嘉实京东仓储基础设施REIT上市。首只民企仓储物流公募REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市。嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期获得投资者的高度认可。计划募集总额17.57亿元，份额5亿份，战略投资者、网下投资者和公众投资者各占比70%、21%、9%。嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为33.22%，发行价为3.514元/份，上市当日收盘价3.92元，较发行价涨幅超11%。
　　本周REITs市场上涨，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。本周（2023.2.6-2023.2.10）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.216%）收于120.42点，经营权REITs指数下跌（-0.28%）收于110.07点，产权REITs指数上涨（0.51%）收于126.64点。本周平均涨幅为0.15%，其中，建信中关村产业园REIT（1.68%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅20.42%，其中，华安张江光大园REIT（42.24%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.57%）和中金普洛斯仓储物流REIT（38.19%）较发行时价格涨幅位列前三
　　本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值4.36亿元，成交量0.89亿份；上周平均换手率1.21%，成交金额平均值4.09亿元，成交量0.82亿份。24只公募REITs周度成交金额为21.78亿元，成交量为4.46亿份，较此前一周环比变化（6.46%）和（8.43%），对应上市以来历史分位水平分别为96.34%、96.34%；周度换手率为1.32%，对应上市以来历史分位水平为52.44%。
　　本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.92亿元，较此前一周环比上涨（53.46%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.91、6.92、6.11、2.85、0.71和1.96亿元，较此前一周分别环比150.00%、53.46%、45.10%、52.93%、11.33%和59.80%，区间日均换手率分别为1.89%、1.81%、1.04%、0.63%、0.98%和1.76%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达299.18、113.98、302.16、166.03、29.733和32.665亿元，累计成交量分别为78.16、16.71、30.16、39.66、3.79和10.46亿份。
　　本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中国交建REIT与平安广州广河REIT估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.02.10，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值8.6/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（REITs估值11.75/ABS估值14.95）估值相对较低。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
　　

研究报告全文：TableMain证券研究报告策略周报2023年02月11日REITs周报嘉实京东仓储基础设施REIT上市REITs市场上涨证券分析师周观年月第周吴开达REITs202322资格编号TableSummaryS0120521010001投资要点邮箱wukdteboncomcn肖峰资格编号S0120522080003嘉实京东仓储基础设施REIT上市首只民企仓储物流公募REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市嘉实京东仓储基础设邮箱xiaofengteboncomcn施REIT在发行期获得投资者的高度认可计划募集总额1757亿元份额5亿份战略投资者网下投资者和公众投资者各占比70219嘉实京东仓研究助理储基础设施REIT上市当日换手率为3322发行价为3514元份上市当日收盘价392元较发行价涨幅超11相关研究本周REITs市场上涨建信中关村产业园REIT168领涨本周202326-2023210REITs指数上涨其中REITs指数上涨0216收于12042点11月社融的喜与忧2023210经营权REITs指数下跌-028收于11007点产权REITs指数上涨0512A股市场监测A股动静框架之收于12664点本周平均涨幅为015其中建信中关村产业园REIT168静态指标-202327领涨相对发行价来看平均涨幅2042其中华安张江光大园REIT4224鹏华深圳能源清洁能源REIT3857和中金普洛斯仓储物流REIT38193疫后复苏哪些细分领域值得关较发行时价格涨幅位列前三注深挖财报之2022年报业绩预告分析202327本周成交活跃度上升本周只公募平均换手率成交金4全面注册制脉络堰塞湖打REITs24REITs132额平均值亿元成交量亿份上周平均换手率成交金额平均新A股2023年度策略制度与新436089121值亿元成交量亿份只公募周度成交金额为亿元股篇-20232740908224REITs2178成交量为446亿份较此前一周环比变化646和843对应上市以来5市场扩容与震荡业绩分化及修历史分位水平分别为96349634周度换手率为132对应上市以来历复公募REITs2022年回顾及四季史分位水平为5244报分析-202327本周园区基础设施REITs成交活跃本周园区基础设施REITs达成最大成交金额692亿元较此前一周环比上涨5346生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为191692611285071和196亿元较此前一周分别环比150005346451052931133和5980区间日均换手率分别为189181104063098和176发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达2991811398302161660329733和32665亿元累计成交量分别为7816167130163966379和1046亿份本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高华夏中国交建REIT与平安广州广河REIT估值相对较低对比中证ABS估值截至20230210华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金REITs估值86ABS估值1038平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金REITs估值1175ABS估值1495估值相对较低风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报内容目录1嘉实京东仓储基础设施上市42公募REITs市场上涨成交活跃度上升521本周REITs市场上涨522REITs成交活跃度上升623园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高103风险提示10211请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图表目录图1嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大4图2嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