事件描述
　　公司发布2022年报，全年实现营收1830亿元（+13.9%），归母净利润43亿元（-58.9%），扣非后归母净利润34亿元（-61.8%）。
　　事件评论
　　周期压力集中释放，后续业绩有望明显修复。公司2022年营收同比+13.9%，主要由于结转规模增加，而归母净利润大幅下降，主要受毛利率下降、减值损失增加、投资收益减少等因素影响：1）综合毛利率下降6.2pct至19.3%，其中开发业务毛利率下降5.9pct至21.1%，客观反映周期下行压力；2）资产和信用减值损失增加20亿，同比+45.2%，主要由于存货跌价准备计提大幅增加；3）投资收益减少17亿，同比-45.9%，主要由于去年同期蛇口产园REIT上市贡献较高收益。公司2023年竣工面积计划同比+22%（计划/实际），预计收入端继续保持双位数增长，而毛利率已处于底部区间，投资收益高基数也完成平稳过渡，房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低，后续业绩有望迎来明显修复。
　　投资聚焦核心城市，销售弹性保持领先。区域聚焦和城市深耕是公司近年来的核心投资策略，公司2022年拿地金额/销售金额为44%，在投资力度保持相对积极的同时，进一步聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市，2022年在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%。在聚焦核心城市的投资策略下，公司在手货值相对充裕且流动性较高，公司2022年销售表现明显优于行业水平，2023年销售目标3300亿元（同比+13%），与开工面积计划（同比+11%，计划/实际）匹配，经营目标展望相对积极，在优质货值和积极目标的保障下，公司销售弹性有望继续保持行业领先。
　　资产负债表持续优化，持有型业务价值初显。截至2022年末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.4%、48.1%、1.3，继续维持“绿档”水平，同时综合资金成本较年初大幅下降59BP至3.89%；公司积极把握政策机遇，发行股份购买优质资产并募集配套资金方案正有序推进，资产负债表有望进一步优化。资产运营方面，2022年公司管理范围内全口径资产运营收入（未扣除免租）57亿元（同比+6.2%），2021年前开业项目EBITDA回报率达5.46%，存量价值已不容忽视；城市服务方面，截至2022年末招商积余物业管理面积达3.11亿平，同时积极探索邮轮、会展、康养等创新型业务。
　　周期压力集中释放，轻装上阵再显弹性。周期压力已在利润表集中释放，毛利率已处于底部区间，投资收益高基数已完成平稳过渡，房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低，低基数下预计后续业绩将迎来明显修复；公司在信用、资源、效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固，开发业务保持高质量发展，持有型业务价值初显，综合竞争力有望持续进阶。预计2023-2025年归母净利润分别为69/99/112亿元，对应市盈率分别为15.6X/10.8X/9.6X，尽管表观PE偏高，但PB仍较为合理且有上行空间（尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后），公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复进展有不确定性；
　　2、公司核心资源开发进度有不确定性

研究报告全文：丨证券研究报告丨公司研究丨点评报告丨招商蛇口001979SZTableTitle周期压力集中释放轻装上阵再显弹性报告要点2Table022年Summary公司实现营收1830亿元139归母净利润43亿元-589扣非后归母净利润34亿元-618周期压力已在利润表集中释放毛利率已处于底部区间投资收益高基数已完成平稳过渡房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低低基数下预计后续业绩将迎来明显修复公司在信用资源效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固开发业务保持高质量发展持有型业务价值初显综合竞争力有望持续进阶尽管当前表观PE偏高但PB仍较为合理且有上行空间公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具维持买入评级分析师及联系人TableAuthor刘义宋子逸SACS0490520040001SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2023-03-23jzqdt11111招商蛇口001979SZTableTitle2公司研究丨点评报告周期压力集中释放轻装上阵再显弹性TableRank投资评级买入丨维持事件描述TableSummary2公司基础数据公司发布2022年报全年实现营收1830亿元139归母净利润43亿元-589当前股价TableBaseData元1392扣非后归母净利润34亿元-618总股本万股773910事件评论流通A股B股万股7737960资产负债率周期压力集中释放后续业绩有望明显修复公司2022年营收同比139主要由于6791结转规模增加而归母净利润大幅下降主要受毛利率下降减值损失增加投资收益减每股净资产元1079少等因素影响1综合毛利率下降62pct至193其中开发业务毛利率下降59pct至市盈率当前1561211客观反映周期下行压力2资产和信用减值损失增加20亿同比452主市净率当前112要由于存货跌价准备计提大幅增加3投资收益减少17亿同比-459主要由于去近12月最高最低价元17701149年同期蛇口产园REIT上市贡献较高收益公司2023年竣工面积计划同比22计划注股价为2023年3月22日收盘价实际预计收入端继续保持双位数增长而毛利率已处于底部区间投资收益高基数也完成平稳过渡房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低后续业绩有望迎来明显修复市场表现对比图近12个月投资聚焦核心城市销售弹性保持领先区域聚焦和城市深耕是公司近年来的核心投资策TableChart招商蛇口沪深300指数略公司2022年拿地金额销售金额为44在投资力度保持相对积极的同时进一步26聚焦核心城市实现项目储备有序换仓至高能级城市2022年在强心30城和深耕12610城的投资金额占比分别达94和90在聚焦核心城市的投资策略下公司在手-3-18货值相对充裕且流动性较高公司2022年销售表现明显优于行业水平2023年销售目202232