市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争的绝对优势。
　　▍市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，我们预计复苏将持续下去。
　　▍信用锻造了新龙头，融资拿地货值和销售持续分化。行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现2020年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。
　　▍市占率提升的新龙头发展质量也显著提升。2021年四季度以来的拿地窗口，是企业补充核心城市土储的机会，故而销售市占趋升的公司，潜在盈利能力也更高。行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也相应减少，销售的权益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。当然，新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。
　　▍尾部公司市占率预计将有所提升。所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融资市场，项目型、区域型小企业。这些企业的市占率得以提升，是因为信用边界变化之后，开发企业本土化优势体现出来。
　　▍风险提示：房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性，部分区域复苏仍不稳固；一些企业货值质量的下降，可能带来销售下滑压力。
　　▍2023年头部公司新画像。我们预计，行业前10的门槛，将从2022年的约2000亿元，变为2023年的约1700亿元，前十五的门槛，则从1300亿元下降到1100亿元左右；前15的大公司中，国企和国资背景的混合所有制企业，其销售贡献将从2.6万亿元上升到3.0万亿元，占比则将从68.3%上升到78.6%；前100名公司的市占率可能下降到50%以下（按照这种全口径算法其实是高估的），为2017年以来的最低值，且2024年可能继续下降。我们看好积极拿地的行业新龙头企业，推荐华发股份，越秀地产，万科企业，华润置地，滨江集团等公司，也看好最具销售弹性的服务商贝壳。

研究报告全文：新龙头的高质量发展新机遇房地产行业跟踪报告202333中信证券研究部核心观点市场已经越过低点复苏中行业竞争格局的剧变更加明显融资拿地货值和销售全面分化少数企业获得高质量发展机遇腰部公司的市占率整体有所下降尾部公司的市场份额略有提升国企已经占据了开发行业竞争的绝对优势市场已经越过低点复苏预计可以持续房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手从高线到低线的路径复苏政策累积效应贡献明显我们预计复苏将持陈聪基础设施和现代服续下去务产业首席分析师信用锻造了新龙头融资拿地货值和销售持续分化行业信用大扩张时代结束S1010510120047未来融资渠道尽管可能恢复但信用边界不可能重现2020年局面腰部公司信用债持续少量净偿还要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难长期稳定资金来源的缺失使得一批房地产开发企业不能从容拿地在风平浪静的土地市场少数信用良好的房企乘风破浪房企之间拿地销售比的差异主要不来自于战略判断而来自于融资渠道通畅度市占率提升的新龙头发展质量也显著提升2021年四季度以来的拿地窗口是企业补充核心城市土储的机会故而销售市占趋升的公司潜在盈利能力也更高张全国房地产和物业服务行业整体的竞争环境也确实在改善土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利行业联席首席分析能力盲目追求规模的行为减少企业之间不必要的合作也相应减少销售的权师益比在增加合作所带来的潜在风险也在下降当然新龙头既包括大公司中坚S1010517050001持等量甚至超量拿地的企业也包括腰部公司中脱颖而出的公司尾部公司市占率预计将有所提升所谓尾部公司是指远离资本市场和信用融资市场项目型区域型小企业这些企业的市占率得以提升是因为信用边界变化之后开发企业本土化优势体现出来风险提示房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性部分区域复苏仍不稳固一些企业货值质量的下降可能带来销售下滑压力2023年头部公司新画像我们预计行业前10的门槛将从2022年的约2000亿元变为2023年的约1700亿元前十五的门槛则从1300亿元下降到1100亿元左右前15的大公司中国企和国资背景的混合所有制企业其销售贡献将从26万亿元上升到30万亿元占比则将从683上升到786前100名公司的市占率可能下降到50以下按照这种全口径算法其实是高估的为2017年以来的最低值且2024年可能继续下降我们看好积极拿地的行业房地产和物业服务行业新龙头企业推荐华发股份越秀地产万科企业华润置地滨江集团等公司评级强于大市维持也看好最具销售弹性的服务商贝壳重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入167319421022625486807466越秀地产买入122213414116520279756452华