需求侧政策仍可期，关注行业贝塔机遇
　　因结转利润率下降、市场下行与计提减值准备，67家披露22年业绩快报/预告的房企中多数出现大额亏损。但业绩反映历史，我们认为此刻更需关注销售市场修复。1月60城新房成交面积同比下降37%，反映市场仍在筑底阶段，而在政策呵护的背景下，房价下行趋势已有所缓解。我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，能够将融资优势转化为拿地和销售优势的优质头部房企将有更大空间。
　　业绩：22年结转与减值准备释放业绩压力
　　截至1月31日，申万房地产板块已有67家上市房企披露业绩快报/预告，其中39家房企预计22年将出现归母净亏损，较21年（同22年样本范围）增加11家，7家房企亏损达百亿，67家样本房企合计净亏损约920-1339亿元（21年亏损309亿元）。根据业绩预告，房企业绩大幅下滑主要系：1）结转项目毛利率降低；2）因市场下行进一步计提减值准备；3）费用化利息及销售费用有所增长。我们认为房企2022年业绩出现调整主要反映的是此前周期中土地成本和市场下行，而计提减值准备将逐步释放业绩压力，为后续业绩弹性构筑基础，当前需要更加关注的是销售市场的修复。
　　市场：1月相较去年春节月降幅有所收窄，关注销售改善空间
　　新房方面，1月60城新房成交面积同比下降37%，较11月（-31%）、12月（-24%）降幅有所扩大，主要系春节错位影响。我们将23年1月与22年2月（春节月）对比，23年1月60城新房成交面积较22年2月下降5%，其中一线城市上升4%、二线、三线城市分别下降5%、9%；降幅较11月、12月有显著收窄。二手房方面，1月26城二手房成交面积较22年2月上升52%，修复进程好于新房。新房降幅收窄以及二手房成交改善，叠加部分先行指标显示市场关注度有所提升，后续值得关注销售改善空间。
　　政策：房贷利率持续下行，房价下行趋势有所缓解
　　22年供需两端政策密集释放，11-12月合计出台需求端放松政策约70次（不完全统计）；1月5日，央行建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。23年以来，需求侧政策持续释放，我们已经统计到各地出台需求侧政策放松40次，并且郑州、厦门、珠海首套房利率均已进入3时代。目前，政策效果有所显现，据中指院数据，1月百城新建住宅价格指数环比下跌0.02%，跌幅较22年12月收窄0.06pct，下跌城市个数减少6个；百城二手房住宅价格指数环比下跌0.11%，跌幅较22年12月收窄0.11pct，下跌城市个数减少3个。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。