核心观点
　　REITs扩募的正式获批是中国基础设施公募REITs市场发展过程中的里程碑事件。扩募助力资产的持续盘活，赋予已发行REITs新增长空间。扩募通过纳入优质资产以降低REITs组合风险并提升收益，对于REITs市场规模的扩充、底层资产类别的丰富、投资人选择的多样性、市场机构参与的热情、一二级市场联动活跃性也都将起到助推作用。首批四单扩募REITs资产质地优良，将有效为市场后续扩募形成示范效应。随着监管近期的频频动作，我国公募REITs市场“新发+扩募”双轮驱动的格局日益凸显，共同促进REITs市场行稳致远高质量发展。
　　事件：
　　2023年3月31日晚间，中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT作为首批扩募的公募REITs于上交所及深交所官网所显示的审核状态均已变更为“通过”，首批四单公募REITs扩募正式获批。
　　简评
　　扩募助力已发行REITs分散组合风险、增厚分派收益，为市场持续发展注入长久活力。从海外经验看，当REITs市场趋于成熟后，规模的提升与增长主要依托于扩募。REITs管理人可以通过对于底层资产地域、业态的合理布局规划，进而最大程度分散REITs组合的风险与波动性并增收分派收益，持续提升REITs内在投资价值且正向支撑REITs的估值水平与流动性，形成资产与资本的良性互动。对于整体REITs市场而言，未来市场规模的扩充、底层资产类别的丰富、投资人选择的多样、市场机构参与的热情、一二级市场联动的活跃性都将得到进一步的提升。
　　首批扩募资产优质，有望形成示范效应。上交所的两单扩募REITs中，华安张江光大园REIT扩募资产为与首发资产同在上海市张江高新园区内的张润大厦，资产依托张江高科技产业集聚地的平台与地位，吸引了包括集成电路、先进制造、等行业内优质的企业入驻，运营稳定。中金普洛斯仓储物流REIT本次拟扩募3处分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈的仓储物流资产，园区服务辐射范围广阔，底层资产分散度高，稳定性强。深交所的两单扩募REITs中，博时蛇口产园REIT本次的扩募资产为招商局光明科技园科技企业加速器二期，项目租户多元，以高端制造、生物产业及新一代信息技术产业为主，同时也是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目。红土创新盐田港REIT的扩募资产为世纪物流园项目，区位及交通优势，与首发资产均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应。综合来看，首批四单扩募REITs合计新募约46亿元，拟购入的底层资产普遍具备质地优良，运营业绩稳定的特性，将极大程度地为后续扩募REITs形成良好示范效应。
　　发改委及证监会动作频频，“首发+扩募”双轮驱动公募REITs市场行稳致远。3月24日，国家发改委及证监会分别发布通知，将百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目等消费基础设施纳入公募REITs试点范围。叠加首批四单公募REITs扩募正式获证监会变更注册批复，我国公募REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局逐渐明晰。REITs首发和扩募项目的常态化发行有利于有效地盘活存量资产，加快形成存量资产和新增投资的良性循环，推动中国基础设施公募REITs市场行稳致远地高质量发展。
　　风险分析
　　1.审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2.疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3.政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。