Q1销售高增长，维持“买入”评级
　　22年北京销冠项目天坛府已于3月25日加推，助力公司销售高增长，全年可售货值充裕。我们维持23-25年EPS为0.43/0.56/0.67元的盈利预测。可比公司平均2023PE为11倍，考虑到公司充裕的北京土储，销售、拿地和业绩的积极改善，以及潜在的整合空间，我们依然认为公司合理2023PE为15倍，目标价6.45元，维持“买入”评级。
　　3月天坛府加推助力销售同比+133%，全年可售货值充裕
　　根据中指院的数据，公司3月实现销售金额57亿元，同比+133%。根据北京住建委的预售证信息，22年北京销冠项目天坛府已于3月25日加推，我们预计对于公司3月销售贡献较大。Q1公司累计实现销售金额120亿元，同比+138%，销售排名进一步提升至35位（22全年为69位）。全年来看，22年末公司已经开售的项目中尚未出售的建面达到116万平，其中北京75万平，叠加土储项目推进（例如天坛府仍有部分货值未推出）和北京市场复苏，有望为公司23年的销售增长打下基础。
　　业绩受多因素扰动，2023年有望好转
　　公司22年营收增速放缓，主要因为疫情导致部分项目交付延迟。业绩出现亏损，主要因为：1、结转结构变化及行业利润率下行压力，导致房地产开发毛利率同比-9.9pct至11.2%；2、公司和参股企业中科招商所持有的交易性金融资产股价下跌，导致亏损15.3亿元；3、租金减免9100万元。截至22年末，公司待结转建面315万平，其中北京186万平。随着天坛府等优质项目逐步结转、股票市场好转和疫情防控优化，23年公司报表业绩有望扭亏，较22年显著改善。
　　北京土储充裕、货币资金充足，未来发展动能强劲
　　得益于销售逆势增长和棚改项目回款，公司22年经营性现金流净额同比+170%至83.4亿元。充裕资金支撑下，公司抓住土地市场竞争减弱的时机，拿地建面同比+21%至103万平，其中在北京以底价或接近底价获得5宗地块，拿地总价89.6亿元，权益比例96%，其中Q4的积极拿地使得“三道红线”指标从Q3的黄档变为年末的橙档。截至22年末，公司土地储备达到1157万平，其中北京874万平（未开工计容建面380万平、在建建面494万平），仍有11个棚改/一级开发项目正在推进，待开发资源丰富；货币资金139亿元，仍处于十年来的高位，23年拿地弹药充足。
　　风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。