一月销售不佳。根据克而瑞数据，百强房企2023年首月销售情况：全口径销售总额约3,994亿元，同比下跌31.7%；权益销售总额约2,791亿元，同比下跌32.0%；操盘口径销售3,574亿元，同比下跌31.9%。百强1月销售不佳，是继2020年2月（疫情初爆发时的低位）以来的最低水平，比疫情前的2019年2月份，下降28.9%。而40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比，降幅也达到了3成以上，反映「返乡置业」整体却不乐观。销售表现较佳的房企包括滨江、建发、中交、华发、越秀、招蛇、华润、保利、金茂等，其操盘口径销售仍可维持正增长，依然以国企为主，其中滨江、建发、中交、华发、越秀同比升幅达20%或以上，可继续关注。
　　成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30大中城市的商品房成交套数及面积去年累计约129.2万套及1.39亿平米，同比下降25.7%及24.5%。12月单月成交环比有轻量回升，成交套数平均环比升幅约1.6%，面积环比上升10.5%。反映去年年底在房企冲业绩的带动之下，销售数据还是有一个小幅反弹，不过反映的力度比年中六月时要弱一点，尤其是在市民仍对房地产仍抱观望态度的时候。一月成交套数13.3万套，同比下降6.4%、环比12月下降1.8%；一月成交面积1350万平米，同比下降14.7%、环比12月下降3.7%。
　　融资数据反映购房意愿不足。根据央行发布2022年四季度的金融机构贷款投向统计报告，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点，同比增速是十多年以来，最低的一年。房地产贷款全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%，其中，个人购房贷款全年净减少1100亿元，是有数据以来的首次负增长。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点，相信与去年底时针对地产的融资新规之便利所带动有关。但另一方面，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，反映购房意愿还是较弱。
　　整体而言，去年出台房地产相关政策高达1000多条，在房企融资上，从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作。然而，从居民户房贷数据、购房意愿等都反映地产销售行业的恢复比较疲弱，暂时看来高能级大中城市的恢复强一点，建议投资者继续关注土储集中在一、二线城市的国企地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以继续关注有关地产美元债的ETF。
　　风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎

研究报告全文：TableBaseInfoTableTitle2023年2月7日房地产行业策略房地产行业研究报告证券研究报告一月开首销售不佳关注股份华润置地1109HK报告内容越秀地产123HK一月销售不佳根据克而瑞数据百强房企2023年首月销售情况全口径销售总额中海物业2669HK约3994亿元同比下跌317权益销售总额约2791亿元同比下跌320华润万象1209HK操盘口径销售3574亿元同比下跌319百强1月销售不佳是继2020年2月疫情初爆发时的低位以来的最低水平比疫情前的2019年2月份下降289而40个重点城市在春节周成交量仅为357万平米环比下降75同比下降14股价表现与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了3成以上反映返乡置业地产板块整体却不乐观销售表现较佳的房企包括滨江建发中交华发越秀招蛇华股价及恒指相对走势130润保利金茂等其操盘口径销售仍可维持正增长依然以国企为主其中滨江120建发中交华发越秀同比升幅达20或以上可继续关注110100成交仍然疲弱根据同花顺金融统计数据30大中城市的商品房成交套数及面积去090年累计约1292万套及139亿平米同比下降257及24512月单月成交环080比有轻量回升成交套数平均环比升幅约16面积环比上升105反映去年年070底在房企冲业绩的带动之下销售数据还是有一个小幅反弹不过反映的力度比年060050中六月时要弱一点尤其是在市民仍对房地产仍抱观望态度的时候一月成交套数08-2209-2210-2211-2212-2212-2201-23133万套同比下降64环比12月下降18一月成交面积1350万平米同地產板塊恒指相对比下降147环比12月下降37物管板块融资数据反映购房意愿不足根据央行发布2022年四季度的金融机构贷款投向统股价及恒指相对走势计报告2022年末人民币房地产贷款余额5316万亿元同比增长15比上140130年末增速低65个百分点同比增速是十多年以来最低的一年房地产贷款全年120增加7213亿元占同期各项贷款增量的34其中个人购房贷款全年净减少110亿元是有数据以来的首次负增长年末房地产开发贷款余额100110020221269090万亿元同比增长37增速比三季度末高15个百分点比上年末高28个百分080点相信与去年底时针对地产的融资新规之便利所带动有关但另一方面个人住070060房贷款余额388万亿元同比增长12增速比上年末低10个百分点反映购房050意愿还是较弱08-2209-2210-2211-2212-2212-2201-23物业板块恒指相对整体而言去年出台房地产相关政策高达1000多条在房企融资上从央行银保监推出支援房地产市场的16条文后各大银行密集式地为房企达成银企合作协议数据来源彭博安信国际并提供授信在房地产开发贷款个人住房按揭贷款并购贷款债券承销与投资等业务方面进一步加深合作然而从居民户房贷数据购房意愿等都反映地产黄焯伟行业分析师销售行业的恢复比较疲弱暂时看来高能级大中城市的恢复强一点建议投资者继8522213-1402续关注土储集中在一二线城市的国企地产及物管公司考虑到房企融资改善短stevewongeifcomhk期流动性压力下降亦可以继续关注有关地产美元债的ETF风险提示i调控放松效果不确定性ii疫情反复iii资本市场态度审慎3112年结代码股价目标价评级202120222023202120222023202120