2022年度上海宅地集中供应成功落幕，土地市场虽然经历了上半年的疫情冲击，但经过政府的积极调整，并未影响整体四个批次的供地，零流拍就是一个值得肯定的答卷。以下我们回顾一下2022年上海宅地集中供应概况。
　　竞地规则调整
　　由于外部不确定因素的影响，整体经济景气度不甚理想，故上海年度内的宅地集供规则也进行了相对宽松化的调整，旨在调动市场主体的拿地积极性。
　　在首轮集中供地重启前上海也对土拍规则进行了适度放宽，将地块交易方式转变为挂牌，并取消打分入围，后面几个批次的宅地基本都以挂牌形式入市交易；同时将土地监管资金由原来最高的130%下调至110%，以此增加拿地企业的数量和积极性。其后紧接着第二批集中供地，因相隔周期较短，规则并未变动。
　　直到第三批集中供应，政府对于“一次书面报价”规则作了调整，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个；若有效报价为一个或两个的，或者有效报价为六个及以上且无竞买人报价相同的，系统不新增“随机值”；若有效报价为六个及以上，报价时限内有竞买人报价相同的，系统新增一个“随机值”。“随机值”为大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数；“随机值”可与竞买人的报价或其他“随机值”重复。经过对于“随机值”规则的改动，拿地企业对于竞地价格的预估难度持续提升，并且也会使拿地随机性进一步扩大，再度增加公平性。

研究报告全文：2022上海宅地集中供应回顾2022年度上海宅地集中供应成功落幕土地市场虽然经历了上半年的疫情冲击但经过政府的积极调整并未影响整体四个批次的供地零流拍就是一个值得肯定的答卷以下我们回顾一下2022年上海宅地集中供应概况一市场环境一竞地规则调整由于外部不确定因素的影响整体经济景气度不甚理想故上海年度内的宅地集供规则也进行了相对宽松化的调整旨在调动市场主体的拿地积极性01在首轮集中供地重启前上海也对土拍规则进行了适度放宽将地块交易方式转变为挂牌并取消打分入围后面几个批次的宅地基本都以挂牌形式入市交易同时将土地监管资金由原来最高的130下调至110以此增加拿地企业的数量和积极性其后紧接着第二批集中供地因相隔周期较短规则并未变动直到第三批集中供应政府对于一次书面报价规则作了调整若有效报价超过二个不足六个的系统将新增相应数量的随机值至有效报价加随机值总计六个若有效报价为一个或两个的或者有效报价为六个及以上且无竞买人报价相同的系统不新增随机值若有效报价为六个及以上报价时限内有竞买人报价相同的系统新增一个随机值随机值为大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数随机值可与竞买人的报价或其他随机值重复经过对于随机值规则的改动拿地企业对于竞地价格的预估难度持续提升并且也会使拿地随机性进一步扩大再度增加公平性二政策指导今年九月份由国家财政局发布的关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知其中提出严禁通过举债储备土地不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入不得巧立名目虚增财政收入弥补财政收入缺口政策的出台似乎对国有企业拿地提出了限制要求在市场中引起了较大反响因为自全国试点城市开展宅地集中供应以来土地市场交易主体基本都是国有企业占比达到六至七成可以说国有企业在维持地方土地交易稳定守住市场流拍率中的作用显而易见不过细读政策内容可以发现其中并未明令禁止所有国有企业拿地而是反对通过买地不开发左手倒右手等一些投机倒把的方式来虚增财政收入弥补财政缺口因此那些主营业务本就是房地产开发经营的国有企业诸如万科绿地等必然不会受到影响相对的一些地方市属区属国有企业虽然能以较低的拿地融资成本获得土地但是在项目运营营销管理等方面缺乏专业能力在行情走弱背景下将可能形成财务风险政策的出台将对这些企业起到警示作用02二市场行情一全市走势2022年上海全年完成四个批次的宅地集中供应总计推出并交易105幅地块相比上一轮增加了30幅地块土地面积达到50357公顷相比2021年提升了4个百分点其中含住宅的混合用地占比有所下滑不足三成图2022年上海各批次集中供地交易情况拆分各批次的集中供地情况看第一批次是推地量最大的可见年初政府的推地信心较为充足不过地块以外围区域为主首次