增长11.8%；一年内到期的短期有息负债占比14.6%，同比下降3.9个百分点；2023年上半年到期需归还各类贷款合共为161.3亿元。2022年公司全年融资943.2亿元，同比增长6.6%。其中，公司新增境外贷款200.4亿元；境内发行债券合计285亿元（包括公司债券105亿元、中期票据130亿元、绿色碳中和资产支持专项计划证券50亿元）。融资成本处于行业最低区间，2022年平均融资成本约3.57%，较2021年小幅上升0.02BP。3）截至2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率53.7%，较2021年提升0.1个百分点；净负债率42.9%，较2021年提升11.5个百分点；现金短债比为2.80X，较2021年下降0.11X，体现出公司极强的杠杆管控以及现金回流管理能力。
　　地产开发板块：1）销售：行业市占率进一步提升，2023年销售目标增速高达20%。2022年公司实现销售金额2948亿元，同比下降20.2%；销售面积1387万平，同比下降26.6%；全国商品房销售金额占比从2021年的2.03%上升至2.21%。根据克而瑞数据，2022年公司权益销售额2761亿元，权益比例高达94%，远超行业水平。全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三。公司强化货量结构优势，在量价齐跌的市场环境中销售均价仍保持增长，2022年公司销售均价同比提升了8.7%至21252元/平。公司进一步加强销售回款，北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，均超过100亿元。2023年1-3月公司销售金额835亿元，同比增长73.9%，全口径销售和权益销售排名分别进一步提升至第四和第二。公司计划在2023年争取实现20%的销售增速。2）拿地：2022年公司拿地强度逆势提升。2022年公司新获取项目40个，新增土地建面739万平，同比下降36.6%；由于一线城市拿地较多，楼面均价达到14982元/平，同比增长26.6%；拿地金额1107亿元，同比下降19.7%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为37.6%，较2021年提升了0.3个百分点；权益拿地金额864亿元，权益拿地比例为78.0%，同比下降了16.1个百分点。公司抓住行业洗牌机遇，积极寻求并购发展，2022年在广州、上海、成都等城市进行并购，合计106.6亿元，下阶段公司将继续寻求并购机会。2023年1-3月公司拿地金额42亿元，同比下降60.4%，拿地强度5.0%。3）土地储备：截至2022年年末，公司总土地储备6842万平，同比下降15.3%。2023年公司可售货值超7900亿元，销售增长可期。
　　加快商业项目入市节奏，租金收入有望加速增长。公司持有型商业物业经营稳健，2022年商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%。公司2022年新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米，为商业收入加速增长注入新的

研究报告全文：房地产证券研究报告行业点评2023年4月4日房地产行业事件点评强于大市中国海外发展业绩短期承压但利润率仍处行业前列2023年计划销售增长两成事件中国海外发展发布2022年年报实现营业收入18032亿元同比-256归母净利润2326亿元同比-421核心净利润2442亿元同比-280公司全年每股派发现金红利08港元分红率为376核心观点受地产开发业务结算规模下行影响公司营收有所下降进一步受到结算利润率下行三费率提升投资收益规模下降汇兑损益增加的影响归母净利润的降幅相对更大利润率虽相应下滑但仍位居行业高位2022年公司营业收入同比下降256其中地产开发销售业务收入17451亿元同比下降262主要是由于结算规模下降2022年公司竣工面积1445万平同比下降3592022年公司归母净利润同比减少421主要是因为1结算利润率下行2三费率同比提升了11个百分点至42其中销售费用率财务费用率同比分别提升0604个百分点至2206不过整体而言公司销管费率仍是行业较低水平32022年投资收益218亿元同比下降4084因人民币贬值计提汇兑净损失428亿元2021年净收益246亿元另外2022年公司毛利率净利率归母净利润率分别为213136129同比分别下降224237个百分点ROE也因此下降51个百分点至662022年公司扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后的核心净利润为2442亿元同比下降相关研究报告280归母净利润率为135同比下降05个百分点截至2022年末公司预收账款10768保利发展业绩与利润率短期承压融资与资金优亿元同比增长72预收款项营业收入的比例为060同比提升018未来业绩保障程度明显提升势显著20230402公司境内外融资渠道通畅融资成本低现金充裕财务稳健1在手资金充裕注重现金建发国际集团营收业绩高速增长在手现金实现流管理截至2022年末公司持有现金11031亿元同比下降151其中受监管的预收款为双位数增长202304022517亿元占比228另有未动用银行授信额度5768亿元2022年境内外债务资金流入合万科营收业绩同比增长债务期限与结构持续优计9432亿元同比增长66归还债务7696亿元同比增长3772022年公司实现销售回款亿元同比下降其他经营回款亿元总经营回款为亿元公化2023033119077220111220189司土地成本10548亿元同比下降195建安支出7804亿元同比增长382公司继华润置地核心净利润稳健增长央企龙头资金优续发挥境内外双融资平台优势优化债务结构融资成本持续处于行业低位截至2022年末势充沛20230329公司有息负债规模27039亿元同比增长118一年内到期的短期有息负债占比146同绿城中国营收与核心净利稳步增长债务结构显比下降39个百分点2023年上半年到期需归还各类贷款合共为1613亿元2022年公司全年融资亿元同比增长其中公司新增境外贷款亿元境内发行债券合计著优化202303299432662004285亿元包括公司债券105亿元中期票据130亿元绿色碳中和资产支持专项计划证券50亿元招商蛇口短期业绩与盈利水平承压看好后续优融资成本处于行业最低区间2022年平均融资成本约357较2021年小幅上升002BP3质土储兑现及多类型REITs平台构建20230321截至2022年末公司剔除预收账款的资产负债率537较2021年提升01个百分点净负债率429较2021年提升115个百分点现金短债比为280X较2021年下降011X体现出公司极强的杠杆管控以及现金回流管理能力地产开发板块1销售行业市占率进一步提升2023年销售目标增速高达202022年公中银国际证券股份有限公司司实现销售金额2948亿元同比下降202销售面积1387万平同比下降266全国商具备证券投资咨询业务资格品房销售金额占比从2021年的203上升至221根据克而瑞数据2022年公司权益销