核心观点
　　2021年下半年来，房地产行业进入下行周期，企业信用事件频发，部分交付存疑，地产销售、投资数据持续回落。监管部门积极支持行业平稳健康发展，多个层级多个方面出台政策，稳定市场预期和行业信心，我们从企业拿地和销售出发，跟踪行业基本面结构性变化。2022年土地成交整体量减质升，企业拿地性价比有所提升。虽然全年商品房销售量价齐跌，但二手房市场结构性变化明显，一线城市一居两居成交占比超过70%，准一线城市一居两居成交占比逐渐下降但仍过半，二、三线城市三居及以上住房成交量占比从2019年40%提升至2022年60%。我们建议关注区域住房需求改善带来的结构性机会，以及优质土地供给带来的投资机遇。
　　政策协同发力，因城施策助力房地产市场复苏
　　面对房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环。2022年，中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核心化解市场风险。2023年1月5日住建部部长倪虹表示鼓励合理的购房需求，政策有望进一步提振购房意愿。
　　住宅用地成交量减质升，优质土地重塑市场格局
　　企业拿地谨慎，土地成交量下降。100大中城市，2022全年土地成交面积同比下降26%，而土地溢价率从2021年4月的28.6%下降至2022年12月的2.6%，表明了企业较低的拿地意愿。根据土地市场网和贝壳数据，土地质量提升，全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值，从2021年的46%降至2022年的43%，武汉、宁波、重庆下降幅度更高，企业拿地性价比提升。
　　供给侧土地市场发生结构性变化。根据土地市场网数据，保障性住房土地成交面积提升，2022年全国成交住宅用地中，保障性租房土地成交面积较2021年提升175%。
　　短期销售疲弱，以刚需为核心的一线城市房地产市场有望率先回暖。
　　需求侧商品房销售相对疲弱。2022年全年，30大中城市商品房成交面积较2021年下降28.4%；二手房挂牌价和挂牌量持续下降，二手房市场景气度持续下降。各区域商品房销售价格变化分化，但2022年12月70大中城市的一线城市新建商品住宅价格仍坚挺。
　　消费者购房需求结构性变化明显，一线、准一线城市仍以一居两居为主。据贝壳交易数据，2022全年二手房交易结构性变化明显，111样本城市中一居两居、三居及以上成交量同比下降28%、11%；2022Q4，一居两居成交量同比下滑6%，三居及以上成交量同比提升26%。分城市环线来看，近四年，一线城市中，一居两居户型的二手房交易占比持续高于70%，准一线城市一居两居成交占比逐渐下降但仍过半，而二、三线城市一居两居房从2019年的60%下降至40%。综合来看，一线、准一线城市聚焦一居两居为主的刚需需求，二、三线城市4居及以上的改善性住房需求在快速提升。
　　投资建议：房地产市场从政策发挥作用到销售数据转好，再到投资改善尚需时间，目前市场呈现出强政策，弱基本面的态势。结合中央层面2022年以来的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及北京、杭州等城市的政策调整，政策有望继续出台促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，我们认为供需两侧结构性变化将会为市场带来更多的投资机会，因此建议持续关注具有较多高性价比土地储备且能提供满足消费者需求优质产品的龙头企业，推荐万科企业、华发股份、华润置地、滨江集团、龙湖集团和华侨城等公司。
　　风险因素：我们根据贝壳平台的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

研究报告全文：基本面量化系列房地产开发专题供需结构变换行业格局重塑中信证券研究部数据科技组房地产和物业服务组张若海张全国陈聪王博隆汤可欣2023年2月2日请务必阅读末页的免责条款和声明核心观点2021年下半年来房地产行业进入下行周期企业信用事件频发部分交付存疑地产销售投资数据持续回落监管部门积极支持行业平稳健康发展多个层级多个方面出台政策稳定市场预期和行业信心我们从企业拿地和销售出发跟踪行业基本面结构性变化2022年土地成交整体量减质升企业拿地性价比有所提升虽然全年商品房销售量价齐跌但二手房市场结构性变化明显一线城市一居两居成交占比超过70准一线城市一居两居成交占比逐渐下降但仍过半二三线城市三居及以上住房成交量占比从2019年40提升至2022年60我们建议关注区域住房需求改善带来的结构性机会以及优质土地供给带来的投资机遇政策协同发力因城施策助力房地产市场复苏面对房地产开发行业的信用交付销售三个维度所形成的恶性循环2022年中央和地方政府先后以保需求保交楼保主体为核心化解市场风险2023年1月5日住建部部长倪虹表示鼓励合理的购房需求政策有望进一步提振购房意愿住宅用地成交量减质升优质土地重塑市场格局企业拿地谨慎土地成交量下降100大中城市2022全年土地成交面积同比下降26而土地溢价率从2021年4月的286下降至2022年12月的26表