发股份买入116415112115521077967556滨江集团买入1033097117140169106897461证券研究报告请务必阅读正文之后第17页起的免责条款和声明房地产行业跟踪报告202333龙湖集团买入247535437942548060565044绿城中国买入111022828030935942343127服务板块贝壳-W买入5120061051200247722870220179万物云买入407015617825937022519813695华润万象买入4405076100135172503378281221生活滨江服务买入252511615421029818716412085中海物业买入982030042059081283235166121资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月2日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业跟踪报告202333目录市场已经越过低点复苏可以持续5行业格局剧变5少数公司市场份额提升信用锻造新龙头5供给侧因素决定新龙头的发展质量显著提升8尾部公司市占率提升102023年头部公司新画像11风险因素13市场复苏底部已现关注新龙头发展新机遇13请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业跟踪报告202333插图目录图1房地产行业境内债券余额亿元及债券数量只变化6图2A股地产企业年平均净新增融资亿元变化6图3中国煤炭价格指数变化7图4A股煤炭企业年平均净新增融资规模亿元7图5行业及头部企业销售增速与境内债券净融资额亿元的关系7图6部分企业2021年4季度至2023年1月拿地销售金额比7图7越秀地产拿地销售金额比8图8越秀地产分城市能级拿地总地价占比8图92012-2022年我国国有土地使用权出让收入及同比数据9图10华发股份2021年至今各季度拿地金额分线城市情况亿元9图11华发股份2021年至今各季度拿地金额分线城市结构9图12华发股份2017年以来权益比走势10图13滨江集团2017年以来权益比走势10图14杭州2021年至今成交土地金额按拿地企业分类占比11图15苏州2021年至今成交土地金额按拿地企业分类占比11图162015-2022年市场销售集中度变化11图172022-2023年房地产行业TOP15销售额分企业类型含预测12图182022-2023年房地产行业TOP15企业分规模计数含预测12图192022-2023年房地产行业TOP15企业分规模销售额总计含预测亿元12图202023年分类型的不同企业销售规模亿元13图212022-2023年房地产行业CR15和CR100含预测13表格目录表1样本企业2023年1-2月销售情况亿元万平方米5表22023年以来越秀地产以发行债券信息8表3北京市朝阳区2021年至今土地出让市场各批次代表性地块盈利情况测算部分9表4重点公司盈利预测估值及投资评级14请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业跟踪报告202333市场已经越过低点复苏可以持续房地产市场持续复苏2月我们跟踪的15家重点样本房企单月合计销售金额2741亿元同比381存在春节因素1-2月合计来看样本房企实现销售金额4843亿元合计同比99不存在春节因素无论是2月单月还是1-2月合计同比企业销售端均呈现出明显的复苏趋势表1样本企业2023年1-2月销售情况亿元万平方米1-2月2月1-2月2月1-2月2月1-2月2月公司金额金额面积面积金额同比金额同比面积同比面积同比碧桂园562292781445-39-32-33-24万科A573287335168-12-2-15-9保利发展63534039521121421841中海地产4052732181475815255152华润置地402242189118601471292招商蛇口3832251711075212444121龙湖集团28117317210640864386新城控股1367815280-29-30-23-32金地集团24014814489-2544089旭辉集团128789860-23-6-134中南建设76446537-25-22-22-20越秀地产224135603618537991206滨江集团2321115932325363114建发股份31518616910722322845华发股份250128905585293131277积极拿地企业合计3701210018571086331738223609不积极拿地企业合计11436401240711-299-175-257-167合计484327413097179799381-29176资料来源亿翰数据中信证券研究部注积极拿地企业为万科A保利发展中海地产华润置地招商蛇口龙湖集团越秀地产滨江集团建发房产华发股份行业格局剧变少数公司市场份额提升信用锻造新龙头行业信用大扩张时代结束信用分化格局下注定只有少数公司可以获得低成本资金支持截至2022年底房地产行业境内存量债券1820只存量债券余额约177万亿元同比基本持平较2020年高点下降约84信用市场的微妙变化对于不同企业的影响截然不同行业腰部企业因充分受益于信用扩张周期带来的低成本融资而又难以在信用收缩周期中凭借自身实力取得广泛债券投资人的信任而受影响最大以2023年3月1日最新市值计算A股房地产开发企业TOP31-50年