摘要：建发国际公布2022年年报，公司实现营业收入996.4亿元，同比增长86.4%；归母净利润49.3亿元，同比增长40.3%。公司拟每股派发现金股息1.3港元，分红率为45.8%。
　　营收、业绩高速增长，利润率水平有所下降。2022年公司营收大幅增长86.4%，2022年公司交付面积464.6万平，同比大幅增加298.9%，地产业务结算收入（占比97%）同比大幅增长83.8%。归母净利润同比实现40.3%的增长，增速低于营收增速，主要是受项目结转毛利率下降、计提存货拨备增加的影响。2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为15.3%、5.6%、5.0%，较2021年分别下降了1.1、1.9、1.6个百分点。不过由于公司周转率的提升，ROE同比提升了2.4个百分点至15.6%。受市场因素影响，2022年公司计提存货拨备37.9亿元，同比大幅增加31.8亿元。公司未来业绩保障程度仍然较高，截至2022年末，公司预收账款1776亿元，同比增长19.9%，预收账款/上年营业收入仍然高达1.78X。
　　在手现金保持双位数增长；公司始终保持合理的杠杆水平，年内两次配股改善资产负债表。截至2022年末，公司持有现金502.8亿元，同比增长12.8%。公司有息负债893.4亿元，同比增长9.9%，有息负债规模控制得当。同时短债占比较小，一年内到期的短期有息负债占比仅6.6%，较2021年下降了1.8个百分点。截至2022年末，公司净负债率为49.2%，剔除预收账款后的资产负债率为63.2%，同比分别下降了8.9、4.4个百分点，现金短债比高达8.54X，较2021年末提升了2.03X，公司稳居“绿档”。此外，公司2022年两次配股，合计募集资金13.1亿港元，80%用于偿还贷款，20%用于一般营运资金。其中，1）7月，以17港元/股的价格配售3000万股股份，相当于发行认购扩大后总股本的2.02%，募集资金5.1亿港元；2）12月，以17.98港元/股配售4500万股股份，相当于发行认购扩大后总股本的2.75%，募集资金8亿港元。
　　股权激励充分调动公司核心管理骨干的积极性。公司连续两年发布两次股权激励计划，1）2021年3月公司向271名激励对象授予3530万股限制性股票，授予价格为7.22港元/股。2）2022年12月，发布2022年限制性股份激励计划，拟向670名激励对象授予合计不超过1亿股限制性股份，占当前总股本的5.7%，激励对象可以每股7.01港元的价格认购配发的股份。截至2022年6月底，公司管理层持股计划+股权激励占总股份比例达5.4%，第二次股份激励完成后该比例将达近8%，在典型央国企中属于高比例。公司两次股份激励强度均较高，第一次人均激励力度达94万港元，而第二次人均激励力度在105万港元。
　　公司顺利完成2022年销售目标；销售回款率高达95%。2022年公司销售金额1703亿元，同比仅下降0.5%，顺利完成了年初制定的1650亿元的销售目标；权益销售金额1215亿元，权益比例71%，权益销售面积610万平，同比分别下降6.6%和10.7%；销售均价为1.99万元/平，同比增长4.6%。2023年1-2月，公司销售金额246亿元，同比增长26%；销售均价1.81万元/平，同比下降5.1%。从具体城市销量看，厦门、上海、北京、杭州、成都、福州分别贡献了148、96、84、71、69、62亿元的销售额，以上六个城市销售额贡献度高达44%。公司2022年实现销售回款1622亿元，同比增长4.7%，以销售回款/销售金额作为销售回款率，回款率高达95.2%，较2021年提升了4.7个百分点。公司近两年的销售规模的快速增长也带动了结转收入的稳定提升。2022年公司房地产开发业务实现营收966.5亿元，同比大幅增长83.8%。
　　国资背书下，资源、融资等各方面的优势也使得公司对优质地块的选择上，更具主动权，新增土储质量优异，楼面价明显提升。根据中指院，2022年公司新增土地储备282万平，同比下降67%；拿地金额642亿元，同比下降36%，拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）为45%，同比下降8个百分点；拿地权益比例同比提升17个百分点至85%；由于高能级城市投资占比提升（一二线城市拿地建面占比同比提升18个百分点至64%），楼面均价同比提升了94%至2.28万元/平。2023年1-2月公司新增土地储备14万平，拿地金额26亿元，同比分别下降29%和34%，拿地强度也下降至15%。截至2022年末，公司土地储备1620.4万平，同比下降16.6%，其中无锡、贵阳、长沙、莆田、株洲、厦门、福州、苏州以上八个城市占比41%。
　　多元业务规模持续扩大。1）商业资产管理：公司通过专业商业资产管理公司-上海兆昱资产管理有限公司（公司持股55%）来从事商业地产收购、招商、运营、处置相关业务，其业务覆盖商业和办公物业、文创孵化及城市更新等商业资产管理全产业链。2022年物业租赁租金收入6603万元，同比下降29.8%。2）项目运营管理服务（代建）：业务初具规模，2022年建设管理服务及代建服务收入10.6亿元，同比增长142.2%。随着公司进入区域的产品满意度和品牌逐渐强化，公司在区域代建市场的机会逐步显现，代建业务将进入加速发展通道。3）物业管理：建发国际于2022年5月23日以总代价16.42亿港元（增发股份+部分现金支付）收购控股股东建发房产持有的建发物业35%的股