伴随90年代末以来经济发展变迁和产业结构变革，中国区域经济和人口分布发生重大变化。人口从农村流向城市，从中西部流向东部，从三四线城市流向一线城市或省会城市，持续的城镇化与人口流动带来大量的住房需求，带动房地产市场快速发展，房地产相关税收、土地出让收入持续高增。“土地财政”历经二十余年发展，已成为地方政府财政收入的重要来源。
　　2022年疫情反复冲击土地供需市场，叠加房企债务风险引发房企融资困难与居民购房信心不足，房地产市场（含土地市场）持续低迷，带动政府性基金收入增速快速下行。土地出让收入增速达到-23.3%，在一定程度上冲击地方可用财力，并引发市场关注。本文对1998-2022年分省份土地出让收入排名变化特征进行解读，并进一步探讨土地财政未来向何处去。（可参考前期报告《澄清土地财政的五个认知误区》《土地市场降温，土地财政向何处去？》）
　　2022年土地出让收入排名前十的省份：江苏（10690亿元）、浙江（8336亿元）、山东（5396亿元）、广东（4666亿元）、四川（4297亿元）、上海（3799亿元）、湖南（2952亿元）、安徽（2822亿元）、福建（2493亿元）、湖北（2453亿元）。其中，江苏、浙江仍稳居前二，广东、湖南、湖北排名较2021年下降1、1、2位至第4、7、10名，山东、上海、安徽、福建排名均上升1位，其余省份保持不变。
　　风险提示：部分省份2022年国有土地出让收入数据暂未全部披露，可能对排名产生一定影响。
　　

研究报告全文：证券研究报告宏观研究宏观研究粤开宏观1998-2022年中国各省份土地出让收入排名变迁2023年02月22日投资要点分析师罗志恒摘要执业编号S0300520110001电话010-83755580伴随90年代末以来经济发展变迁和产业结构变革中国区域经济和人口分布邮箱luozhihengykzqcom发生重大变化人口从农村流向城市从中西部流向东部从三四线城市流分析师贺晨向一线城市或省会城市持续的城镇化与人口流动带来大量的住房需求带执业编号S0300522110001动房地产市场快速发展房地产相关税收土地出让收入持续高增土地财政历经二十余年发展已成为地方政府财政收入的重要来源近期报告2022年疫情反复冲击土地供需市场叠加房企债务风险引发房企融资困难与粤开宏观从财税视角看吉林白山居民购房信心不足房地产市场含土地市场持续低迷带动政府性基金黑土的转型之困与财政之难2023-02-15收入增速快速下行土地出让收入增速达到-233在一定程度上冲击地方粤开宏观2022年31省份地方债务全可用财力并引发市场关注本文对1998-2022年分省份土地出让收入排名景2023-02-15变化特征进行解读并进一步探讨土地财政未来向何处去可参考前期报告粤开宏观从财税视角看黑龙江肥沃澄清土地财政的五个认知误区土地市场降温土地财政向何处去黑土为何堆不出金山2023-02-172022年土地出让收入排名前十的省份江苏10690亿元浙江8336亿粤开宏观1949-2022年中国各省份财元山东5396亿元广东4666亿元四川4297亿元上海3799政收入排名变迁2023-02-19亿元湖南2952亿元安徽2822亿元福建2493亿元湖北2453粤开宏观地方债务风险与应对亿元其中江苏浙江仍稳居前二广东湖南湖北排名较2021年下2023-02-19降112位至第4710名山东上海安徽福建排名均上升1位其余省份保持不变风险提示部分省份2022年国有土地出让收入数据暂未全部披露可能对排名产生一定影响请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom115宏观研究目录一1998-2022年分省土地出让收入排名变化特征3二我国地方政府土地财政的过往与未来12图表目录图表11998年各省市自治区土地出让收入情况亿元4图表22003年各省市自治区土地出让收入情况亿元5图表32008年各省市自治区土地出让收入情况亿元6图表42013年各省市自治区土地出让收入情况亿元7图表52018年各省市自治区土地出让收入情况亿元8图表62020年各省市自治区土地出让收入情况亿元9图表72021年各省市自治区土地出让收入情况亿元10图表82022年部分省市自治区土地出让收入情况亿元11图表92022年部分省市自治区土地出让收入同比增速12请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom215宏观研究一1998-2022年分省土地出让收入排名变化特征随着房地产市场快速发展我国土地出让收入快速上升土地财政历经二十余年发展已成为地方政府财政收入的