好营业收入逐年稳定上升4图3本周REITs市场上涨5图4华安张江光大园REIT4224鹏华深圳能源清洁能源REIT3857和中金普洛斯仓储物流REIT3819较发行时价格涨幅位列前三6图5本周REITs成交活跃度上升6图6周度成交及换手情况8图7公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别9图8本周园区基础设施REITs达成最大成交金额698亿元较此前一周环比上涨0929图9公募REITs估值对比10311请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报1嘉实京东仓储基础设施上市首只民企仓储物流公募REITs嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日在上海证券交易所上市嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期获得投资者的高度认可计划募集总额1757亿元份额5亿份战略投资者网下投资者和公众投资者各占比70219嘉实京东仓储基础设施REIT上市当日换手率为3322发行价为3514元份上市当日收盘价392元较发行价涨幅超11图2嘉实京东仓储REIT项目历史经营情况良好营业收入逐年图1嘉实京东仓储REIT战略投资者占比较大稳定上升资料来源Wind德邦研究所资料来源嘉实京东仓储REIT招募说明书德邦研究所嘉实京东仓储基础设施REIT基础资产历史运营情况良好租约长度高于行业平均水平抗风险能力较强嘉实京东仓储REIT基础设施资产包括重庆项目武汉项目和廊坊项目总建筑面积约为351万平方米总估值1565亿元凭借高标仓品质区位优势及资源优势等核心竞争力在过去两年经营稳定营业收入逐年上升三个项目出租率均达到了100表1嘉实京东仓储REIT租约较长租户稳定建筑面积万可出租面积月租金单价元项目名称所在地评估价值亿元出租率租约期限平方米万平方米平方米京东重庆电子商务基地重庆市巴南项目中转配送中心1998184662410022536年区一期嘉实京东京东商城亚洲1号仓储武汉市东西仓储REIT51052227910032405年华中总部建设项目湖区京东亚洲一号廊坊经开廊坊开发区1002104666210036056年物流园深圳市盐田红土盐田现代物流中心项目区沿港路综32042661170510039301-12年不等港REIT合保税区北京市顺义租期在1-3年的租约占中金普洛普洛斯北京空港物流园13051281163796856958区总面积的25斯仓储物普洛斯通州光机电物流北京市通州流REIT456405489100007026租期均为2年以内园区411请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报广东省广州租期在1-3年的租约占普洛斯广州保税物流园4424392011002586市总面积的40广东省广州租期在1-3年的租约占普洛斯增城物流园109111288891004261市总面积的47广东省佛山租期在1年以下的租约普洛斯顺德物流园105010675871003589市占总面积的23江苏省苏州租期在5年以上的租约苏州望亭普洛斯物流园9219445091003514市占总面积的74江苏省昆山租期在1-3年的租约占普洛斯淀山湖物流园17841812103497243086市总面积的58资料来源各基金招募说明书德邦研究所中金普洛斯REIT红土盐田港REIT出租率及租约期限数据截至2020年12月31日嘉实京东仓储REIT出租率数据截止至2021年末2公募REITs市场上涨成交活跃度上升21本周REITs市场上涨本周REITs市场上涨建信中关村产业园REIT168领涨我们构建了包含所有项目的公募REITs总指数经营权REITs指数和产权REITs指数并以首日相对发行价涨跌幅为基点初始点数为100跟踪观察REITs市场的整体情况本周202326-2023210REITs指数上涨其中REITs指数上涨0216收于12042点经营权REITs指数下跌-028收于11007点产权REITs指数上涨051收于12664点本周平均涨幅为015其中建信中关村产业园REIT168领涨相对发行价来看平均涨幅2042其中华安张江光大园REIT4224鹏华深圳能源清洁能源REIT3857和中金普洛斯仓储物流REIT3819较发行时价格涨幅位列前三图3本周REITs市场上涨资料来源Wind德邦研究所511请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图4华安张江光大园REIT4224鹏华深圳能源清洁能源REIT3857和中金普洛斯仓储物流REIT3819较发行时价格涨幅位列前三相对发行价涨跌上周相对发行价环比变动代码名称交易日期收盘价元周涨跌幅10日涨跌幅20日涨跌幅60日涨跌幅幅涨跌幅180101SZ博时招商蛇口产业园REIT2023-02-102999081249170-22334893161328180102SZ华夏合肥高新创新产业园REIT2023-02-102508004228489-48214521196256180103SZ华夏和达高科产业园REIT2023-02-103131-003169232-1150965185180201SZ平安广州交投广河高速公路REIT2023-02-1011750-042073-138310-194-265071180202SZ华夏越秀高速公路REIT2023-02-107841-008129112-29615701422148180301SZ红土创新盐田港仓储物流REIT2023-02-103122006229120-33138013491309180401SZ鹏华深圳能源清洁能源REIT2023-02-108170-00515009406838573652205180501SZ红土深圳安居REIT2023-02-102871-124509563-11091558998560180801SZ中航首钢生物质REIT2023-02-1015495-112563327-09931242424700508000SH华安张江光大园REIT2023-02-104110161477525-44042243577647508001SH浙商证券沪杭甬高速REIT2023-02-108976-01611208728314941367127508006SH富国首创水务REIT2023-02-104747-015419422-05437233171552508008SH国金中国铁建高速REIT2023-02-109887020057116178314256058508009SH中金安徽交控REIT2023-02-1010473024102236--374-472097508018SH华夏中交高速公路REIT2023-02-108600-012086277087-663-742079508021SH国泰君安临港创新智造园REIT2023-02-105599162732104802735902663927508027SH东吴苏州工业园区产业园REIT2023-02-10477500823645809125792289290508056SH中金普洛斯仓储物流REIT2023-02-10517800634828406838193354464508058SH中金厦门安居REIT2023-02-102973017352188-88914351046388508066SH华泰江苏交控REIT2023-02-107688-045-006-003-069076-007508068SH华夏北京保障房REIT2023-02-102957010438412-93517811287494508077SH华夏华润有巢REIT2023-02-102647080236228-952699252508088SH国泰君安东久新经济产业园REIT2023-02-103908003072435-25728762784092508099SH建信中关村产业园REIT2023-02-104240168513339-49333962742654均值01520421714资料来源Wind德邦研究所22REITs成交活跃度上升本周REITs成交活跃度上升本周24只公募REITs平均换手