集供市场反馈一般尽管土地全部交易但是大部分均以底价成交且国有主体拿地的趋势未变第一批次整体的成交楼面地价不足2万元平方米第二批集中供地与第一批相隔周期较短因此政府推地节奏有所放缓但是为提升企业拿地的积极性中心城区地块明显增加包括长宁的低密度优质纯宅地因此总体成交楼面地价也是各批次中最高的超过33万元平方米在第三批集中供地中地块幅数基本与第二批接近不过整体土地规模提升显著尤其是外围新增多幅大体量宅地促使该批次综合的土地成交楼面地价有所回调至3万元平方米在最后一批次的宅地集供中仅有6幅地块挂牌交易一半为含住宅的综合用地且有一幅为中心城区静安区地块但是市场关注度一般反观青浦赵巷宝山顾村的纯宅地吸引了多家企业竞拍其余地块则均以底价交易总体成交楼面地价再度跌至2万元平03方米以下图2022年上海各批次集中供地价格情况2022年上海集中供地成交总金额265145亿元相比2021年同期增长超六成且105幅交易地块中有52幅土地溢价交易总体平均溢价率为348比去年高出1个百分点左右另外年内四个集供批次综合的成交楼面地价为26万元平方米要高于去年的19万元平方米由此可见上海本轮集中供地的市场表现已有显著改善二区域分布在区域分布中集中供地的主体依旧聚焦于外围区域五大新城仍是市场关注的重点年度内浦东新区供求体量再度领跑全市推出并成交19幅宅地但其中临港区域地块数量为10幅相比21年数量明显缩减而航头唐镇等区域再度推出宅地入市其余青浦区嘉定区松江区也分别推出1413和10幅宅地再看中心城区本轮集中供地的市中心土地大幅增加总计20幅地块占比接近五分之一这对提升土地交易市场活跃度缓解中心城区宅地的稀缺性具有良好作用此次市中心推地涉及五个行政区其中普陀区推地数量最大共计有7幅地块挂牌交易静安徐汇杨浦三区均推出4幅宅地长宁区也有1幅优质地块入市04图2022年上海集中供地区域交易分布得益于交易体量的支撑浦东新区以49249亿元的土地出让总金额遥遥领先其他行政区另外嘉定区同样表现出色整体出让金突破300亿元在3149亿元其余行政区的土地出让金均维持在300亿元以下不过除去金山和长宁两区其余推出宅地的行政区的土地交易金额都已突破百亿在土地楼面地价走势中中心城区地块持续位于前列本轮长宁区一枝独秀区内仅出让一幅新泾镇稀缺低密度宅地成交楼面地价高达10万元平方米遥遥领先其他区域地价排名第二的为杨浦区成交楼面均价在57万元平方米左右其后为静安区成交楼面均价约在48万元平方米在外围区域中闵行区地价首当其冲成交楼面均价在4万元平米而后则是青浦松江两区05图2022年上海集中供地区域交易价格分布三市场要点一拿地企业2022年的宅地集中供应在量价水平上都远超去年不过国有企业主导土地交易市场的格局未见改善2021年上海三个批次的集中供地中国有企业拿地占比最高的时候在七成左右反观此次的多批次集中供地交易中国有企业的拿地比重均保持在八成以上国有主体包揽了市场中大部分的宅地交易而民企拿地更为少见另外联合拿地的趋势也在进一步深化去年宅地集供中联合拿地的比重约为五分之一今年则提升到了三分之一国央企强强联合国民企有机结合民企之间相互抱团在外部形势相对不景气的背景下企业联合体拿地逐渐成为主流06图近两年集中供地拿地企业结构分布从年内各企业的拿地情况来看华发可以说是最为豪气的企业在22年宅地集中供应中摘得7幅地块4幅为独立竞得3幅为与建发组成的联合体竞得合计权益拿地金额高达219亿元领跑其他拿地企业华发此次所拿地块主要位于闵行宝山静安和浦东四区其中闵行区就占据四幅宅地可见华发对于该区域的青睐程度之高并且华发也以80多亿的高价单独吃下静安区中兴社区321-01322-09综合宅地足见其不俗的实力还有值得关注的企业是招商蛇口其主打稳步进取的策略是今年拿地最多的房企总计10幅宅地2幅单独竞得其余8幅均通过联合体摘得整体权益拿地金额也高达206亿元地块中包括徐汇普陀四幅中心城区宅地同时也涵盖青浦西虹桥徐泾镇嘉定新城远香湖等多幅市场热门地块其他保利建发象屿等国有房企在这轮宅地集中供应中也收获颇丰今年土地市场中虽仍是国有企业独占鳌头但是部分民营房企的表现也可圈可点诸如佳运置业首尾呼应分别在第一批集供中拿下宝山金山两幅地块以及最后一批集供中竞得宝山顾村宅地另外本土民企宝华大华等也均有宅地入账07表上海宅地集供拿地金额前五企业二房地价格本轮宅地集中供应交易中延续了签署理性竞价承诺书的要求因此每幅地块均已公开后期的新房指导价且个别地块将指导价细分至公寓价格复式价格以及不同