重要来源2009年土地出让收入规模为14万亿相当于GDP的412021年达到87万亿元相当于GDP的76占比较2009年提高近1倍尽管2022年土地出让收入有所下行但规模仍超66万亿元相当于GDP的55从更广义的角度来看土地财政还包括土地使用权出让房地产业相关税收和土地融资等是地方财政收入的重要来源本文受限于数据可得性主要探讨1998-2022年分省份土地出让收入变化的情况经济与财政是一体两面的关系经济发展水平较高的省份土地财政规模往往较高东部地区多数省份土地出让收入规模领跑全国东部沿海省市经济发展水平较高人口持续流入房地产行业热度较高土地市场较为活跃需求旺盛江苏省1998-2007年土地出让收入始终位于前四自2008年起基本稳居第一浙江省自1998年以来土地出让收入规模始终位居全国前列在互联网经济的带动下浙江发展再添新动力人口快速流入2016年起浙江土地出让收入规模大幅提升并稳居全国前二广东省作为我国经济发展的排头兵1999年土地出让收入可达全国规模的272000年后土地出让收入排名始终位列前十近年稳居前四山东省土地出让收入自2002年后基本保持在前四北京上海受制于土地资源约束溢价较高且受到政策调控影响较大历年土地出让收入排名存在一定波动得益于中部地区崛起战略实施中部省份经济增长强劲工业化城镇化进程加快基建房地产的快速发展对土地资源需求较迫切中部地区多数省份土地出让收入排名上升较快河南安徽江西湖北湖南等中部省份近十年土地出让收入增长较快其中安徽土地出让收入排名2003-2019年均位列前十湖南湖北江西三省排名上升幅度较大2022年分别位列第7第10和第12名较2009年提高135和4名西部地区省份土地出让收入情况差异较大GDP水平较高的省份如四川省土地出让收入规模较大自2000年起排名稳居全国前十贵州广西两省区近年新型城镇化和基础设施建设布局加快对供地节奏有一定的带动作用这三个省区财政收入对土地出让收入依赖程度比较高其他多数西部地区省份受制于经济发展水平土地市场不够活跃更依赖于转移支付而非土地出让收入东北地区省份历年土地出让收入排名相对靠后辽宁在2008-2012年率先推动棚改形成辽宁模式土地出让收入在此期间排名靠前但改革开放后东北地区由于传统经济结构转型升级任务较重市场活力不足人口流失比较严重经济增速逐渐与东部沿海省份拉开差距近年来土地出让收入排名均位居下游1998年以来黑龙江吉林土地出让收入规模相近排名靠后主要依靠哈尔滨长春两个核心城市拉动财政对土地出让收入的依赖程度不高作为东北工业基地之一的辽宁面对资源枯竭和体制转型的挑战辽宁依靠沈阳大连双城驱动经济带动土地出让收入在1998-2007年排名位居前十2008年起辽宁省大力开展棚户区改造的高潮期辽宁模式下大规模棚改的实施提升经济发展潜力和土地使用权价值同时棚改项目负债也主要依靠土地出让收入偿还2010-2012年辽宁土地出让收入位居全国前四财政收入对土地出让收入依赖程度高2013年后新常态下辽宁省经济增速下行土地市场萎缩土地出让收入排名由前十名一路下滑到20名左右疫情反复冲击土地供需市场叠加房企债务风险引发房企融资困难与居民购房信心不足2022年房地产市场含土地市场持续低迷带动地方政府土地出让收入增速快速下行已公布数据的26个省份中24个省份土地出让收入陷入负增长从已公布数据的省份来看2022年土地出让收入排名前十的省份江苏10690亿元浙江8336请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom315宏观研究亿元山东5396亿元广东4666亿元四川4297亿元上海3799亿元湖南2952亿元安徽2822亿元福建2493亿元湖北2453亿元其中广东湖南湖北排名分别下降112位至第4710名从增速来看大部分省份土地出让收入均负增长其中吉林天津青海甘肃云南降幅居前2022年土地出让收入同比分别下降657651605513和508上海海南成为土地出让正增长仅有的两个省份同比分别达到77和311但值得注意的是海南2022年土地出让收入大增主要受到低基数影响2021-2022年海南土地出让收入两年平均增速为-50尽管上海上半年受到疫情反复的影响但在2022年四批次供地中共推出115宗涉宅地块全部出让成功相对于全国仍较为火热同时土地出让从拍卖到签约再到入库有1个月至1年的时滞2022年上海政府性基金收入中的国有土地使用权出让收入可能部分受到2021年已拍卖土地资金入库的影响图表11998年各省市自治区土地出让收入情况亿元广东690浙江614北京439江苏422河北332天津295辽宁245山东212海南211福建202上海192广西149重