率132成交金额平均值436亿元成交量089亿份上周平均换手率121成交金额平均值409亿元成交量082亿份24只公募REITs周度成交金额为2178亿元成交量为446亿份较此前一周环比变化646和843对应上市以来历史分位水平分别为96349634周度换手率为132对应上市以来历史分位水平为5244图5本周REITs成交活跃度上升611请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报资料来源Wind德邦研究所711请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图6周度成交及换手情况周换手率取周五日期成交量亿份成交额亿元成交量分位数成交额分位数换手率分位数值2021-06-25690289415286100001000064632021-07-02111432109281463122041462021-07-09076315069359766109762021-07-1607833308675109885419512021-07-230753070695561036610982021-07-30062280058743662443662021-08-060763610862685497618292021-08-13049246036251221221222021-08-200673130712948848812202021-08-27129544157001951146368292021-09-0314665706701268319518542021-09-10075320054637327322442021-09-17172777212283780256186592021-09-242101021196975366451282932021-10-082091152132655122512253662021-10-1511459306177170717076102021-10-22130705194372073219580492021-10-292271175289365732536696342021-11-052591267180096585573276832021-11-12169922209883293365985372021-11-191971006242344634439093902021-11-26178837121144268304946342021-12-03169767223363293243989022021-12-102201058217005610475687802021-12-173502072241458537939091462021-12-242951542168947927731773172021-12-311791033182554390463478052022-01-07112611111221585182942682022-01-14182969189824512402479272022-01-212441408277066098682995122022-01-282821576201687439768384152022-02-113962240362429268975698782022-02-1849228244557598789878100002022-02-253651959239418780890290242022-03-043671863316048902865997562022-03-112561313172006463622074392022-03-182931405154007805670765852022-03-252551273136006341585456102022-04-01149765165002805231770732022-04-08100542144621341134162202022-04-15172915138793659329359762022-04-22141778136002439268356102022-04-292391661165005976817170732022-05-0605636210335244109834152022-05-13131782090002195280520732022-05-2009957106538122015857322022-05-27119687097011829207328052022-06-03169969178453537414675612022-06-102101154128465244524448782022-06-17144796103152561292732932022-06-24176922156494146353767072022-07-012031134095825000500024392022-07-081761097195254024487881712022-07-1516194706077304937804882022-07-22163921098523171341530492022-07-292471559080436220756117072022-08-05158956078292927390214632022-08-12138898096312317317126832022-08-192011291158704756597669512022-08-262201375105845488658536592022-09-024181994117789512914643902022-09-092301312108815854609840242022-09-161741005104153902426835372022-09-232031233119534878548845122022-09-302991676098968049829331712022-10-144622097241669756951292682022-10-212711452128767073707350002022-10-283551837136918659853758542022-11-043201717151078171841563412022-11-112841548128967561743951222022-11-183371896134498415878054882022-11-252621498098006707719529272022-12-022881600108337683792739022022-12-093751992140769024902460982022-12-162771439093387317695123172022-12-232751346092397195646321952022-12-303751638095879024804925612023-01-062691250107216951561037802023-01-133281598076788293780513412023-01-202681321079386829634115852023-02-034122045122389390926847562023-02-10446217813243963496345244资料来源Wind德邦研究所811请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报本周园区基础设施REITs成交活跃本周园区基础设施REITs达成最大成交金额698亿元较此前一周环比上涨092生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为15169861623906和138亿元较此前一周分别环比-2082092089-1630-1569和-2950区间日均换手率分别为146166104051082和123发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达3061711549308321711730331和34048亿元累计成交量分别为7994169730834087386和1094亿份图7公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别资产类型成交量亿份成交金额亿元园区基础设施79939306167生态环保16966115491交通基础设施30826308