022720221120233标3300亿元同比13与开工面积计划同比11计划实际匹配经营目标资料来源Wind展望相对积极在优质货值和积极目标的保障下公司销售弹性有望继续保持行业领先资产负债表持续优化持有型业务价值初显截至2022年末公司剔除预收的资产负债相关研究率净负债率现金短债比分别为62448113继续维持绿档水平同时综TableReport发行方案进一步推进综合竞争力有望持续强合资金成本较年初大幅下降59BP至389公司积极把握政策机遇发行股份购买优化2023-02-21质资产并募集配套资金方案正有序推进资产负债表有望进一步优化资产运营方面利润表压力基本释放重启新征程迎接新周期2022年公司管理范围内全口径资产运营收入未扣除免租57亿元同比622021招商蛇口2022年度业绩预告点评2023-01-年前开业项目EBITDA回报率达546存量价值已不容忽视城市服务方面截至202209年末招商积余物业管理面积达311亿平同时积极探索邮轮会展康养等创新型业务发行方案有序推进资源优势持续巩固招周期压力集中释放轻装上阵再显弹性周期压力已在利润表集中释放毛利率已处于底商蛇口重组预案点评2022-12-19部区间投资收益高基数已完成平稳过渡房价企稳和城市聚焦后减值风险明显降低低基数下预计后续业绩将迎来明显修复公司在信用资源效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固开发业务保持高质量发展持有型业务价值初显综合竞争力有望持续进阶预计2023-2025年归母净利润分别为6999112亿元对应市盈率分别为156X108X96X尽管表观PE偏高但PB仍较为合理且有上行空间尤其是剔除前海长久期资产隐含市值之后公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具维持买入评级风险提示1行业基本面修复进展有不确定性更多研报请访问2公司核心资源开发进度有不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明公司研究点评报告财务报表及预测指标利润表百万元TableFinance资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业总收入183003213966228314233548货币资金8624399180111577127756营业成本147775174435183246183519交易性金融资产193193193193毛利35228395324506750029应收账款3885427945044607营业收入19182021存货411549430113451840452512营业税金及附加7785132661484016348预付账款3952872291629176营业收入4677其他流动资产149366151549147685150550销售费用4081492152515605流动资产合计655187694035724961744793营业收入2222长期股权投资74644796448414489644管理费用2313278228543153投资性房地产119887122177125066127982营业收入1111固定资产合计10820142231762521028研发费用125150160199无形资产1389140714211436营业收入0000商誉2013201320132013财务费用1960206322002344递延所得税资产16503165031650316503营业收入1111其他非流动资产6027601160196015加资产减值损失-5045-2667-1651-1216资产总计8864719360139777531009415信用减值损失-1414000短期贷款1509262428643576公允价值变动收益472200200200应付款项56118621276526665363投资收益2017203321691985预收账款165107114117营业利润15360162362079923583应付职工薪酬2225261727492753营业收入88910应交税费12257139081484015181营业外收支45710010050其他流动负债351636371900386885387349利润总额15817163362089923633流动负债合计423910453282472718474337营业收入98910长期借款121074131074141074151074所得税费用6719571862707090应付债券39749517496174969749净利润9098106191462916543递延所得税负债2743274327432743归属于母公司所有者的净利润42646902994811249其他非流动负债14555145551455514555少数股东损益4834371746815294负债合计602031653403692839712458EPS元055089129145归属于母公司所有者权益1017129616593787100537现金流量表百万元少数股东权益1827291864451911261964202022A2023E2024E2025E股东权益284440282610284914296957经营活动现金流净额22174179252041619050负债及股东权益8864719360139777531009415取得投资收益收回现金534203321691985基本指标长期股权投资-13083-5000-5000-55002022A2023E2024E2025E资本性支出-1597-4085-4085-4085每股收益055089129145其他4131-4684-4708-4746每股经营现金流287232264246投资活动现金流净额-10014-11737-11625-12346市盈率229215611083958债券融资012000100008000市净率096112115107股权融资14503607-83460EVEBITDA90411271023932银行贷款增加减少134605111151024010712总资产收益率05071011筹资成本-15045-6679-8287-9237净资产收益率4272106112其他-139937-1029600净利率23324448筹资活动现金流净额-5874674836069475资产负债率679698709706现金净流量不含汇率变动影响6472129361239716179总资产周转率021023023023资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不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