明了企业较低的拿地意愿根据土地市场网和贝壳数据土地质量提升全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值从2021年的46降至2022年的43武汉宁波重庆下降幅度更高企业拿地性价比提升供给侧土地市场发生结构性变化根据土地市场网数据保障性住房土地成交面积提升2022年全国成交住宅用地中保障性租房土地成交面积较2021年提升175短期销售疲弱以刚需为核心的一线城市房地产市场有望率先回暖需求侧商品房销售相对疲弱2022年全年30大中城市商品房成交面积较2021年下降284二手房挂牌价和挂牌量持续下降二手房市场景气度持续下降各区域商品房销售价格变化分化但2022年12月70大中城市的一线城市新建商品住宅价格仍坚挺消费者购房需求结构性变化明显一线准一线城市仍以一居两居为主据贝壳交易数据2022全年二手房交易结构性变化明显111样本城市中一居两居三居及以上成交量同比下降28112022Q4一居两居成交量同比下滑6三居及以上成交量同比提升26分城市环线来看近四年一线城市中一居两居户型的二手房交易占比持续高于70准一线城市一居两居成交占比逐渐下降但仍过半而二三线城市一居两居房从2019年的60下降至40综合来看一线准一线城市聚焦一居两居为主的刚需需求二三线城市4居及以上的改善性住房需求在快速提升投资建议房地产市场从政策发挥作用到销售数据转好再到投资改善尚需时间目前市场呈现出强政策弱基本面的态势结合中央层面2022年以来的保交楼保需求保主体等表态以及北京杭州等城市的政策调整政策有望继续出台促进行业平稳发展部分企业资产负债结构有望改善目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段我们认为供需两侧结构性变化将会为市场带来更多的投资机会因此建议持续关注具有较多高性价比土地储备且能提供满足消费者需求优质产品的龙头企业推荐万科企业华发股份华润置地滨江集团龙湖集团和华侨城等公司2风险因素我们根据贝壳平台的数据进行研究可能存在数据样本不足数据误差及数据缺失问题地产销售不及预期地产扶持政策执行进度效果不及预期CONTENTS目录1协同发力因城施策化解系统性风险2土地市场量减质升房企拿地潜在盈利能力提升3构建二手房需求画像探寻区域复苏机遇3中央多部委协同发力助力房地产市场走出下行周期面对房地产开发行业的信用交付销售三个维度所形成的恶性循环中央政府在保需求保交楼保主体三个维度进行政策调控包括但不限于提供纾困基金调整个人公积金贷款利率优化住房信贷等在2022年12月15日的中央经济工作会中明确表示要扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况2023年1月5日住建部部长倪虹表示对于购买第一套住房的要大力支持进一步释放利好信息2022年中央部委发布有关房地产行业的政策及发言统计时间政策及发言内容2022120全国住房和城乡建设会议整体调控把防风险摆在更加突出的位置202228保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理加大对保障性租赁住房的支持力度20223172022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务深化户籍制度改革城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策2022323国务院金融稳定发展委员会专题会议化解风险关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案2022429中央政治局会议有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线2022524关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知受新冠肺炎疫情影响企业可按规定申请缓缴住房公积金2022728中央政治局会议要稳定房地产市场因城施策支持刚性和改善性住房需求保交楼稳民生2022829中央保交楼2000亿元全国性纾困基金启动精准用于保交楼稳民生的必须严格限定用于已售逾期难交付的住宅项目建设交2022929阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限决定阶段性调整差别化住房信贷政策2022930首套个人住房公积金贷款利率调整下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点2022930支持居民换购住房实施个税退税优惠对于换购住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠2022118交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资预计可支持约2500亿元民营企业债券融资20221115关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金20