地块上的指导价格这让市场主体可以更好掌握土地后期新房价格的走向对于土地成本项目利润等财务指标的估算也更得心应手为便于数据分析以下数据将不涵盖含住宅的综合用地仅选取2022年集中供应的居住用地进行相关分析地价房价比据统计本轮集供地块中成交的居住用地总计83幅通过成交楼面地价与新房指导价计算可得每块地的地价房价比整体数据的中位数在50平均值为47最大值在66最小值为24从数值的分布趋势看呈现相对明显的正态分布地价房价比主要分布于4060之间合计64幅用地占比近八成地价房价比60以上的地块有13幅40以下的有6幅08图居住用地地价房价比分布通过对比分析可以发现相较上一轮集中供地本次地价房价比60以上的土地比重有所提升这与今年中心城区宅地供应走高关系密切市中心地块稀缺度高地价水平较高但新房价格受到较严的管控继而地价房价比基本位于高值反之地价房价比40以下的地块多处于金山临港自贸区等远郊区域地价较低利润空间相对较大以提升地块的吸引力地价房价比4050的居住用地占比最大利润空间可观是土地市场的中流砥柱而地价房价比5060的土地数量略有减少但是其中多数地块位于五大新城核心区域和市场热门板块内因此这些地块多以溢价交易市场关注度高新房指导价通过将不同行政区的居住用地对应新房指导价进行排列可以较清晰的看出中心城区与外围区域在新房指导价上有明显分层在这批集中供应的居住用地中中心城区地块新房指导价的低值已经大于8万元平米区位相对较好的地块新房指导价普遍在10万元平米以上其中长宁新泾镇居住用地的新房指导价最高达163万元平米由于地块所处长宁区典型别墅区土地稀缺度高并且根据土地指标后期大概率也将建成叠加联排双拼类别墅项目故新房指导价创下新高向外扩至外环线附近新房指导价基本维持在67万元平米的区间内青浦西虹桥徐泾区域的新房指导价在63万元平米左右闵行华漕浦江镇等区域则在67万元平米左右宝山顾村板块的新房指导价在66万元平米左右不过闵行区中外09环间的居住用地指导价表现抢眼以往该区片的价格位于7-75万元平米之间而此次七宝梅陇板块内居住用地的新房指导价分别达到825万元平方米和891万元平方米已经接近甚至超过传统中心城区地块新房指导价的低值价格提升显著而远郊板块的新房指导价基本稳定主体维持在5万元平米以下以市场热度较高的五大新城为例新房指导价大致维持在3-5万元平米的区间之内奉贤南汇新城指导相对较低嘉定松江新城的价格则位于高位图各区居住用地新房指导价区间除此之外为增加土地市场活性提升市场主体的拿地意愿在2022年的集中供地中政府对部分区域的宅地新房指导价进行了适度上调扩大拿地企业的利润和操作空间举例说明如下表松江洞泾镇区域内SJS30003单元02-04号和02-09号两幅居住用地地块区位及数据指标基本相同不过2021年的新房指导价则为50600元平米而2022年集中供应中的新房指导价则为53000元平米提升幅度010在5左右另外诸如金山区朱泾镇JSS2-0201单元B06a-01B06b-01地块在2021年集中供地中以流拍告终2022年新房指导价增加1300元平米后重新入市最终以底价成交表近两年集中供地中新房指导价调整土地个案四总结上海第二年的宅地集中供应在多项数据指标中均优于去年的表现尤其是在大幅提升中心城区用地供应后全年的土地出让金再创新高加之零流拍的市场表现放在全国层面上也是高居前列不过值得注意的是目前土地市场的稳定仍是建立在国有企业兜底的基础上上海2022年国有企业拿地比重相比去年持续攀升民营企业拿地意愿依旧低迷近阶段政府推出三支箭等一系列金融扶持政策将逐步改善房企的现金流状况但多数民营房企仍面临较大的偿债压力预计短期内较难扭转当前的土地市场态势并且最新出台的三公经费管理政策在一定程度上也将约束国有企业的拿地进程下阶段土地交易市场或引来新的考验注文中集中供应土地数据不包含纯租赁住房用地动迁安置房用地双定双限房用地和城中村改造项目用地011更多楼市资讯研究报告可以免责声明扫描下方二维码阅读本报告刊载的一切资料及数据虽力求精确但仅作参考之用本刊分析内容并不反映个别情况对于特定项目读者应自行寻求专业意见城市测量师行保留一切版权未经许可不得转载城市测量师行2023年更多价格更多功能可扫描下主办单位城市测量师行上海城市房地产估价有限公司方二维码查询使用编辑部地址上海市北京西路1号新金桥广场1115-18F邮编200003网址wwwsureacom电子邮箱sureasureacom电话862163589988012