事项：
　　2023年1月31日，北京市人民政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套，保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。
　　国信地产观点：1）北京市政府对房地产调控的态度明显缓和，首次在重要文件中提到“一区一策”措施。2）当前北京的限购政策较为严格，“一区一策”为调控打开口子，郊区边际放松概率较大。3）北京作为首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市势必跟进，有效释放居民购房需求。4）投资建议：需求端政策继续发力，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，政策与基本面共振可期，持续看好地产股。推荐三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　北京市政府对房地产调控的态度明显缓和，首次在重要文件中提到“一区一策”措施
　　北京市政府对房地产调控的态度明显缓和。对比《2022年市政府工作报告重点任务清单》中关于房地产的表述，首先是被单独列在“坚持房住不炒”栏目中，强调保持房地产调控政策连续性稳定性，措辞谨慎。而2023年，涉及房地产的表述则被列在“健全社会保障体系”栏目中，且以支持为主，较2022年积极。虽然早在2022年11月8日，北京市经开区管委会在对与北京市住建委、北京市通州区人民政府联合发布的《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》政策解读中就提到“一区一策”，解除通州区台湖、马驹桥地区“双限购”政策约束。但本次是北京市政府在重要文件中首次正式表态，更具标志性意义。
　　当前北京的限购政策较为严格，“一区一策”为调控打开口子，郊区边际放松概率较大
　　当前，北京的限购政策较为严格：（1）京籍家庭：已婚且名下无房，可在京购买两套住房；单身人士只可购买一套。（2）外地户籍家庭：持有效《北京市工作居住证》的已婚家庭名下无房可购买两套住房，单身人士只可购买一套；在本市没有住房且连续60个月(含)以上在本市缴纳社保或个税的非京籍居民家庭，无论已婚或单身，只有购买一套住房的资格。而通州区在市级限购政策基础上，符合以下条件之一的家庭限购1套通州区住房：（1）未拥有住房的本市户籍居民家庭；（2）已有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭；（3）已有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社保或个税的本市其他区县户籍居民家庭；（4）在本市未拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭。
　　根据中指院数据，2022年北京商品住宅销售套数6.7万套，同比-26%，二手房销售套数14.4万套，同比-23%。在房地产市场低迷的背景下，结合《2023年市政府工作报告重点任务清单》中“一区一策”以及“中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求”的表述，北京郊区首先出台边际放松政策的概率较大。
　　北京作为首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市势必跟进，有效释放居民购房需求
　　虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位，但核心城市在限购政策上仍有较大宽松余地。目前以统计局70城口径，仍有35个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。如果北京出台“一区一策”细则，则其他城市跟进的确定性非常高。我们认为，“一区一策”像2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策”改变全国调控“一刀切”局面一样，将成为核心城市精准调控的新趋势，有效释放居民购房需求。
　　投资建议：
　　需求端政策继续发力，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，政策与基本面共振可期，持续看好地产股。推荐三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年02月03日北京市政府工作报告重点任务清单地产部分点评超配一区一策释放积极信号北京郊区或现边际放松公司研究公司快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项2023年1月31日北京市人民政府印发2023年市政府工作报告重点任务清单其中第232条提到坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快健全多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度健全工作机制完善一区一策调控措施支持一老一小中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求筹建保障性租赁住房8万套竣工各类保障性住房9万套保持住宅用地稳定供应保障房地产市场平稳发展国信地产观点1北京市政府对房地产调控的态度明显缓和首次在重要文件中提到一区一策措施2当前北京的限购政策较为严格一区一策为调控打开口子郊区边际放松概率较大3北京作为首都需求端政策一旦放松其他核心城市势必跟进有效释放居民购房需求4投资建议需求端政策继续发力叠加传统销售旺季金三银四临近政策与基本面共振可期持续看好地产股推荐三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余5风险提示后续政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论北京市政府对房地产调控的态度明显缓和首次在重要文件中提到一区一策措施北京市政府对房地