221123央行银保监会出台16条金融政策支持开发贷款信托贷款等存量融资合理展期20221215中央经济工作会有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况20221228证监会调整优化涉房企五项股权融资措施恢复涉房上市公司并购重组及配套融资恢复上市房企和涉房上市公司再融资资料来源各部委官网中信证券研究部4各地因城施策鼓励房屋流转2022年部分地方政府房地产刺激性政策部分统计时间城市类型内容时间城市类型内容放松房屋买卖限制购房首付及贷允许老年人投靠家庭新购一套住房优化外202231郑州202283青岛保交楼保交楼款优惠来务工人员公积金政策苏州市住房公积金个人贷款额度由45万元提2022421苏州购房首付及贷款优惠202283长沙放松房屋买卖限制对二孩家庭放松购房要求高到60万元2022427南京放松房屋买卖限制放松非本地户籍人员购房限制202284北京购房首付及贷款优惠分批次优化首付比例2022428长沙购房补贴针对新来人才给与购房补贴202284湖州购房首付及贷款优惠对三孩家庭放松公积金贷款额度成立一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基202259苏州放松房屋买卖限制放松新房卖出限制和非本地户籍购房要求202285郑州保交楼金方案2022517杭州放松房屋买卖限制放松房屋卖出限制和非本地户籍购房要求2022812济南购房首付及贷款优惠分批次优化首付比例2022522济南放松房屋买卖限制不再将长清区章丘区列入限购范围2022826济南放松房屋买卖限制进一步放松房屋购买限制2022530福州购房首付及贷款优惠分批次优化首付比例和公积金贷款额度202295济南保主体计划回购新建商品房放松房屋买卖限制购房首付及贷优化转让住房的增值税免征政策优化首付2022531成都2022916苏州放松房屋买卖限制放松非苏州市本地户籍购房限制款优惠政策2022611合肥购房首付及贷款优惠优化公积金贷款额度和年限2022928杭州放松房屋买卖限制放松特定人群房屋买卖限制2022615杭州购房首付及贷款优惠家庭最高贷款限额标准上浮2020221013苏州保主体苏州对6个区共10个板块回购约1万套新房2022615重庆购房首付及贷款优惠分批次优化首付比例和公积金贷款额度20221031上海放松房屋买卖限制优化针对特定人才的房屋买卖限制2022617郑州购房补贴针对特定人才给与购房补贴2022118北京放松房屋买卖限制两地商品房不再执行双限购2022620武汉放松房屋买卖限制放松购房要求20221111苏州促进房屋流转二手房直售2022627浙江购房首付及贷款优惠对三孩家庭放松公积金贷款额度20221115浙江促进房屋流转推动二手房带押过户2022629合肥购房补贴针对特定人才给与购房补贴20221116洛阳购房首付及贷款优惠洛阳商转公政策正式公布202276成都放松房屋买卖限制对于自有房用于保障租赁的放松购房要求20221117成都放松房屋买卖限制放松限购区域划分202276济南购房补贴针对特定人才给与购房补贴20221119西安放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制2022722长沙购房首付及贷款优惠优化公积金贷款额度和年限2022128武汉放松房屋买卖限制放松房屋买卖限制以住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标2022725温州购房补贴针对特定人才给与购房补贴2022128南通购房首付及贷款优惠准2022725湖南购房首付及贷款优惠对三孩家庭放松公积金贷款额度和首付比例2022129南京购房首付及贷款优惠优化首付比例2022728郑州保主体划回购新建商品房20221210佛山放松房屋买卖限制部分地区放开限购取消限售个人房贷不再纳入房地产贷款集中202281杭州购房首付及贷款优惠对三孩家庭放松公积金贷款额度20221213兰州放松房屋买卖限制度管理202283长沙保交楼加强商品房预售资金监管20221213杭州购房首付及贷款优惠购房首付及贷款优惠5资料来源Wind各地方政府部门官网中信证券研究部CONTENTS目录1协同发力因城施策化解系统性风险2土地市场量减质升房企拿地潜在盈利能力提升3构建二手房需求画像探寻区域复苏机遇6土地市场企业拿地谨慎土地成交均价暂居低位2022年企业拿地谨慎土地成交面积居于低位2022年100大中城市全年成交住宅用地规划建筑面积达44329万平方米较2021年同期下降26土地市场2022年12月初现回暖趋势作为优化疫情管控后的首月2022年12月100大中城市成交住宅用地规划面积达10214万平方米较2021年同期提升95土地楼面均价较低溢价率保持低位2022年12月100大中城市成交住宅用地楼面均价4072元平米较2021年同期下降14100大中城市土地市场100大中城市成交土地溢价率住宅用地成交土地规划建筑面积住宅用地万平方米成交土地楼面均价住宅用地右轴元平方米350014000100003000900012000250080001000070002000