销售同比大增，维持“买入”评级
　　公司1-2月销售金额实现高速增长，主要得益于北京存量项目续销。公司在北京拥有充裕货值，22年销冠天坛府有望加推，在手项目和拿地资金充裕，叠加北京市场复苏，有望推动公司23年销售金额持续增长。此外，公司通过收购兴瑞公司将望坛棚改的全部开发收益收入囊中，凸显集团支持。我们维持22-24EPS分别为-0.42/0.43/0.56元的盈利预测，可比公司平均2023PE为12.4倍，考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间，我们认为合理2023PE为15倍，目标价6.45元，维持“买入”评级。
　　1-2月销售金额快速恢复，核心项目有望加推
　　根据中指院的数据，公司1-2月实现销售金额63亿元，同比+138%，销售金额排名从22全年的69名进一步提升至42名，我们认为主要得益于公司存量项目（如国誉燕园、龙樾天元、京能樾园等）续销带来的增长。值得关注的是，22年北京销冠项目天坛府有望在后续逐步加推，我们综合北京住建委的预售证信息估算，可售货值预计超过80亿元，此外公司22年9月、11月在北京获取的2宗地块尚未入市，这些都有望为公司23年的销售增长打下基础。
　　北京房地产市场初现复苏态势，“一区一策”下迎接改善机遇
　　根据Wind的数据，23年初至2月24日北京新房成交面积同比+5%，优于60城新房（-14%），二手房成交面积同比+11%，春节后日度成交持续上行。另据统计局数据，1月北京二手房价环比+0.9%，结合量价来看已初现复苏态势。此外，23年2月北京市政府在《2023年市政府工作报告重点任务清单》中提到要完善‘一区一策’调控措施，意味着北京各区房地产政策有望迎来优化机遇，这对于深耕北京的公司而言或将带来机遇。
　　收购兴瑞公司获取望坛棚改全部开发收益，凸显集团全力支持
　　根据公司公告，23年1月14日公司以自有资金收购控股股东北京城建集团持有的兴瑞公司100%股权，对价1.59亿元。公司此前与兴瑞公司合作开发望坛棚改项目，孵化出天坛府等可售商品房。本次收购后，公司将享有望坛棚改项目全部开发收益，同时理顺管理关系，解决同业竞争问题，体现了集团对于公司做大做强的大力支持。我们认为随着天坛府等项目逐步进入结算期，其有望对公司23-24年业绩产生积极影响。
　　风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告城建发展600266CH销售大增集团支持解决同业竞争华泰研究动态点评投资评级维持买入2023年2月28日中国内地房地产开发目标价人民币645研究员陈慎销售同比大增维持买入评级SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228公司1-2月销售金额实现高速增长主要得益于北京存量项目续销公司在北京拥有充裕货值22年销冠天坛府有望加推在手项目和拿地资金充裕研究员刘璐叠加北京市场复苏有望推动公司23年销售金额持续增长此外公司通SACNoS0570519070001liulu015507htsccom过收购兴瑞公司将望坛棚改的全部开发收益收入囊中凸显集团支持我们SFCNoBRD825862128972218维持22-24EPS分别为-042043056元的盈利预测可比公司平均研究员林正衡2023PE为124倍考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom我们认为合理2023PE为15倍目标价645元维持买入评级SFCNoBRC046862128972087联系人陈颖1-2月销售金额快速恢复核心项目有望加推SACNoS0570122050022chenying019881htsccom根据中指院的数据公司1-2月实现销售金额63亿元同比138销售8675582492388金额排名从22全年的69名进一步提升至42名我们认为主要得益于公司存量项目如国誉燕园龙樾天元京能樾园等续销带来的增长值得关基本数据注的是年北京销冠项目天坛府有望在后续逐步加推我们综合北京住22目标价人民币645建委的预售证信息估算可售货值预计超过80亿元此外公司22年9月收盘价人民币截至2月28日51111月在北京获取的2宗地块尚未入市这些都有望为公司23年的销售增长市值人民币百万11531打下基础6个月平均日成交额人民币百万1749352周价格范围人民币332-566人民币北京房地产市场初现复苏态势一区一策下迎接改善机遇BVPS1084根据Wind的数据23年初至2月24日北京新房成交面积同比5优于股价走势图60城新房-14二手房成交面积同比11春节后日度成交持续上行另据统计局数据1月北京二手房价环比09结合量价来看已初现复苏城建发展人民币相对沪深300态势此外23年2月北京市政府在2023年市政府工作报告重点任务清60010单中提到要完善一区一策调控措施意味着北京各区房地产政策有望5255迎来优化机遇这对于深耕北京的公司而言或将带来机遇4500收购兴瑞公司获取望坛棚改全部开发收益凸显集团全力支持3755根据公司公告23年1月14日公司以自有资金收购控股股东北京城建集团30010Mar-22Jun-22Oct-22Feb-23持有的兴瑞公司100股权对价159亿元公司此前与兴瑞公司合作开发望坛棚改项目孵化出天坛府等可售商品房本次收购后公司将享有望资料来源Wind坛棚改项目全部开发收益同时理顺管理关系解决同业竞争问题体现了集团对于公司做大做强的大力支持我们认为随着天坛府等项目逐步进入结算期其有望对公司23-24年业绩产生积极影响风险提示疫情发展不确定性区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资导致业绩波动的风险经营预测指标与估值会计年度202020212022E2023E2024E营业收入人民币百万1389124184217092736631565-15467410102326061534归属母公司净利润人民币百万12346412694741973301262-4088480424774202732971EPS人民币最新摊薄055028042043056ROE394324313520619PE倍934179812171185913PB倍045045047046044EVEBITDA倍235230241770318251451资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1城建发展600266CH图表1可比公司估值情况EPS元PE彭博代码股票名称总市值亿元收盘价元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E600007CH中国国贸1792017791021121201381750158814851291000402CH金融街15811529055057059068962926895779600376CH首开股份139815420270090410392020624413281398平均1577291912361156注数据截止2023年2月28日盈利预测数据来自Wind一致预期资料来源Wind华泰研究图表2城建发展PE-Bands图表3