庆146四川133湖南112云南97湖北92陕西90河南75安徽48山西41黑龙江41江西29贵州19吉林18新疆15内蒙古14西藏10甘肃06亿元宁夏05青海0201020304050607080资料来源中国国土资源年鉴粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom415宏观研究图表22003年各省市自治区土地出让收入情况亿元浙江11707江苏9593山东4002北京3285上海2942四川2564广东2170天津2095辽宁1816安徽1751福建1666河北1516湖北1422湖南1187重庆895江西879河南774云南692广西663山西460陕西434黑龙江387吉林342新疆252贵州204宁夏162内蒙古132甘肃124海南75青海18亿元西藏070200400600800100012001400资料来源中国国土资源年鉴粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom515宏观研究图表32008年各省市自治区土地出让收入情况亿元江苏1319浙江1034山东866北京687广东675辽宁621上海570四川470安徽458天津394河南336湖北326河北323湖南253重庆234福建233云南196陕西159江西153广西135山西130内蒙古123海南123吉林111黑龙江98贵州80新疆62甘肃51宁夏30西藏8亿元青海30200400600800100012001400资料来源中国国土资源年鉴粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom615宏观研究图表42013年各省市自治区土地出让收入情况亿元江苏6115浙江4125山东3490广东3255安徽2265四川1995辽宁1971北京1782重庆1723河北1682湖北1619福建1580河南1503江西1338湖南1191上海1091云南899天津820贵州767陕西702山西636广西634内蒙古542吉林486黑龙江473新疆325海南246甘肃238宁夏175青海70亿元西藏801000200030004000500060007000资料来源中国国土资源年鉴粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom715宏观研究图表52018年各省市自治区土地出让收入情况亿元浙江7749江苏7479广东5375山东5212四川3437河南3310湖北3163安徽2757福建2423河北2349江西2294重庆2135上海1928湖南1893北京1820广西1218云南1173贵州1154陕西1066天津986辽宁793山西728新疆477内蒙古454吉林452海南302甘肃292黑龙江235青海100宁夏82亿元西藏820200040006000800010000资料来源各省份财政决算报告粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom815宏观研究图表62020年各省市自治区土地出让收入情况亿元江苏10618浙江10274广东8032山东6650四川4367福建3279河南3273湖南3195上海2984湖北2908安徽2864江西2836河北2767重庆2202北京2188贵州1861广西1827陕西1746云南1396辽宁1211山西1025吉林946天津861内蒙古571新疆527甘肃525海南443黑龙江396青海145宁夏124亿元西藏81020004000600080001000012000资料来源各省份财政决算报告粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom915宏观研究图表72021年各省市自治区土地出让收入情况亿元江苏12789浙江10372广东7861山东7137四川4441湖南3605上海3528湖北3445安徽3243福建3193河南2970江西2674北京2542河北2454贵州2107重庆2044陕西1913广西1577天津1087辽宁1051云南907吉林844山西825新疆500甘肃445内蒙古420海南305黑龙江304青海171宁夏128亿元西藏4102000400060008000100001200014000资料来源各省份财政决算报告粤开证券研究院请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