净新增融资由长期应付债券与长期借款的请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业跟踪报告202333净额变化近似计算从2016年高点平均流入49亿元下降至2021年流出33亿元且在2022年上半年仍在持续流出图1房地产行业境内债券余额亿元及债券数量只变化债券余额债券数量右轴25000250020000200015000150010000100050005000020152016201720182019202020212022资料来源Wind中信证券研究部图2A股地产企业年平均净新增融资亿元变化TOP30TOP31-50其他120100806040200-20-40201520162017201820192020202122H1资料来源Wind中信证券研究部注样本企业选取Wind分类下A股房地产开发企业以2023年3月1日收盘价市值分类年平均净新增融资规模由长期应付债券长期借款净新增近似计算债券投资人整体较为关注下行风险属于典型的风险厌恶型投资者虽然我们认为房地产行业基本面会复苏存量债券收益率会下行全面扩张的信用也应该是一去不回以煤炭行业为例在经历了2012-2016年持续的煤炭价格下行周期后即便当前煤炭价格指数得以恢复并实现新高煤炭企业也难以重新获得广泛而持久的信贷支持我们认为未来房地产行业整体资金成本或面临上行压力新增债券利率分化可能加大房企信用重要性将持续提升请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业跟踪报告202333图3中国煤炭价格指数变化图4A股煤炭企业年平均净新增融资规模亿元260302402522020200151801051600140-5120-10100-15-20资料来源Wind中信证券研究部注中国煤炭价格指数以2006资料来源Wind中信证券研究部注样本企业选取Wind分年1月1日价格为100基点统计截至2021年8月13日类下A股煤炭与消费用燃料企业年平均净新增融资规模由长期应付债券长期借款净新增近似计算房地产行业市占率提升的关键是长期稳定的融资来源短债长投不仅可能带来风险还可能影响公司ROE回报历史上看无论是行业整体还是头部企业的销售规模其增长的关键时期都与信用债市场规模大幅扩张高度重合图5行业及头部企业销售增速与境内债券净融资额亿元的关系境内债券净融资额右轴行业销售增速头部企业销售增速707000505000303000101000-10-1000-30-3000201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源国家统计局Wind中指数据中信证券研究部注头部企业指中指数据统计的2023年1-2月全国销售TOP5的企业我们认为2021年四季度以来房企拿地态度的分化主要并非源于对市场判断的分歧而是企业信用融资待遇的不同长周期低成本大规模的增量资金来源为房企提供了应对市场变化和匹配自身战略的自由选择权很少拿地的公司不一定都无法获得信用融资但确实很难以近似价格获得期限相近规模相当的信用负债融资局面的分化使得大多数公司即便预料销售可能转好亦必须应对债务偿还压力从而不能拿地信用的复苏十分缓慢至少显著慢于销售的复苏可能导致部分大公司错过两轮拿地和销售周期图6部分企业2021年4季度至2023年1月拿地销售金额比请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业跟踪报告2023336050403020100资料来源各公司公告亿瀚数据中信证券研究部注碧桂园数据为权益口径其他公司为全口径以越秀地产为例公司融资渠道持续畅通我们预计公司将会积极投入资金再新增土地储备进一步拉大2024年的货值并有效支撑公司中长期销售表现2023年以来公司已累计发行公开市场债券加权平均利率仅为38与之对应公司2021年4季度至2023年1月拿地销售金额比48累计拿地总金额818亿元且932的拿地金额集中于一线及新一线城市越秀地产有望跻身行业新龙头之列表22023年以来越秀地产以发行债券信息证券代码证券名称发行日期发行期限年发行规模亿元票面利率上市市场138936SH23穗建022023-02-17712350上交所138935SH23穗建012023-02-1757315上交所MOXLB2307MOX越秀地产4N202601162023-01-16320400澳门金交所G238017IBG23越秀地产012023-01-09320400银行间市场资料来源Wind中信证券研究部图7越秀地产拿地销售金额比图8越秀地产分城市能级拿地总地价占比120一线新一线二线10010090808070606050404030202010004Q211Q222Q223Q224Q224Q211Q222Q223Q224Q221-2M23资料来源越秀地产公告中信证券研究部资料来源越秀地产公告中信证券研究部供给侧因素决定新龙头的发展质量显著提升请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业跟踪报告202333由于土地出让金的压力地方政府在2021年四季度之后所出让的土地质量明显有所提升同时各大公司新增土地储备也明显更偏向核心城市图92012-2022年我国国有土地使用权出让收入及同比数据国有土地使用权出让收入亿元YoY1000005090000408000030700006000020500001040000030000