产调控的态度明显缓和对比2022年市政府工作报告重点任务清单中关于房地产的表述首先是被单独列在坚持房住不炒栏目中强调保持房地产调控政策连续性稳定性措辞谨慎而2023年涉及房地产的表述则被列在健全社会保障体系栏目中且以支持为主较2022年积极虽然早在2022年11月8日北京市经开区管委会在对与北京市住建委北京市通州区人民政府联合发布的关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知政策解读中就提到一区一策解除通州区台湖马驹桥地区双限购政策约束但本次是北京市政府在重要文件中首次正式表态更具标志性意义表1北京市政府工作报告重点任务清单中涉及房地产的表述对比2023年市政府工作报告重点任务清单2022年市政府工作报告重点任务清单所属部分十紧扣七有要求和五性需求着力增进民生福祉九紧扣七有五性持续保障和改善民生所属栏目二健全社会保障体系五坚持房住不炒232坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快健全多主体267坚持房住不炒保持房地产调控政策连续性稳定性做好住房供供给多渠道保障租购并举的住房制度健全工作机制完善地保障筹集建设保障性租赁住房15万套间竣工各类保障房8万套一区一策调控措施支持一老一小中心城区人口疏解间更加注重职住平衡优化住房用地规划布局和职住平衡的合理住房需求筹建保障性租赁住房8万套竣工主责单位市住房城乡建设委市规划自然资源委具体表述各类保障性住房9万套保持住宅用地稳定供应保障房地产市268研究适应多子女家庭的公租房政策调整建设标准和配租办法场平稳发展主责单位市住房城乡建设委主责单位市规划自然资源委市住房城乡建设委269加强住房租赁市场管理规范长租短租互联网平台经营活动强化租赁市场监测推进租赁平台建设促进房地产业良性循环和健康发展主责单位市住房城乡建设委资料来源北京市人民政府官网国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告当前北京的限购政策较为严格一区一策为调控打开口子郊区边际放松概率较大当前北京的限购政策较为严格1京籍家庭已婚且名下无房可在京购买两套住房单身人士只可购买一套2外地户籍家庭持有效北京市工作居住证的已婚家庭名下无房可购买两套住房单身人士只可购买一套在本市没有住房且连续60个月含以上在本市缴纳社保或个税的非京籍居民家庭无论已婚或单身只有购买一套住房的资格而通州区在市级限购政策基础上符合以下条件之一的家庭限购1套通州区住房1未拥有住房的本市户籍居民家庭2已有1套住房户籍属于通州区且落户3年含以上的本市户籍居民家庭3已有1套住房近3年在通州区连续缴纳社保或个税的本市其他区县户籍居民家庭4在本市未拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭根据中指院数据2022年北京商品住宅销售套数67万套同比-26二手房销售套数144万套同比-23在房地产市场低迷的背景下结合2023年市政府工作报告重点任务清单中一区一策以及中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求的表述北京郊区首先出台边际放松政策的概率较大图1历年北京商品住宅销售套数及同比图2历年北京二手房销售套数及同比资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理资料来源中指研究院国信证券经济研究所整理北京作为首都需求端政策一旦放松其他核心城市势必跟进有效释放居民购房需求虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位但核心城市在限购政策上仍有较大宽松余地目前以统计局70城口径仍有35个城市针对不同人群区域面积段实施限购如果北京出台一区一策细则则其他城市跟进的确定性非常高我们认为一区一策像2016年政府工作报告首次提出因城施策改变全国调控一刀切局面一样将成为核心城市精准调控的新趋势有效释放居民购房需求表270个大中城市限购政策力度汇总截至2023年1月31日限购政策力度城市吉林呼和浩特长春哈尔滨重庆贵阳西宁银川乌鲁木齐唐山秦皇岛包头锦州牡丹江徐州金华蚌埠完全不限购安庆赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德韶关湛江惠州桂林泸州南充遵义大理部分人群不限购昆明本地户籍石家庄本地户籍丹东本地户籍泉州本地户籍北海本地户籍武汉二环外天津滨海地区太原除小店区迎泽区杏花岭区晋源区尖草坪区万柏林区沈阳除辽中区新民市法库县康平县杭州临安新区宁波除海曙江北镇海鄞州福州长乐区济南历下区市中区以外部分区域不限购青岛市南区市北区以外郑州巩义市登封市新密市上街区长沙宁乡浏阳广州增城从化成都新津金堂彭州青白江崇州仁寿视高西安阎良区高陵区鄠邑区蓝田县周至县兰州西固区九州开发区高坪偏远区域无锡新吴区鸿山滨湖区马山锡山区除锡东新城外惠山区除惠山新城外扬州宝应高邮仪征部分面积不限购厦门180以上无锡144以上福州144以上资料来源各地政府官网国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告投资建议需求端政策继续发力叠加传统销售旺季金三银四临近政策与基本面共振可期持续看好地产股推荐三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展招商积余风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击相关研究报告房地产行业2023年2月投资策略-销售底部确认但复苏缓慢政策跟进力度无需担忧2023-01-31近期高层对房地产行业的表态点评-支持态度愈发明确需求端政策仍是关键2023-01-21数据背后的地产基建图景一-地产全年表现羸弱但单月修复基建投资持续提速2023-01-17统计局12月房地产数据点评-销售表现羸弱竣工显著修复2023-01-17改善优质房企资产负债表计划行动方案点评-多管齐下纾解风险助力优质房企释放发展潜力2023-01-16请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032