1015宏观研究图表82022年部分省市自治区土地出让收入情况亿元江苏10690浙江8336山东5396广东4666四川4297上海3799湖南2952安徽2822福建2493湖北2453北京2101江西1960贵州1950河南1927河北1718陕西1594重庆1562广西948云南446新疆403海南400天津379吉林289甘肃217宁夏103亿元青海68020004000600080001000012000资料来源各省份财政预算执行报告粤开证券研究院注截至2月底山西内蒙古辽宁黑龙江西藏等省份土地出让收入数据暂未公布请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1115宏观研究图表92022年部分省市自治区土地出让收入同比增速海南311上海77四川-32贵州-75安徽-130江苏-164陕西-167北京-173湖南-181宁夏-191新疆-195浙江-196福建-219重庆-236山东-244江西-267湖北-288河北-300河南-351广西-399广东-407云南-508甘肃-513青海-605天津-651吉林-657-80-60-40-2002040资料来源各省份财政预算执行报告粤开证券研究院注截至2月底山西内蒙古辽宁黑龙江西藏等省份土地出让收入数据暂未公布二我国地方政府土地财政的过往与未来总体来看土地财政在我国经济发展历程中有功有过有利有弊其推动了城镇化进程补充了地方财力形成了大量础设施建设但也间接推升了房价以土地抵押注资城投公司间接推动了融资平台和政府债务土地财政的实现依赖于房地产市场化改革分税制和住房市场化改革都只是促成因素之一政绩考核机制才是问题的关键激励机制决定行为引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应如果没有分税制只要存在GDP考核仍会产生资金饥渴和不足第一土地公有制和有偿使用制度是土地财政的基础新中国成立后我国土地制度为公有制改革开放前土地使用采取单一无偿划拨方式1988年宪法修正案中明确土地的使用权可以依照法律的规定转让随后土地管理法内容也进行相应调整经过多年探索试点1998年修订的土地管理法实施条例正式明确了国有土地有偿使用制度的内容2004年经营性用地招拍挂出让制度全面推行土地使用权市场制度建设基本成型第二分税制确实导致财政收入初次分配中地方占比低支出占比高但是经过转移支付的二次分配后地方占比大幅上升而中央通过掌控一定财政资源加强宏观调控实现区域均衡是必要的1994年分税制改革后中央地方财政初次分配收支情况对比发生根本性变化财政初次分配中中央收入占比大于地方地方财政初次分配中扩大的收支缺口由中央以转移支付的方式解决分税制改革改变了财政包干制下中央财政困难的局面解决了两个比重财政收入占GDP比重中央财政收入占全国财政收入比重下降问题提高中央宏观调控能力是持续推进财税体制改革的重要一环但分税制请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1215宏观研究改革初期中央和地方财权事权划分合理性欠缺地方政府支出责任较重中央对地方转移支付制度亟需完善甚至出现跑部钱进情况分税制改革后土地出让收入全部划归地方成为地方政府较为有力的财政收入来源第三土地财政的实现依赖于房地产市场化改革分税制和住房市场化改革都只是促成因素之一房改前我国采用单一福利分房制度1988年深圳颁布深圳经济特区住房制度改革方案在全国率先发起住房制度改革提出补贴提租鼓励买房住房分配货币化进程由此开启1998年国务院出台关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出的各项政策包括提薪降息鼓励消费完善住房供应体系开展住房抵押贷款放开住房二级市场支持住房企业发展等核心内容将我国住房建设与分配推向商品化与市场化第四土地出让收入管理体制改革推动了土地财政进一步规范2007年之前土地出让收入先纳入预算外专户管理再将扣除成本性支出后的余额缴入地方国库纳入地方政府性基金预算管理2007年土地出让收入管理制度改革后全部土地出让收入缴入地方国库纳入地方政府性基金预算实行收支两条线管理专款专用2015年新预算法将政府性基金预算正式纳入我国政府预算体系土地出让收入预算编制和执行公开接受人大监督2022年原由自然资源部门负责的土地出让收入征收工作划归税务部门土地出让收入征收环节进一步得到规范第五政绩考核机制才是导致出现土地财政问题的关键激励机制决定行为引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