222023市盈率市盈率市盈率市净率市净率市净率周息率周息率周息率每股港元每股港元倍倍倍倍倍倍华润置地1109HK3600不適用未評級807771098087080464750越秀地产123HK1056不適用未評級666560059055052616366中海物业2669HK9831100买入274212163897679518111418华润万象1209HK4195不適用未評級462360279575514449081013ZZ数据来源公司资料彭博安信国际预测本报告版权属于安信国际证券香港有限公司11各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图150大房企全口径销售金额克而瑞排名图250大房企权益销售金额克而瑞排名全口径公司名称2023年2022年同比权益公司名称2023年2022年同比排名1月1月增长排名1月1月增长亿元亿元亿元亿元1保利发展295283421碧桂园211364-4212万科地产278335-1702保利发展210200513碧桂园270495-4543万科地产181218-1704华润置地160150684华润置地1201031675招商蛇口159152465中海地产117145-1946中海地产125155-1956招商蛇口9891777华发股份1221021937绿地控股93108-1428滨江集团1211041658建发房产80583749龙湖集团109108099越秀地产775442610建发房产1088428610华发股份7476-2911绿城中国105116-9911中国金茂69690012绿地控股103120-14212绿城中国676110913中国金茂1001000013龙湖集团6570-7014金地集团92150-38514滨江集团615412215越秀地产885560215金地集团5793-38516融创中国71278-74516美的置业4150-18117美的置业6575-13317新城控股4160-32618新城控股5790-36818融创中国40154-74219卓越集团51478519金隅集团38缺数据20金隅集团51缺数据20路劲集团3746-19521旭辉集团5085-40921世茂集团3253-39922保利置业462584022卓越集团3233-5723世茂集团4575-39923旭辉集团3050-40824象屿集团44缺数据24保利置业282037325中交房地产4345-2725中国铁建2762-55626路劲集团4050-19626中骏集团2740-33427大悦城控股3881-53627中交房地产26260028金科集团3684-57028金科集团2660-57029中华企业3517113329中南置地2430-21330远洋集团3345-26730万达集团23缺数据31中南置地3245-28731中华企业228165932中国铁建3181-61432远洋集团2229-26633中骏集团3150-39233中国恒大2028-30034大家房产282229234象屿集团20缺数据35首开股份2843-34835大悦城控股2045-57036电建地产271941136首创城发201532737城建集团26缺数据37电建地产191099038中天美好252311538金融街19182839合景泰富2542-39939中建东孚17987940万达集团24缺数据40雅居乐1748-64941首创城发241835441首开股份1626-37542雅居乐2174-71142合景泰富1626-38543上海地产21缺数据43伟星房产1623-30644中国恒大2130-30244城建集团15缺数据45联发集团2133-36845金辉集团1438-61746宝龙地产2147-56546金基集团14缺数据47金融街20203047中梁控股1459-76048阳光城2067-69748大华集团1440-65249海伦堡2044-53749海伦堡1430-53750中梁控股2084-76050阳光城1447-708百强39945849-317百强27914106-320资料来源克而瑞数据安信国际资料来源克而瑞数据安信国际本报告版权属于安信国际证券香港有限公司2各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图350大房企操盘销售金额克而瑞排名图430大中城市一線商品房成交情况操盘公司名称2023年2022年同比排名1月1月增长30大中城市一线商品房成交套数当周值亿元亿元套数1碧桂园44117209-388250002万科地产41436123-323200003保利发展41164900-1604绿城中国30033509-144150005中海地产28073525-2036华润置地27862950-56100007招商蛇口26352892-898金地集团21012879-27050009龙湖集团18282609-29910建发房产1673165610-11融创中国16085677-71712滨江集团14001478-53200520112207200320072009210121032105210721092111220122032205220922112301200113中国金茂13712034-32614绿地控股13312758-518资料来源同花顺金融安信国际15越秀地产124711478716华发股份11371173-30图530大中城市二線商品房成交情况17中国铁建11271257-103旭辉集团1810892176-50030大中城市二线商品房成交套数当周值19新城控股9211849-502套数20远洋集团8031088-2623000021仁恒置地71362214722世茂集团6762161-6872500023美的置业6751295-4792000024中南置地6101824-66625万达集团5603018621500026金科集团5371498-64227首开股份536696-2301000028中骏集团534878-392500029卓越集团531939-43430路劲集团507665-237-31电建地产463517-10320052011220720032007200921012103210521072109211122012203220522092211230132中粮大悦城452578-218200133中梁控股4511237-