-102000010000-20--302012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年资料来源Wind中信证券研究部表3北京市朝阳区2021年至今土地出让市场各批次代表性地块盈利情况测算部分规划建筑面城市地块编号区县板块集中供地批次测算毛利率积平方米北京市京土整储挂朝2021003号朝阳区机场高速五环外沿线506392021年第1批次156北京市京土整储挂朝2021002号朝阳区机场高速五环外沿线741112021年第1批次156北京市京土整储挂朝2021034号朝阳区东南四至五环沿线684162021年第2批次168北京市京土整储挂朝2021095号朝阳区双桥农场477642021年第3批次194北京市京土储挂朝2022002号朝阳区东南四至五环沿线921222022年第1批次214北京市京土储挂朝2022024号朝阳区来广营清河营567122022年第2批次215北京市京土储挂朝2022022号朝阳区东南四至五环沿线862562022年第2批次250北京市京土储挂朝2022025号朝阳区来广营清河营935142022年第2批次251北京市京土储挂朝2022021号朝阳区太阳宫757112022年第2批次237北京市京土储挂朝2022065号朝阳区东坝467032022年第3及以后批次263北京市京土储挂朝2022064号朝阳区东坝490102022年第3及以后批次264北京市京土储挂朝2022066号朝阳区来广营清河营708642022年第3及以后批次275北京市京土储挂朝2022073号朝阳区东南三至四环301502022年第3及以后批次250资料来源中指数据中信证券研究部测算在这个过程中因为不同阶段所获取土地质量的不同使得部分企业不仅在2023年销售有希望实现较快的增速比如在2022年把握拿地机遇积极扩充土储的越秀地产华发股份等企业在持续补充了核心城市的优质资源后其在未来的盈利能力也会相对较高地方政府的态度也在改变土地价格过高不仅可能带来房价过高更可能带来企业的信用风险和项目的烂尾风险在土地出让的阶段就避免土地定价过高在土地达到上限价格时及时启动摇号这有利于增强行业发展的可持续性图10华发股份2021年至今各季度拿地金额分线城市情况亿元图11华发股份2021年至今各季度拿地金额分线城市结构请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业跟踪报告202333一线新一线二线三线及以下一线新一线二线三线及以下25010090200807015060501004030502010-01Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q22资料来源中指数据中信证券研究部资料来源中指数据中信证券研究部当前由于土地市场竞争有所减弱腰部公司的数量明显减少尤其是企业追求规模的动力明显削减因此在项目之间的合作也显著减少这体现为企业销售权益比的明显上升以华发股份和滨江集团为例其2022年拿地权益比相较过去几年结算权益比已经有显著提升权益比的提升这一方面降低了开发风险刺激了开发速度另一方面也提升了销售的含金量图12华发股份2017年以来权益比走势图13滨江集团2017年以来权益比走势10010090908080707060605050404030302020101000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源华发股份公告中指数据中信证券研究部测算注资料来源滨江集团公告中指数据中信证券研究部测算注2017-2021年根据公司年报测算结算权益比2022年根据中指数据统2017-2021年根据公司年报测算结算权益比2022年根据中指数据统计拿地数据测算拿地权益比计拿地数据测算拿地权益比历史上企业之所以追求规模扩张一方面是因为只有规模壮大方能进入信用债市场即债权人片面认可销售排名的举动使然另一方面是部分职业经理人更多关心销售规模而不是企业发展质量但在当下信用债市场已经天翻地覆而委托代理关系也得到了重塑房地产开发企业高质量发展的可能性更大尾部公司市占率提升在市场销售逐步复苏的过程中部分城市土地投资端的企业参拍结构也有所变化如在杭州苏州近期土拍市场中本土国企拿地金额比重已经有明显下降而一些外埠企业民营开发商的拿地热情则已经开始有一定程度回升请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业跟踪报告202333图14杭州2021年至今成交土地金额按拿地企业分类占比图15苏州2021年至今成交土地金额按拿地企业分类占比当地国企外埠国企当地民企外埠民企当地国企外埠国企当地民企外埠民企100100808060604040202000资料来源中指数据中信证券研究部资料来源中指数据中信证券研究部尾部公司在2015年以来份额下降是因为房地产的规模经济即是融资方面的便利即获得低成本长期限资金便利超越房地产企业本地化经营的好处大量腰部公司失去这一红利之后也就失去了和本土企业竞争的关键优势剩下具备信用优势的大企业数量较少其增加的市场份额不及腰部企业丧失的市场份额图162015-2022年市场销售集中度变化CR10CR30CR5070605040302010020152016201720182019202020212022资料来源国家统计局中指数据中信证券研究部注企业销售采用全口径数据2023年头部公司新画像行业周期更替必然伴随