事项：
　　2023年1月收官，百强房企销售拿地榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。
　　国信地产观点：1）1月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期及供给端发力不足影响。2）1月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足。3）需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕，4）投资建议：高层对房地产的支持态度愈发明确，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　1月房地产销售尚未回暖，主要受春节假期提前及供给端发力不足影响
　　根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年1月，百强房企全口径销售额3994亿元，同比-31.7%，较2022年全年的-42.3%收窄10.5个百分点，但较2022年12月的-31.0%扩大0.7个百分点。从绝对额看，1月百强房企销售额已降至6年来最低水平。从房企维度看，去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好。
　　1月销售并无明显回暖迹象，主要因为：①2023年春节时间较早，回顾2021年、2022年春节所在的2月也是当年销售低谷。②各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠。我们相信，随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。
　　 1月土地市场依旧冷淡，一方面核心城市供地工作尚未开展，但归根到底是房企投资意愿不足
　　根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023年1月，城投企业拿地金额占50%，规模相对较小的本土民企占31%，而销售百强榜单上的房企在1月基本未发力，主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展。根据中指院数据，2023年1月，300城住宅用地成交面积为1312万㎡，同比-55%，较2022全年-31%扩大25个百分点，较2022年12月的-9%扩大46个百分点；300城住宅用地的成交溢价率为3.88%，自2021年下半年以来一直保持低位。
　　土地市场热度较低，归根到底还是房企的投资意愿不足：①销售回款是房企最主要的资金来源，销售不振使得房企现金流压力较大；②销售预期弱，房企新开工及推盘意愿不强，土储消耗也慢。根据统计局数据，2022年，全国固定资产投资同比增长5.1%，而房地产开发投资却下降了10%，已成为实质性拖累项；房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了39%和15%，且绝对值均已经创下近十年新低，对产业链上下游均造成了较大负面影响。
　　需求端政策有望发力，多城限贷、限购放松空间还很宽裕
　　自2022年11月以来，包括第二三支箭、“金融16条”、《改善优质房企资产负债表计划行动方案》等房企融资端政策几乎应出尽出，但只能暂时缓解房企资金紧张的局面，要想彻底破解困境，关键还看销售提振，而目前多城需求端限贷、限购政策放松空间还很宽裕。
　　限贷政策端，首付比例、贷款利率都有调节的空间。随着1月首套房贷利率下限放宽政策常态化、且设立了相对宽松的退出机制后，以统计局70城口径，2023年Q1适用政策的城市总数为45个，较2022年Q4适用城市数量23个几乎翻倍。限贷政策的放松，能减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。
　　限购政策端，边际优化的空间更大。目前70城中，有35个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。而从高层“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”的表态出发，这些限购约束均有放松的可能。
　　投资建议：
　　2023伊始，销售、土地市场表现平淡，但高层对房地产的支持态度愈发明确，行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年02月03日2023年1月房地产数据点评超配市场表现平淡静待信心重筑公司研究公司快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项2023年1月收官百强房企销售拿地榜单30城商品房成交300城住宅用地成交等数据均已出炉国信地产观点11月房地产销售尚未回暖主要受春节假期及供给端发力不足影响21月土地市场依旧冷淡一方面核心城市供地工作尚未开展但归根到底是房企投资意愿不足3需求端政策有望发力多城限贷限购放松空间还很宽裕4投资建议高层对房地产的支持态度愈发明确后续需求端政策跟进力度无须担忧静待居民和房企信心重筑我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余5风险提示后续政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论1月房地产销售尚未回暖主要受春节假期提前及供给端发力不足影响根据克而瑞百强房企销售榜单2023年1月百强房企全口径销售额3994亿元同比-317较2022年全年的-423收窄105个百分点但较2022年12月的-310扩大07个百分点从绝对额看1月百强房企销售额已降至6年来最低水平从房企维度看去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好1月销售并无明显回暖迹象主要因为2023年春节时间较早回顾2021年2022年春节所在的2月也是当年销售低谷各地楼