研究报告全文：1月房地产债券月报销售略微反弹投资警惕追涨2023-02-09销售跟踪根据中国指数研究院数据1月重点跟踪的70个城市有44个披露了全月销售数据销售面积和销售额环比分别下降37和31由于2023年春节提前月度销售数据与2022年春节所在的2月相比下称同比全月销售面积销售额分别同比下降54上升109各类城市表现大方向与全国一致环比都是下降且销售额表现略好于面积同比二线和三四线城市销售面积下降其余指标均为上升且销售额表现明显好于面积具体的一线城市销售面积同比增长5销售额同比增长158北京尚未公布销售数据上海表现突出无论是同比还是较2019年都是大幅增长深圳和广州均为下降二线城市表现最差销售面积和销售额环比分别下降43和39同比销售面积下降88销售额上升5其中杭州销售面积和销售额同比上升超过2倍和4倍但环比还有明显走弱其次南昌银川济南合肥兰州宁波销售额同比上升超过20表现较差的包括南京大连长沙三四线城市销售面积同比下降43销售额同比上升2具体城市间因政策出台与否城市本身经济和人口吸引能力表现差异较大其中东莞温州襄阳岳阳都出现翻倍以上的增长安庆泉州九江平顶山泸州芜湖等地仍然同比减半房企销售来看我们重点跟踪的房企有53家披露了销售数据平均销售面积环比下降442同比2022年2月下降184平均销售金额环比下降494同比2022年2月下降94表现弱于全国平均可能与全国性房企春节期间推盘缩量和大型房企暴露信用风险抑制销售有关单个房企来看少数房企环比上升同比2022年2月上升的房企以国企和少量优质民企为主民企或混合所有制企业中绿城龙湖滨江大华在列万科金地美的销售额降幅个位数碧桂园远洋分别下降176和115土地市场受疫情和春节因素影响1月土地市场清淡供给和成交均大幅下行1月300城推地建筑面积23318万平米环比下降84同比下降4312月-9成交建筑面积12552万平米环比下降92同比下降5712月17土地流拍率1512月12成交溢价率412月2土地成交额4525亿元环比下降9312月117同比下降5112月6分城市级别看一线城市无成交二线城市宁波2022年四批次土拍在1月完成成交供地仅3宗成交价50亿元1月土地市场成交以三四线为主成交额有2755亿元环比和同比也是大幅下降的融资跟踪1月工作日减少房地产境内债券发行量有一定下降净增量重新转负为-556亿元其中国企净增58亿元非国企-1136亿元新希望下属五新实业中骏雅居乐合景分别发行1支中债增进提供担保的3年期中票发行利率在41-47纯信用类民企地产债券仍然难以面市美元债方面万达商管子公司发行1支由万达商管提供维好支持协议的3年期优先票据发行价定为1238由于到期量大净增量-681亿美元到期方面2023年境内债券到期回售合计5452亿元其中3月为月度到期最高达到825亿元2月到期量为306亿元信托到期量合计27454亿元较前期大幅下降与2022年以来发行量大幅回落有关月度到期基本呈逐月下降态势2-3月单月到期量在300亿元左右美元债到期量合计486亿美元其中4月1月为最高分别为805亿美元和72亿美元2-3月到期量分别为335亿美元和406亿美元个券方面2月远洋控股有1支PPN合计30亿元进入到期绿城有1支中票15亿元进入到期3月绿城有1支中票10亿元进入到期2支公司债243亿元回售金地有1支公司债299亿元进入到期二级走势房地产政策表态继续宽松和部分城市出台支持政策后境内外市场未出险大型房企价格仍然以反弹为主不过境内市场分歧已经比较明显1月房地产境内债券高等级主体仍然受益于政策带动的信心提振不过已出险企业债券以掉头向下调整为主对于不同主体的评价进入分歧阶段AAAAAAA评级可比口径下行业利差均值分别收窄110bp走扩41bp走扩37bp个券方面AAA的旭辉远洋碧桂园金地和AA的中骏利差收窄超过500bp但AAA的时代龙光和AA的世茂AA的中南利差走扩较为明显美元债方面1月中资房地产美元债总回报率1103连续三个月录得正回报高收益和投资级回报率分别为1768和493全月整体市场情绪较好少数交易日回调但不影响整体上涨趋势房企层面龙湖集团美元债价格小幅上涨至80-90美元区间金地2024年到期美元债继续上涨5美元左右至90美元附近碧桂园长端美元债价格回升至55-65美元以上区间大约上涨5-10美元左右行业投资建议2023年中央经济工作会议表态支持住房改善消费防范化解头部房企风险改善资产负债状况1此后各部委跟进表态1月5日建立首套住房贷款利率政策动态调整机制2部分城市跟进公布调整首套房贷款利率下限以及限购方面措施调整销售较去年春节有一定改善企业风险化解方面主要体现在优质龙头民营房企资产负债优化方面最直接的体现为贷款授信中债增进提供担保发债扩容方面不过贷款授信落地存在较大不确定性担保发债规模有限需要有资产抵押提供反担保客观上也限制了规模的扩张而纯信用类债券发行仍然难以成功而且上述所有融资支持的可持续性都取决于企业基本面的复苏最终还需要销售复苏带来内部造血能力提升对债券来说目前市场向好预期较强我们认为获得明确落地支持的民营龙头短期安全性提升可选择短期品种把握兑付收益但部分已出险房企债券价格也出现较大涨幅企业自身的销售仍然大幅回落也未能获得再融资支持在销售改善兑现之前不建议过度追涨风险政策调整及基本面修复不及预期新冠疫情反复冲击销售