售额2761亿元权益比例高达94远超行业水平全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五房地产行业和第三公司强化货量结构优势在量价齐跌的市场环境中销售均价仍保持增长2022年公司销售均价同比提升了87至21252元平公司进一步加强销售回款北京广州深圳杭证券分析师夏亦丰州厦门及天津销售回款理想均超过100亿元2023年1-3月公司销售金额835亿元同比增长739全口径销售和权益销售排名分别进一步提升至第四和第二公司计划在2023年862120328348争取实现20的销售增速2拿地2022年公司拿地强度逆势提升2022年公司新获取项目yifengxiabocichinacom40个新增土地建面739万平同比下降366由于一线城市拿地较多楼面均价达到14982证券投资咨询业务证书编号S1300521070005元平同比增长266拿地金额1107亿元同比下降197拿地强度拿地金额销售金额为376较2021年提升了03个百分点权益拿地金额864亿元权益拿地比例为780同比下降了161个百分点公司抓住行业洗牌机遇积极寻求并购发展2022年在广州上海证券分析师许佳璐成都等城市进行并购合计1066亿元下阶段公司将继续寻求并购机会2023年1-3月公司862120328710拿地金额42亿元同比下降604拿地强度503土地储备截至2022年年末公司jialuxubocichinacom总土地储备6842万平同比下降1532023年公司可售货值超7900亿元销售增长可期加快商业项目入市节奏租金收入有望加速增长公司持有型商业物业经营稳健2022年商业证券投资咨询业务证书编号S1300521110002物业收入亿元同比增长公司年新增个运营商业项目包括个购物中526182022155心1栋写字楼6家星级酒店3栋长租公寓新增商业运营建筑面积88万平方米为商业收入加速增长注入新的动能2021-2023年公司新增持有型商业项目迎来入市高峰其中2021年新增18个2022年新增15个2023年预计新增20个商业项目投入运营三年合计新增商业项目53个预计至2023年末2021-2023年的新增项目数量占公司持有型商业项目总数量的396运营建筑面积占比404随着消费REITs的试点推出我们预计公司有望加入到商业地产REITs的发行行列中投资建议公司作为央企龙头开发商信用优势明显融资渠道畅通土地储备充沛一方面2022年开发业务的市占率销售排名拿地强度均逆势提升另一方面随着疫情影响结束以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期公司商业收入或有望迎来加速增长我们建议持续关注风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧附录图表12022年中国海外发展实现营业收入18032亿元图表22022年中国海外发展实现归母净利润2326亿元同比下降256同比下降421中国海外发展营收及增速中国海外发展归母净利润及增速300040500439020154416224224393440162500304301040034085855185791351803220020001636510114866300-851370785102326-1015000200-201000-10-30500100-20-421-40-2560-300-50201720182019202020212022201720182019202020212022营业收入亿元同比增速归母净利润亿元同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表3截至2022年末中国海外发展预收账款10768图表4截至2022年末中国海外发展预收账款营业收入亿元同比增长72为060X中国海外发展预收账款及增速中国海外发展业绩保障倍数14003007065121120600601200237107680605597942021004620100081470504110800720460000340002-1020001-1710-20002018201920202021202220182019202020212022预收账款亿元同比增速预收账款营业收入资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表52022年中国海外发展毛利率净利率和归母净利图表62022年中国海外发展三费率为42同比提升11润率分别为213136129个百分点中国海外发展利润率中国海外发展三费率50538240334337408063000805042572752612573023530214213171714178171320265136224925423610166118192212915161600201720182019202020212022201720182019202020212022毛利率净利率归母净利润率销售费用率管理费用率财务费用率资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券2023年4月4日房地产行业事件点评2图表72022年中国海外发展投资收益218亿元同比下图表82022年中国海外发展ROE下降至66降408中国海外发展投资收益及增速中国海外发展ROE6010003030850486508002525369604033744202015315820300401481403020015117151232182016200106610-241-201000505-408-400-6000000201720182019202020212022201720182019202020212022投资收益亿元同比增速权益乘数右轴ROE资产周转率归母净利润率资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表9截至2022年末中国海外发展剔除预收账款后的图表10截至2022年末中国海外发展有息负债27039资产负债率净负债率现金短债比分别为537429亿元同比增长118和280X中国海外发展三道红线指标中国海外发展有息负债及增速6074683000270392553724192230657725005053820518536533536196686200016918110401574315015429513470400391150011830410100086305314291280285271320500522521000120172018201920202021202200有息负债亿元同比增速201720182019202020212022现金短债比右轴剔除预收款项后的资产负债率净负债率资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表11截至2022年末中国海外发展短息有息负债占图表12截至2022年末中国海外发展货币资金1103亿比146元同比下降151中国海外发展有息负债结构中国海外发展货币资金及增速10014001299301200107711032