研究报告全文：城建发展600266经营多方位优化上调评级至跑赢行业2023-03-28投资建议我们上调城建发展投资评级由中性至跑赢行业理由如下报表压力充分释放今年开启轻装上阵公司2022年归母净利润亏损93亿元与业绩预告基本一致主要因1部分项目结转进度低于预期致收入仅增长22结算毛利率同比下降85ppt3对外股权投资损失致投资收益亏损78亿元公允价值损失76亿元我们预计公司存量资产减值压力基本释放完毕同时后续公司计划适度减少对外股权投资头寸以降低业绩波动叠加临河望坛等棚改项目陆续进入结算期带动营业收入增长我们预计公司今年起业绩有望重归增长通道预计2023年销售额有望延续增长拿地保持积极态度公司2022年实现销售金额303亿元同比增长18其中天坛府望坛棚改项目项目贡献120亿元同时公司2022年于北京黄山和保定共增土储项目7个拿地金额超百亿元对应拿地强度约40受益于北京等核心城市房地产市场景气度率先恢复公司2023年1-2月实现销售额63亿元同比增长138中指数据库口径我们预计公司天坛府项目后续批次项目有望于今年推出合计货值约70亿元有望助力公司延续销售额增长同时我们认为在行业复苏和销售增长的背景下公司将继续保持积极拓储态势实现总土储质量提升融资端优势凸显助力后续发展作为北京市地方国企公司在融资端优势突出2022年在信用市场整体承压的背景下公司完成8笔公开债发行合计融资88亿元票面利率区间322-3772022年末平均融资成本467公司2022年并表现金回款311元创历史新高带动期末净负债率下降17ppt至152扣预资产负债率下降12ppt至754现金短债比提升至25倍我们预计后续公司将继续凭借融资优势优化报表结构有望在2年内实现三条红线全面达标我们与市场的最大不同我们认为公司在销售拿地和财务端的优势有助于未来实现超出市场预期的业绩增长潜在催化剂销售增速高于行业平均水平拿地强度超预期盈利预测与估值考虑到我们预计公司2023年结算收入增速超预期资产减值和公允价值损失将出现下降我们上调公司2324年盈利预测4067至89亿元133亿元公司当前股价交易于11174倍2324年市盈率和040038倍2324年市净率我们基于公司经营端整体向好的趋势上调公司目标价10至552元对应05倍23年目标市净率和26的上行空间风险新增土储质量不及预期房地产市场景气复苏进程低于预期