321仓储物流40869171174能源基础设施386030331保障性租赁住房1094234048资料来源Wind德邦研究所图8本周园区基础设施REITs达成最大成交金额698亿元较此前一周环比上涨092成交量成交金额区间日均成交额占REITs前一周成交金资产类型环比亿份亿元换手率总成交额比重额亿元生态环保02541510146500791907-2082园区基础设施17806983166401826920092交通基础设施06676161103903246106089仓储物流05092386051101252850-1630能源基础设施00730598082000310709-1569保障性租赁住房04781383122600731962-2950资料来源Wind德邦研究所911请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报23园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高华夏中国交建REIT与平安广州广河REIT估值相对较低对比中证ABS估值截至20230210华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金REITs估值86ABS估值1038平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金REITs估值1175ABS估值1495估值相对较低图9公募REITs估值对比相对净值代码名称资产类型REITs估值最新净值ABS估值PV乘数折溢价率180101SZ博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施300231172973316095180102SZ华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施251219001452195129180103SZ华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施313280801150286109平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金180201SZ交通基础设施1175126140-6851495079180202SZ华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施78471897906816096180301SZ红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流312229783587242129180401SZ鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施817589603857564145红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金180501SZ保障性租赁住房287249281517233123180801SZ中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金生态环保155011143039061201129508000SH华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施411285904376330124508001SH浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施898752601927951094508006SH富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金生态环保475354273399333143国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金508008SH交通基础设施98995860314970102508009SH中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施1047108800-3741134092508018SH华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金交通基础设施86094322-8821038083国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金508021SH园区基础设施560412003590369152508027SH东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施478383732444421113508056SH中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流518380993591410126中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金508058SH保障性租赁住房297260001435245121华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金508066SH交通基础设施76976366067723106华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金508068SH保障性租赁住房296251001781232128华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金508077SH保障性租赁住房26524170952226117国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金508088SH园区基础设施391303502876278141508099SH建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施424321013208365116资料来源Wind德邦研究所注截至20232103风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期1011请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报信息披露分析师与研究助理简介吴开达德邦证券研究所副所长总量大组长首席策略分析师兼中小盘新股研究复旦大学上海财经大学金融专硕导师曾任国泰君安策略联席首席拥有超过10年资本市场投资及研究经历同时具备一级市场二级市场买方投资及二级市场卖方研究经验践行自由无用策略知行主要研究市场微观结构吴开达策略知行团队成员大多具有买方工作经验细分为大势研判行业比较公司研究微观流动性新股研究五个领域落地组合策略增强策略较传统卖方策略更具买方思维更重知行分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表买入相对强于市场表现20以上现为比较标准报告发布日后6个股票投资评增持相对强于市场表现520月内的公司股价或行业指数的级中性相对市场表现在-55之间波动涨跌幅相对同期市场基准指数的涨减持相对弱于市场表现5以下跌幅2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上A股市场以上证综指或深证成指为基行业投资评中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间准香港市场以恒生指数为基准美级国市场以标普500或纳斯达克综合指弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下数为基准法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务1111请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明