城建发展PB-Bands人民币城建发展5x10x人民币城建发展03x04x15x20x25x05x06x30820610402100Mar20Aug20Jan21Jun21Nov21Apr22Sep22Feb23Mar20Aug20Jan21Jun21Nov21Apr22Sep22Feb23资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究风险提示疫情发展不确定性国内防控政策放开后仍存在疫情反复病毒变异的可能可能对房企经营造成不利影响区域市场风险公司土地储备主要位于北京若北京房地产市场出现较大波动可能会对公司销售拿地和业绩表现造成较大影响棚改和一级开发项目进展不及预期的风险公司拥有较多棚改和一级开发项目这类项目通常开发周期较长不确定性较大项目进展和实际盈利能力存在不及预期的风险股权投资导致业绩波动的风险公司股权投资较多可能通过投资收益公允价值变动损益等科目放大公司业绩的波动性此外少数股东损益占比的波动也可能对公司业绩造成较大扰动免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2城建发展600266CH盈利预测资产负债表利润表会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E流动资产114475121378134575150011157179营业收入1389124184217092736631565现金1055314155205922872232486营业成本928518802171342094823869应收账款131045806111691023014452营业税金及附加14201422127617792210其他应收账款61826746682288169222营业费用48953682258683710401136预付账款31052581224338383177管理费用5064149426651287936188382存货868769130198605101563104610财务费用107244374487384971657244其他流动资产76286537620169697540资产减值损失3290540377434184104947347非流动资产1688917917175221911420513公允价值变动收益320867221980000000000长期投资30653329284232063570投资净收益3721620181750001000010000固定投资5818162558515966905079794营业利润151113956949119882499无形资产000000000000000营业外收入8173995185522222691其他非流动资产1324213963141641521716146营业外支出15181344126613761329资产总计131364139295152098169124177692利润总额150414216890219972512流动负债4634058174738728881596067所得税4010049389172264991362808短期借款000000000000000净利润1103927438612814971884应付账款923010365124801545016375少数股东损益131562861886135240962180其他流动负债3711147810613917336579692归属母公司净利润12346412694741973301262非流动负债5704552503506965150751165EBITDA260919352695223472856长期借款3760735494323953229730998EPS人民币基本044017042043056其他非流动负债1943817009183001921120167负债合计103386110677124567140322147231主要财务比率少数股东权益22213011309736214243会计年度202020212022E2023E2024E股本22572257225722572257成长能力资本公积32613329332933293329营业收入15467410102326061534留存公积1574415892152891633717656营业利润445676714982386092568归属母公司股东权益2575825607244342518126218归属母公司净利润4088480424774202732971负债和股东权益131364139295152098169124177692获利能力毛利率33162226210823452438现金流量表净利率794383397547597会计年度人民币百万202020212022E2023E2024EROE394324313520619经营活动现金9037630921309671373778ROIC305211099432553净利润1103927438612814971884偿债能力折旧摊销649999068409975411199资产负债率78707946819082978286财务费用107244374487384971657244净负债比率186741650213199107389497投资损失3721620181750001000010000流动比率247209182169164营运资金变动2752961461179156481659速动比率046042042046047其他经营现金195486201844105027934988营运能力投资活动现金35012653091494100797953总资产周转率011018015017018资本支出96391839913293125466295应收账款周转率1010225578255782557825578长期投资831559840486363636436364应付账款周转率104192150150150其他投资现金170582386918485177255293每股指标人民币筹资活动现金2175159435164200096583每股收益最新摊薄055028042043056短期借款2000000000000000每股经营现金流最新摊薄040137580316167长期借款67442113309998871299每股净资产最新摊薄11411135108311161162普通股增加37609000000000000估值比率资本公积增加223726811000000000PE倍934179812171185913其他筹资现金47011886206520992265PB倍045045047046044现金净增加额921083586643781303764EVEBITDA倍235230241770318251451资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3城建发展600266CH免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提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