盘以顺销为主并未进行大规模加推且折扣力度基本延续前期优惠我们相信随着疫情影响减弱经济活动恢复常态需求激活政策出台购房者的信心也会逐步重筑图1百强房企单月销售额及当年累计同比图2百强房企历年1月销售额资料来源克而瑞国信证券经济研究所整理资料来源克而瑞国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告图3Top20房企2023年1月销售额及单月同比资料来源克而瑞国信证券经济研究所整理图4历年30城商品房单日成交面积万图5历年30城商品房累计成交面积万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理1月土地市场依旧冷淡一方面核心城市供地工作尚未开展但归根到底是房企投资意愿不足根据克而瑞拿地金额百强榜单2023年1月城投企业拿地金额占50规模相对较小的本土民企占31而销售百强榜单上的房企在1月基本未发力主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展根据中指院数据2023年1月300城住宅用地成交面积为1312万同比-55较2022全年-31扩大25个百分点较2022年12月的-9扩大46个百分点300城住宅用地的成交溢价率为388自2021年下半年以来一直保持低位土地市场热度较低归根到底还是房企的投资意愿不足销售回款是房企最主要的资金来源销售不振使得房企现金流压力较大销售预期弱房企新开工及推盘意愿不强土储消耗也慢根据统计局数据2022年全国固定资产投资同比增长51而房地产开发投资却下降了10已成为实质性拖累项房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了39和15且绝对值均已经创下近十年新低对产业链上下游均造成了较大负面影响请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图6300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7300城住宅用地当月成交溢价率资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理图8历年固定投资完成额及同比图9历年房地产开发投资完成额及同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图10历年房屋新开工面积及同比图11历年房屋竣工面积及同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告需求端政策有望发力多城限贷限购放松空间还很宽裕自2022年11月以来包括第二三支箭金融16条改善优质房企资产负债表计划行动方案等房企融资端政策几乎应出尽出但只能暂时缓解房企资金紧张的局面要想彻底破解困境关键还看销售提振而目前多城需求端限贷限购政策放松空间还很宽裕限贷政策端首付比例贷款利率都有调节的空间随着1月首套房贷利率下限放宽政策常态化且设立了相对宽松的退出机制后以统计局70城口径2023年Q1适用政策的城市总数为45个较2022年Q4适用城市数量23个几乎翻倍限贷政策的放松能减轻更多居民购房贷款压力有利于释放需求限购政策端边际优化的空间更大目前70城中有35个城市针对不同人群区域面积段实施限购而从高层以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求的表态出发这些限购约束均有放松的可能表170个大中城市2023年Q1首套房贷利率下限放宽政策适用情况对比2022年Q4政策适用情况城市武汉温州天津石家庄哈尔滨大连岳阳宜昌襄阳秦皇岛兰州济宁桂林湛江常德北海昆明贵A持续适用阳泉州泸州大理包头安庆郑州吉林长春沈阳太原南宁福州厦门唐山无锡扬州徐州金华惠州韶关洛阳平顶山牡丹江B新增适用九江锦州丹东蚌埠北京上海广州深圳重庆杭州南京成都长沙西安济南青岛烟台西宁乌鲁木齐呼和浩特银川C不适用南昌海口三亚宁波合肥遵义南充赣州资料来源国家统计局国信证券经济研究所整理表270个大中城市限购政策力度汇总截至2023年1月31日限购政策力度城市吉林呼和浩特长春哈尔滨重庆贵阳西宁银川乌鲁木齐唐山秦皇岛包头锦州牡丹江徐州金华完全不限购蚌埠安庆赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德韶关湛江惠州桂林泸州南充遵义大理部分人群不限购昆明本地户籍石家庄本地户籍丹东本地户籍泉州本地户籍北海本地户籍武汉二环外天津滨海地区太原除小店区迎泽区杏花岭区晋源区尖草坪区万柏林区沈阳除辽中区新民市法库县康平县杭州临安新区宁波除海曙江北镇海鄞州福州长乐区济南历下区市中区以外青部分区域不限购岛市南区市北区以外郑州巩义市登封市新密市上街区长沙宁乡浏阳广州增城从化成都新津金堂彭州青白江崇州仁寿视高西安阎良区高陵区鄠邑区蓝田县周至县兰州西固区九州开发区高坪偏远区域无锡新吴区鸿山滨湖区马山锡山区除锡东新城外惠山区除惠山新城外扬州宝应高邮仪征部分面积段不限购厦门180以上无锡144以上福州144以上资料来源各地政府官网国信证券经济研究所整理投资建议2023伊始销售土地市场表现平淡但高层对房地产的支持态度愈发明确行业迎来政策面舆论面持续友好的阶段后续需求端政策跟进力度无须担忧静待居民和房企信心重筑我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告相关研究报告房地产行业2023年2月投资策略-销售底部确认但复苏缓慢政策跟进力度无需担忧2023-01-31近期高层对房地产行业的表态点评-支持态度愈发明确需求端政策仍是关键2023-01-21数据背后的地产基建图景一-地产全年表现羸弱但单月修复基建投资持续提速2023-01-17统计局12月房地产数据点评-销售表现羸弱竣工显著修复2023-01-17改善优质房企资产负债表计划行动方案点评-多管齐下纾解风险助力优质房企释放发展潜力2023-01-16请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032