068092920100083184215960816103109179198728608548004060013040020-10200128140184146-151083810-20201720182019202020212022201720182019202020212022短期负债占比长期负债占比货币资金亿元同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券2023年4月4日房地产行业事件点评3图表132022年中国海外发展销售金额2948亿元同比图表142022年中国海外发展销售面积1387万平同比下下降202降266中国海外发展销售面积及增速中国海外发展销售金额及增速377225008040003695807123607739191718903500200017946030122948601593300014461387404015002500232129820252126200020100010269-1401500453240500-44835-201000-266-202-205000-4020172018201920202021202220231-30-4020172018201920202021202220231-3销售面积万平同比增速销售金额亿元同比增速资料来源公司年报克而瑞中银证券资料来源公司年报克而瑞中银证券图表152022年中国海外发展销售均价21252元平同图表162022年中国海外发展市占率提升至221比增长87中国海外发展销售均价及增速中国海外发展市占率250002026178210242125223619550152420000189101881718419221112208160491022201203872015000539173161801000016-514500012-105-10100-1520172018201920202021202220172018201920202021202220231-3市场占有率销售均价元平同比增速资料来源公司年报克而瑞中银证券资料来源公司年报国家统计局中银证券数据说明市占率公司销售额全国商品房销售金额图表172022年中国海外发展新增土地储备建面739万图表182022年中国海外发展拿地金额1107亿元同比下平同比下降366降197中国海外发展新增土地储备建面及增速中国海外发展拿地金额及增速200030160014431485101741176413791800291358152014000160017713491200-861107-10140010114611651000-197-2012001301000800-30739-10800-136600-40600-20400-50400-3020020042-604-60-350-3660-400-702017201820192020202120222018201920202021202220231-3新增土地储备建面万平同比增速拿地总价亿元同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报克而瑞中银证券2023年4月4日房地产行业事件点评4图表192022年中国海外发展权益拿地金额864亿元拿图表202022年中国海外发展新增土地楼面均价14982元地权益比例780平同比增长266中国海外发展权益拿地金额及拿地权益比例中国海外发展拿地楼面均价及增速14001318129812016000149827012001134108410058460971941140001296010001183650864801200075176378010066408001000030608181266600800017620404006000102002004000-1000200020182019202020212022-223-200-30权益拿地总价亿元拿地权益比例20182019202020212022楼面均价元平同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表212022年中国海外发展拿地强度376图表22截至2022年末中国海外发展土地储备6842万平同比下降153中国海外发展拿地强度拿地金额销售金额中国海外发展土地储备及增速10000914491905060892390004348077405080004796842700063753040394376373376600020305000400010203030000-2410200050-101000-1210-1532018201920202021202220231-30-20201720182019202020212022拿地强度土地储备万平同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券图表232022年中国海外发展竣工面积1445万平同比图表222022年中国海外发展融资成本357下降359中国海外发展竣工面积及增速中国海外发展融资成本2500225330262520119820200017864163493104274304211445136438015000335535711351000-102-201500-30-35900-40201720182019202020212022201720182019202020212022融资成本竣工面积万平同比增速资料来源公司年报中银证券资料来源公司年报中银证券2023年4月4日房地产行业事件点评5披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点该证券分析师声明本人未在公司内外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务没有担任本报告评论的上市公司的董事监事或高级管理人员也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益中银国际证券股份有限公司同时声明将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的请慎重使用所获得的研究报告以防止被误导中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任评级体系说明以报告发布日后公司股价行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准公司投资评级买入预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数20以上增持预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数10-20中性预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10-10之间减持预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在10以上未