800060005000150060004000100040003000200020005001000000002019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-11资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部7租购并举保租房供地面积增加普通商品住房仍是租购并举的核心根据中国土地市场网数据2022年全国普通商品住房用地的成交面积占总体各类住宅用地成交面积的807保障性住房土地成交面积提升2022年全国普通商品住房中保障性租房公租房共有产权房土地成交面积占比分别达231205其中保租房土地成交面积较2021年提升175尤其在二三线城市内保租房土地成交面积大幅提升一线及准一线城市各类住宅用地成交面积比例二三城市各类住宅用地成交面积比例城镇住宅-普通商品住房用地保障性租赁住房城镇住宅-公共租赁住房用地城镇住宅-经济适用住房用地城镇住宅-普通商品住房用地保障性租赁住房城镇住宅-公共租赁住房用地城镇住宅-经济适用住房用地10010090809570609050403085201080075资料来源中国土地市场网中信证券研究部包含土地市场网上的招拍挂协议出让划拨数据且剔除资料来源中国土地市场网中信证券研究部包含土地市场网上的招拍挂协议出让划拨数据且剔了中国土地市场网上成交建筑面积低于1000平方米的项目除了中国土地市场网上成交建筑面积低于1000平方米的项目8量化土地市场性价比定量跟踪土地性价比以地块楼面价和周边3公里二手房成交均价为基准定量跟踪企业拿地盈利能力全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值从2021年的46降至2022年的43武汉宁波重庆下降幅度更高企业拿地性价比提升各城市环线2022年一线准一线二三线城市土地性价比均提升从绝对值来看城市环线等级越高则土地价格与二手房价的比值越高一线城市平均达到578准一线城市平均达到457从时间序列来看2022年多城市土地价格与二手房价比值下降各类城市土地价格与二手房价比值全样本城市土地价格与二手房价比值重点城市土地价格与二手房价比值20212022702021年土地价格与二手房价比值2022年土地价格与二手房价比值607090605080507040406030305020402010300102010002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12武汉市宁波市重庆市广州市天津市杭州市沈阳市郑州市大连市东莞市南京市长沙市深圳市北京市成都市西安市青岛市苏州市资料来源土地市场网贝壳中信证券研究部资料来源土地市场网贝壳中信证券研究部资料来源土地市场网贝壳中信证券研究部9CONTENTS目录1协同发力因城施策化解系统性风险2土地市场量减质升房企拿地潜在盈利能力提升3构建二手房需求画像探寻区域复苏机遇10商品房销售数据跟踪同比跌幅改善一线城市新房售价仍坚挺商品房销售增长乏力商品房销售表现疲弱2022年全年30大中城市商品房成交面积较2021年下降2842022年12月30大中城市的商品房成交面积同比下降22降幅收窄环比提升达到2330大中城市内三线城市的12月商品房成交面积同比下降273跌幅收窄趋势最为明显新建商品住宅购买意愿较弱2022年12月70大中城市的新建商品住宅价格指数同比处于低位一线城市售价仍坚挺全国30大中城市商品房成交面积30大中城市中各城市分类的商品房成交面积30大中城市商品房成交面积万平方米环比右轴同比右轴30大中城市商品房成交面积一线城市同比30大中城市商品房成交面积二线城市同比大中城市商品房成交面积三线城市同比2500001000030800040002000006000200040001500000002000100000000-2000-400050000-2000-4000-6000000-6000-8000资料来源Wind国家统计局中信证券研究部资料来源Wind国家统计局中信证券研究部70大中城市新建商品住宅价格指数70大中城市中各城市分类的新建商品住宅价格指数70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数环比70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市当月同比个大中城市新建商品住宅价格指数二线城市当月同比140070120070个大中城市新建商品住宅价格指数三线城市当月同比100015008006001000400500200000000-200-500-4002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112018-0111资料来源Wind国家统计局中信证券研究部资料来源Wind国家统计局中信证券研究部二手房挂牌价量齐跌重点城市渐显回暖趋势二手房挂牌价量齐跌房东对二手房市场预期较去年更悲观2022年12月全国二手房市场挂牌量指数同比下降54挂牌价指数同比下降45相较前几个月挂牌价量同比跌幅均在扩大分城市类别来看一