商业收入持续增长，拟定增募资不超80亿元，维持“买入”评级
　　新城控股发布2023年2月经营简报，公司商业运营收入持续增长，于2月恢复公开市场拿地，资金状况相对稳健。同时公司发布定增募预案，拟募资不超80亿元，若顺利实施也将提升公司资金实力。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9亿元，EPS分别为1.32、2.51、3.05元，当前股价对应PE估值分别为13.2、7.0、5.7倍，维持“买入”评级。
　　销售金额降幅收窄，商业收入持续增长
　　公司2023年2月实现合同销售金额约78.09亿元，同比减少30.47%；销售面积约88.80万平方米，同比减少25.06%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比37.0%，长三角销售金额占比达55.7%。公司1-2月累计合同销售金额约135.85亿元，同比减少28.85%，累计销售面积约160.03万平方米，同比下降19.25%。得益于春节返乡消费需求和疫情管控放松，公司1-2月商业运营总收入为16.73亿元，同比增长4.17%，我们认为在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。
　　获取杭州综合用地
　　2月公司通过挂牌方式取得杭州临平区综合用地，地块规划建面33.35万方，包含约13万方的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，溢价率11.82%。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。
　　拟增发募资不超过80亿元
　　公司披露非公开发行预案，拟增发不超过现有股本的30%（对应6.77亿股），募资不超过80亿元，投向6个地产项目56亿元以及补充流动资金24亿元。6个项目均为在建项目且均已预售，是公司“保交楼、保民生”的重要工程。6个募投项目分别位于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同，项目平均销售净利率4.0%。本次定增将提升公司资金保障及偿债能力。
　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研新城控股601155SH商业收入持续增长拟定增募资不超80亿元究2023年03月14日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023313商业收入持续增长拟定增募资不超亿元维持买入评级当前股价元174380新城控股发布2023年2月经营简报公司商业运营收入持续增长于2月恢复公一年最高最低元35421300司公开市场拿地资金状况相对稳健同时公司发布定增募预案拟募资不超80信总市值亿元39316亿元若顺利实施也将提升公司资金实力我们维持盈利预测预计息流通市值亿元393162022-2024更总股本亿股年新城控股归母净利润分别为299567689亿元EPS分别为132251新2256报流通股本亿股2256305元当前股价对应PE估值分别为1327057倍维持买入评级告近3个月换手率5428销售金额降幅收窄商业收入持续增长公司2023年2月实现合同销售金额约7809亿元同比减少3047销售面积股价走势图约8880万平方米同比减少2506销售降幅同比收窄其中江苏销售金额占比370长三角销售金额占比达557公司1-2月累计合同销售金额约13585新城控股沪深30048亿元同比减少2885累计销售面积约16003万平方米同比下降192524得益于春节返乡消费需求和疫情管控放松公司1-2月商业运营总收入为16730亿元同比增长417我们认为在2023年消费复苏的预期下商业地产领域-24将迎来发展机会公司商业运营收入增长可期-48获取杭州综合用地开-722022-032022-072022-11源2月公司通过挂牌方式取得杭州临平区综合用地地块规划建面3335万方包证数据来源聚源含约13万方的商业综合体用地成交总价246亿元溢价率1182本次公开券市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善展现了公司相对稳证券相关研究报告健的资金状况研究杭州摘取优质项目一月销售降幅拟增发募资不超过80亿元报收窄公司信息更新报告-202328公司披露非公开发行预案拟增发不超过现有股本的30对应677亿股募告商管业务保持增长行业下行减值资不超过80亿元投向6个地产项目56亿元以及补充流动资金24亿元6个增加公司信息更新报告-2023131项目均为在建项目且均已预售是公司保交楼保民生的重要工程6个募租金收入保持增长作为优质民企投项目分别位于温州东营重庆泰安宿迁大同项目平均销售净利率融资持续受益公司信息更新报告40本次定增将提升公司资金保障及偿债能力-2023112风险提示政策调控风险三四线城市项目去化风险吾悦广场拓展不及预期财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元14547516823211507010127298177YOY695156-316-120-31归母净利润百万元1525612598299056676885YOY206-174-763895215毛利率235204152165170净利率10575265670ROE200142325968EPS摊薄元675557132251305PE倍26311327057PB倍0807060606数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产417866389275447702357975381204营业收入14547516823211507010127298177现金6242455226149581123282123568营业成本111292133836975658456381462应收票据及应收账款38247811140795税金及附加56694997395132433257其他应收款4659752143183154238317089销售费用54915896418836173540预付账款133664820761933297285管理费用40194170301525822538存货270580250351245820162318206911研发费用033111512其他流动资产2451726257262572625726257财务费用9701090281834602369非流动资产119887145018154954165802176886资产减值损失-1597-4837-4488-1013-491长期投资2232626475331033952646051其他收益132221124136144固定资产1646181897013852084公允价值变动收益25242824233826242591无形资产10201016109011811203投资净收益30812275268024772579其他非流动资产94895115709119791123710127548资产处置收益-0-0-0-0-0资产总计537753534293602656523777558091营业利润2201818227417580159821流动负债377592363957440337357948390217营业外收入290258203236249短期借款45055919507455838145519营业外支出721678192101应付票据及应付账款57828599285116477360利润总额2223718318429781599969其他流动负债319314303471240147254375244698所得税57714558106420132501非流动负债7802273212619586151057954净利润1646613760323361477468长期借款6776361163499094946145905少数股东损益12101162243479583其他非流动负债1025912049120491204912049归属母公司净利润1525612598299056676885负债合计455614437169502295419458448171EBITDA258972166095021403514889少数股东权益3154837814380573853639119EPS元675557132251305股本22562260226422642264资本公积23342264226422642264主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益4509653061558046117467793成长能力归属母公司股东权益5059159310623036578370800营业收入695156-316-120-31负债和股东权益537753534293602656523777558091营业利润248-172-771920225归属于母公司净利润206-174-763895215获利能力毛利率235204152165170净利率10575265670现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE200142325968经营活动现金流38221985-64005122151-78175ROIC132103215438净利润1646613760323361477468偿债能力折旧摊销326305302376496资产负债率847818833801803财务费用9701090281834602369净负债比率374426113029836投资损失-3081-2275-2680-2477-2579流动比率1111101010营运资金变动-144978020-65339117269-83338速动比率0303040504其他经营现金流1981085-2338-2623-2591营运能力投资活动现金流-15970-22460-5219-6124-6411总资产周转率0303020202资本支出20442159469711181152应收账款周转率32733913391339133913长期投资-4732-3795-6628-6474-6525应付账款周转率2323303245其他投资现金流-261-10309-11750-11481-11784每股指标元筹资活动现金流14718-11341-30556-3052-5068每股收益最新摊薄675557132251305短期借款-22010938138-258每股经营现金流最新摊薄017973-28315404-3458长期借款24290-6601-11254-448-3556每股净资产最新摊薄22382624275629103132普通股增加-14400估值比率资本公积增加-344-70000PE26311327057其他筹资现金流-9006-4783-19687-2641-1254PB0807060606现金净增加额-1036-11837-99780112975-89653EVEBITDA395520158114数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接开源证券不对其内容负责本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险开源证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记开源证券研究所上海深圳地址上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼10层楼45层邮编200120邮编518000邮箱researchkyseccn邮箱researchkyseccn北京西安地址北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层地址西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编100044邮编710065邮箱邮箱researchkyseccnresearchkyseccn请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明44