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级行业投资评级强于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数中性预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平弱于大市预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数未有评级因无法获取必要的资料或者其他原因未能给出明确的投资评级沪深市场基准指数为沪深300指数新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数2023年4月4日房地产行业事件点评6风险提示及免责声明中银国际证券股份有限公司本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布中国上海浦东银城中路200号本报告发布的特定客户包括1基金保险QFIIQDII等能够充分理解证券研究报告中银大厦楼具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户2中银国际证券股份有39限公司的证券投资顾问服务团队其可参考使用本报告中银国际证券股份有限公司的证券邮编200121投资顾问服务团队可能以本报告为基础整合形成证券投资顾问服务建议或产品提供给接电话862168604866受其证券投资顾问服务的客户传真862158883554中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策需充分咨询证券投资顾问意见独立作出投资决策中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等相关关联机构本报告内含保密信息仅供收件人使用阁下作为收件人不得出于任何目的直接或间接复制派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人或将此报告全部或部分内容发表如发现本研究报告被私自刊载或转发的中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施追中银国际研究有限公司究有关媒体或者机构的责任所有本报告内使用的商标服务标记及标记均为中银国际证券香港花园道一号股份有限公司或其附属及关联公司统称中银国际集团的商标服务标记注册商标或中银大厦二十楼注册服务标记电话85239886333本报告及其所载的任何信息材料或内容只提供给阁下作参考之用并未考虑到任何特别的致电香港免费电话投资目的财务状况或特殊需要不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据中国网通10省市客户请拨打108008521065的要约或邀请亦不构成任何合约或承诺的基础中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者本报告的内容不构成对任何人的投资建议阁下中国电信21省市客户请拨打108001521065不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何新加坡客户请拨打8008523392报告中所指之投资产品之前就该投资产品的适合性包括阁下的特殊投资目的财务状况传真85221479513及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信中银国际证券有限公司可靠的来源取得或达到但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事香港花园道一号高管员工或其他任何个人包括其关联方都不能保证它们的准确性或完整性除非法律或规则规定必须承担的责任外中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失中银大厦二十楼负任何责任本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性完整性或公平性不作任电话85239886333何明示或暗示的声明或保证阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断本报告仅反传真85221479513映证券分析师在撰写本报告时的设想见解及分析方法中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略为中银国际控股有限公司北京代表处免生疑问本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场中国北京市西城区本报告可能附载其它网站的地址或超级链接对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站西单北大街号层以外的资料中银国际集团未有参阅有关网站也不对它们的内容负责提供这些地址或超1108级链接包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接的目的纯粹为了阁下的方便及邮编100032参考连结网站的内容不构成本报告的任何部份阁下须承担浏览这些网站的风险电话861083262000本报告所载的资料意见及推测仅基于现状不构成任何保证可随时更改毋须提前通知传真861083262291本报告不构成投资法律会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况本报告不能作为阁下私人投资的建议中银国际英国有限公司过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗2F1Lothbury示的保障本报告所载的资料意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断LondonEC2R7DB可随时更改本报告中涉及证券或金融工具的价格价值及收入可能出现上升或下跌UnitedKingdom部分投资可能不会轻易变现可能在出售或变现投资时存在难度同样阁下获得有关投资电话442036518888的价值或风险的可靠信息也存在困难本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下传真442036518877如上所述阁下须在做出任何投资决策之前包括买卖本报告涉及的任何证券寻求阁下相关投资顾问的意见中银国际美国有限公司中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有保留一切权利美国纽约市美国大道1045号7BryantPark15楼NY10018电话12122590888传真12122590889中银国际新加坡有限公司注册编号199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼049908电话656692682965345587传真656534399665323371