应如果没有分税制只要存在GDP考核仍会产生资金饥渴和不足政绩考核机制在很大程度上决定了地方政府行为我国在经济高速增长时期长期实施GDP目标考核机制有利于调动地方政府发展经济的积极性但是也带来了环境破坏债务高企等一系列问题即使没有分税制GDP考核仍会导致地方政府的投资饥渴和资金饥渴土地财政能够同时影响地方政府拉动投资财政增收两个方面更容易受到GDP目标考核压力下地方政府的青睐未来土地财政向何处去要结合国家战略经济产业结构转型及财税改革趋势综合判断土地财政作为时代的产物也必将伴随时代的变迁而发生相应变化共同富裕和高质量发展要求房地产繁荣的时代转向科技和制造强国的时代对应的财政收入支出结构都将发生变化土地资源的有限性及人口增速下行也将从供需推动土地市场逐步下台阶土地财政转型势在必行未来经济增速下行带来财政收入增速下行支出刚性压力加大且隐性筹资方式逐步被清理地方财政收支形势更加紧张未来土地财政的转型应在财税体制改革房地产税尽快推出产业结构转型重塑税基和财政结构债务和投资驱动转化为产业科技驱动优化债务和支出结构界定政府规模完善中央对地方政绩考核机制政策协调四大维度上发力可参考前期报告澄清土地财政的五个认知误区土地市场降温土地财政向何处去请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1315宏观研究分析师简介罗志恒2020年11月加入粤开证券现任首席经济学家兼研究院院长证书编号S0300520110001贺晨2021年3月加入粤开证券证书编号S0300522110001分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明与公司有关的信息披露粤开证券具备证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10485001本公司在知晓范围内履行披露义务股票投资评级说明投资评级分为股票投资评级和行业投资评级股票投资评级标准报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对大盘涨幅大于10增持相对大盘涨幅在510之间持有相对大盘涨幅在-55之间减持相对大盘涨幅小于-5行业投资评级标准报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为增持我们预计未来报告期内行业整体回报高于基准指数5以上中性我们预计未来报告期内行业整体回报介于基准指数-5与5之间减持我们预计未来报告期内行业整体回报低于基准指数5以下请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1415宏观研究免责声明本报告由粤开证券股份有限公司以下简称粤开证券提供旨为派发给本公司客户使用未经粤开证券事先书面同意不得以任何方式复印传送或出版作任何用途合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道非通过以上渠道获得的报告均为非法我公司不承担任何法律责任本报告基于粤开证券认为可靠的公开信息和资料但我们对这些信息的准确性和完整性均不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更粤开证券可随时更改报告中的内容意见和预测且并不承诺提供任何有关变更的通知本公司力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或询价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关在本公司及作者所知情的范围内本机构本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券没有利害关系本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在允许的范围内使用并注明出处为粤开证券研究且不得对本报告进行任何有悖意愿的引用删节和修改投资者应根据个人投资目标财务状况和需求来判断是否使用资料所载之内容和信息独立做出投资决策并自行承担相应风险我公司及其雇员做出的任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效联系我们广州市黄埔区科学大道60号开发区控股中心19212223层北京市西城区广安门外大街377号网址wwwykzqcom请务必阅读最后特别声明与免责条款wwwykzqcom1515