着竞争格局剧变我们预测2023年行业全口径非权益销售TOP10年销售规模约为31万亿元由于是全口径所以在计算市占率可能略有高估前十名的准入门槛将从约2000亿元下降至约1700亿元相应前15名大企业的门槛则将由1300亿元下降到1100亿元左右我们认为2023年头部企业又大致可以分为两档第一档企业的年销售额在3000亿元以上第二档企业的年销售额在1600-2400亿元虽然我们一般会说TOP10但我们请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业跟踪报告202333预计在第二档之上的企业和第一档企业数量相当故两档企业总计约有12家公司此后公司销售数据之间的差距或许较为明显换言之我们认为2023年销售在1000-1600亿之间的公司数量并不多图172022-2023年房地产行业TOP15销售额分企业类型含预测国企民企混合所有制企业2023E20220102030405060708090100资料来源Wind中指数据公司公告中信证券研究部预测图182022-2023年房地产行业TOP15企业分规模计数含预测图192022-2023年房地产行业TOP15企业分规模销售额总计含预测亿元20222023E20222023E10250009820000761500054100003250001003000亿以上1500-3000亿1500亿以下3000亿以上1500-3000亿1500亿以下资料来源Wind中指数据公司公告中信证券研究部预测资料来源Wind中指数据公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业跟踪报告202333图202023年分类型的不同企业销售规模亿元国企民企混合所有制企业3000亿元以上1600-2400亿元0500010000150002000025000资料来源中信证券研究部预测预计2023年行业腰部企业销售规模恢复将不及行业平均水平地方性或项目性公司市占率可能提升我们预测2023年行业TOP100企业销售市占率可能降至50以下成为自2017年以来最低值图212022-2023年房地产行业CR15和CR100含预测20222023E6050403020100CR15CR100资料来源Wind中指数据公司公告中信证券研究部预测风险因素房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性部分区域复苏仍不稳固一些企业货值质量的下降可能带来销售下滑压力市场复苏底部已现关注新龙头发展新机遇伴随市场的逐步恢复行业格局表现出明显的变化部分优质头部企业已经进入发展的正循环更为便捷的融资条件有望推动市场份额和长期盈利能力持续提升展望2023请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业跟踪报告202333年全年历史信用记录优秀的龙头企业有望进一步提升市场份额竞争格局或将持续变化行业新龙头的发展质量明显提升我们看好积极拿地企业的发展前景推荐华发股份越秀地产万科企业华润置地滨江集团等公司也看好最具销售弹性的服务商贝壳表4重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入167319421022625486807466越秀地产买入122213414116520279756452华发股份买入116415112115521077967556滨江集团买入1033097117140169106897461龙湖集团买入247535437942548060565044绿城中国买入111022828030935942343127服务板块贝壳-W买入5120061051200247722870220179万物云买入407015617825937022519813695华润万象买入4405076100135172503378281221生活滨江服务买入252511615421029818716412085中海物业买入982030042059081283235166121资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月2日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产行业跟踪报告202333相关研究房地产行业跟踪报告短期影响不宜高估长期影响不宜低估2023-03-01房地产和物业服务行业2023年2月企业销售数据点评销售底部已过复苏势头强劲2023-03-01房地产行业跟踪点评政策长短兼顾销售快速复苏2023-02-27房地产行业重大事项点评加速盘活存量资产持续利好运营能力2023-02-21房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产行业跟踪报告202333房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02请务必阅读正文之后的免责条款和声明16分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上17特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePt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