线城市二手房挂牌价相对稳定二手房实际成交量2022年12月根据贝壳数据在近100样本城市内近期二手房成交面积存在回升迹象Wind数据显示2022年12月重点城市内北京二手房成交面积同比下降38从日频数据来看北京深圳南京等重点城市2023年1月1日至15日二手房交易已初步呈现回升趋势二手房挂牌量价齐降各城市二手房成交面积同比变化120城二手房热度指数二手房出售挂牌量指数二手房出售挂牌价指数北京深圳杭州4541800019500南京青岛苏州35160003190003140002512000251850021000015280001800011560000514000175000052000-05000017000-12020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-11资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind各地房地产管理局中信证券研究部资料来源贝壳中信证券研究部测算该指数以二手房成交面积测算12一线城市住房为主二三线城市三居以上需求旺盛一线城市住房结构性需求变化一线城市仍以一居两居为主根据贝壳数据2019年1月至2022年12月一线城市中一居两居户型的二手房交易量占比持续高于70准一线城市住房需求变化一居两居户型成交占比逐渐下降但仍为主体2022年一居两居户型成交量占比达到55二三线城市住房结构性需求变化二三线城市三居住房需求持续提升根据贝壳数据2019年1月至2022年12月一居两居户型的二手房交易量占比从2019年1月的60降低至2022年12月的40而4室及以上户型二手房的交易量占比从2019年1月的5提升至2022年12月的13户型结构变化的背后是受到供给约束随着收入水平提升及独生子女政策的结束多子女家庭更倾向于大户型房屋但是在一线城市供给约束比较显著分户型统计贝壳平台110城二手房交易量分户型统计二手房交易量一线城市分户型统计二手房交易量二三线城市1室2室3室4-5室5室1室2室3室4-5室5室1室2室3室4-5室5室100100100909090808080707070606060505050404040303030202020101010000201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211201901201903201905201907201909201911202001202003202005202007202009202011202101202103202105202107202109202111202201202203202205202207202209202211资料来源贝壳中信证券研究部资料来源贝壳中信证券研究部资料来源贝壳中信证券研究部13打破恶性循环保交楼政策初见成效住宅房屋竣工面积环比提升2022年12月同比下降57环比提升231同比下降幅度或因2021年的高基数而较高的环比提升幅度证明政府的保交楼保主体政策展现成效房企施工面积同比降幅收窄2022年12月全国房地产市场开发完成额同比下降12住宅房屋施工面积相对应的同比下降46同比降幅均收窄房地产开发完成额房屋施工面积住宅住宅竣工面积住宅房地产开发完成额亿元同比右轴房屋施工面积万平方米同比右轴房屋竣工面积万平方米同比右轴环比右轴环比右轴环比右轴20000503000080250002504060200250002000015000302020000401501020150001001000015000001000050-1010000-2005000-2050005000-30-40-500-400-600-1002021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12资料来源Wind国家统计局中信证券研究部资料来源Wind国家统计局中信证券研究部资料来源Wind国家统计局中信证券研究部14风险因素我们根据贝壳平台的数据进行研究可能存在数据样本不足数据误差及数据缺失问题地产销售不及预期地产扶持政策执行进度效果不及预期15感谢您的信任与支持THANKYOU张若海首席数据科技分析师陈聪首席基础设施和现代服务产业分析师张全国房地产和物业服务联席首席分析师执业证书编号S1010516090001执业证书编号S1010510120047执业证书编号S1010517050001王博隆数据科技分析师汤可欣数据科技分析师执业证书编号S1010522050005执业证书编号S101052012000216免责声明证券研究报告2023年02月02日分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间股票评级报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上克综合指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上17免责声明特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利18