636资料来源同花顺金融安信国际34中国恒大4514356-89735保利置业439494-111图630大中城市三線商品房成交情况36龙光集团4191588-73637雅居乐3981056-62438阳光城3641618-77530大中城市二线商品房成交套数当周值39大华集团362560-353套数3000040金辉集团359670-46541建业集团3571004-6452500042融信集团3391254-72943合景泰富337745-5482000044华侨城321552-4191500045富力地产3131183-73546伟星房产3112502471000047武汉城建30918864648宝龙地产303835-637500049荣盛发展2991230-757-50海伦堡297663-5522005201122072001200320072009210121032105210721092111220122032205220922112301百强64746110655-415资料来源克而瑞数据安信国际资料来源同花顺金融安信国际本报告版权属于安信国际证券香港有限公司3各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略图7房地产贷款余额图8房地产开发贷款余额亿元亿元60000030140000301200002550000025100000204000002080000153000001560000102000001040000510000052000000005人民币贷款余额房地产贷款左同比增长右房地产开发贷款左同比增长右资料来源中国人民银行安信国际整理资料来源中国人民银行安信国际整理图9住房开发贷款余额图10个人住房贷款余额亿元亿元1000004045000040900003540000035800003035000030700002530000060000252025000050000201520000040000151015000030000102000051000001000005000050500住房开发贷款余额左同比增长右个人住房贷款余额左同比增长右资料来源中国人民银行安信国际整理资料来源中国人民银行安信国际整理本报告版权属于安信国际证券香港有限公司4各项声明请参见报告尾页房地产行业行业策略客户服务热线香港22131888国内4008695517免责声明此报告只提供给阁下作参考用途并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售此报告所载的资料由安信国际证券香港有限公司安信国际编写此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠此报告所载的见解分析预测推断和期望都是以这些可靠数据为基础只是代表观点的表达安信国际其母公司和或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性此报告所载的资料意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断可随时更改而毋须另行通知安信国际其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险若干投资可能不易变卖而且也可能不适合所有的投资者此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动过去的表现不能代表未来的业绩此报告没有把任何投资者的投资目标财务状况或特殊需求考虑进去投资者不应仅依靠此报告而应按照自己的判断作出投资决定投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前应咨询专业意见安信国际及其高级职员董事员工可能不时地在相关的法律规则或规定的许可下1持有或买卖此报告中所提到的公司的证券2进行与此报告内容相异的仓盘买卖3与此报告所提到的任何公司存在顾问投资银行或其他金融服务业务关系4又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见此报告的意见亦可能与销售人员交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反安信国际其母公司和或附属公司的一位或多位董事高级职员和或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员5可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动此报告对于收件人来说是完全机密的文件此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士尤其但不限于此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本加拿大或美国或直接或间接分发至美国或任何美国人士根据1933年美国证券法S规则的解释安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及或代表其客户持有该等股票的权益因此投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突而安信国际将不会因此而负上任何责任此报告受到版权和资料全面保护除非获得安信国际的授权任何人不得以任何目的复制派发或出版此报告安信国际保留一切权利规范性披露本研究报告的分析员或其有联系者参照证监会持牌人守则中的定义并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员本研究报告的分析员或其有联系者参照证监会持牌人守则中的定义并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1或完全不拥有该上市公司的财务权益公司评级体系收益评级买入预期未来6个月的投资收益率为15以上增持预期未来6个月的投资收益率为5至15中性预期未来6个月的投资收益率为-5至5减持预期未来6个月的投资收益率为-5至-15卖出预期未来6个月的投资收益率为-15以下安信国际证券香港有限公司地址香港中环交易广场第一座三十九楼电话852-22131000传真852-22131010本报告版权属于安信国际证券香港有限公司5各项声明请参见报告尾页