每周一谈：2022年集中供地回顾土地市场等待复苏
　　2022年集中供地已基本完毕，从数据表现来看，2022年22城土地成交整体仍
　　保持低迷，市场仍未跟随利好政策出台而复苏，成交特征如下：
　　成交量同比收窄：2022年全年22个集中供地城市土地成交总量13910万平
　　方米，同比减少38.9%，土地成交总价16736亿元，同比减少19.4%，土地市场仍未完全复苏，成交面积及总价均同比大幅减少。
　　成交楼板价有所提升：2022年22个集中供地城市成交平均楼板价12031元/平方米，较2021年提高31.8%，市场弱势背景下，低能级土地市场关注度低，为避免影响市场热度，尽快提高房企参与热情，政府供地向核心城市及核心区倾斜，土地楼板价随之提升。
　　溢价率保持在低位：2022年22城平均溢价率3.82%，较2021年减少4.7pct。
　　年内观察，市场热度并未逐步走高：2022年集中供地平均溢价率各批次依次降低，尽管有政策利好出台，市场参与情绪仍不积极；主因有二，其一销售市场仍未复苏，且在下半年受到停贷、疫情等冲击，其二房企资金仍紧张，参与土拍积极性不高。
　　多数城市推出四批次以上供地计划：为了避免多宗地块集中入市，影响部分地块的参拍热度，多数城市启用了四批次以上供地。
　　从具体城市来看，整体表现为高能级及经济发达区域土地市场热度更高：
　　从土地成交总价观察，上海表现一枝独秀，同比增长79%，另有宁波、合肥、福州、成都、无锡五座城市实现土拍收入正增长，同比减少40%以下的城市包括济南、天津、重庆、沈阳、长春；东南沿海地区城市普遍表现更佳，而中部及北方城市土拍收入缩减更明显。
　　从土地楼面价观察，13座城市实现正增长，其中上海同比增长128%，重庆增长54%，苏州增长29%，楼面价增长也印证了当前土地成交多为优质土地；通过供应优质土地一方面支撑了土地市场热度，同时优质土地最终入市，也将有力支撑未来商品房的销售表现。
　　从溢价率观察，不同城市间存在较大差异，深圳、合肥、北京、杭州、宁波均维持了6%以上的中等溢价水平，而土地市场热度较低的天津、沈阳、长春土地基本均为0溢价成交。
　　整体来看2022年土地市场并未复苏，在弱势市场表现出冷热不均的特点，优质城市与土地受到追捧，而非核心区位土地则关注度较低；预计在商品房市场走好，房企资金紧张缓解前，土地市场仍将保持低迷。
　　数据追踪（1月2日-1月8日,受跨年影响数据存在波动）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-10pct、-4pct，一线城市7pct，-14pct，二线城市-13pct，-2pct，三线城市-7pct，+5pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+23pct，累计同比-2pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-31pct，成交建筑面积累计同比+67pct，成交金额累计同比+45pct，土地成交溢价率为4%。
　　城市行情环比：北京（-51pct），上海（+27pct），广州（-36pct），深圳（-81pct），南京（+14pct），杭州（+16pct），武汉（-78pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
　　

研究报告全文：行业2022年集中供地回顾土地市场等待复苏研房地产行业研究周报究投资摘要评级增持年月日每周一谈2022年集中供地回顾土地市场等待复苏20231152022年集中供地已基本完毕从数据表现来看2022年22城土地成交整体仍曹旭特分析师保持低迷市场仍未跟随利好政策出台而复苏成交特征如下SAC执业证书编号成交量同比收窄2022年全年22个集中供地城市土地成交总量13910万平S1660519040001方米同比减少389土地成交总价16736亿元同比减少194土地行市场仍未完全复苏成交面积及总价均同比大幅减少翟苏宁研究助理业成交楼板价有所提升2022年22个集中供地城市成交平均楼板价12031元SAC执业证书编号平方米较2021年提高318市场弱势背景下低能级土地市场关注度S1660121100010低为避免影响市场热度尽快提高房企参与热情政府供地向核心城市及研核心区倾斜土地楼板价随之提升究溢价率保持在低位2022年22城平均溢价率382较2021年减少行业基本资料47pct股票家数115周年内观察市场热度并未逐步走高2022年集中供地平均溢价率各批次依次行业平均市盈率1334降低尽管有政策利好出台市场参与情绪仍不积极主因有二其一销售市场平均市盈率1187报市场仍未复苏且在下半年受到停贷疫情等冲击其二房企资金仍紧张参与土拍积极性不高行业表现走势图多数城市推出四批次以上供地计划为了避免多宗地块集中入市影响部分18地块的参拍热度多数城市启用了四批次以上供地9从具体城市来看整体表现为高能级及经济发达区域土地市场热度更高0从土地成交总价观察上海表现一枝独秀同比增长79另有宁波合-9肥福州成都无锡五座城市实现土拍收入正增长同比减少40以下的-18城市包括济南天津重庆沈阳长春东南沿海地区城市普遍表现更-27申佳而中部及北方城市土拍收入缩减更明显从土地楼面价观察座城市实现正增长其中上海同比增长重庆-36港131282022-012022-042022-072022-102023-01增长54苏州增长29楼面价增长也印证了当前土地成交多为优质土房地产沪深300证地通过供应优质土地一方面支撑了土地市场热度同时优质土地最终入市也将有力支撑未来商品房的销售表现资料来源wind申港证券研究所券从溢价率观察不同城市间存在较大差异深圳合肥北京杭州宁波股均维持了6以上的中等溢价水平而土地市场热度较低的天津沈阳长春1房地产行业研究周报需求端获政策土地基本均为0溢价成交支持贷款利率动态调整机制建立2023-份整体来看2022年土地市场并未复苏在弱势市场表现出冷热不均的特点优质01-08城市与土地受到追捧而非核心区位土地则关注度较低预计在商品房市场走2房地产行业研究周报从2022年房有企拿地销售看行业格局变化好房企资金紧张缓解前土地市场仍将保持低迷2023-01-03限3房地产行业研究周报销售组成初公数据追踪1月2日-1月8日受跨年影响数据存在波动探影响购买力的三要素2022-12-25新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为-10pct-4pct一线城市-司7pct-14pct二线城市-13pct-2pct三线城市-7pct5pct二手房市场13城二手房成交面积单周同比23pct累计同比-2pct证土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-31pct成交建筑面积累计同比67pct成交金额累计同比45pct土地成交溢价率为4券城市行情环比北京-51pct上海27pct广州-36pct深圳-研81pct南京14pct杭州16pct武汉-78pct投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A究龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资报信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股告风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈2022年集中供地回顾土地市场等待复苏3112022年集中供地回顾土地市场等待复苏312投资策略52本周行情回顾53行业动态631新房成交数据732二手房成交数据733土地成交数据734部分重点城市周度销售数据84风险提示9图表目录图122座集中供地城市土地成交总价及同比亿4图222座集中供地城市土地成交楼面积及同比元平方米4图322座集中供地城市土地成交溢价率4图4申万一级行业涨跌幅5图5本周涨跌幅前十位5图6本周涨跌幅后十位5图7房地产行业近三年PETTM6图8房地产行业近三年PBLF6图930大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7图10一二三线城市30城周度成交面积同比7图11一二三线城市30城累计成交面积同比7图1213城二手房周度成交面积及同比环比增速7图1313城二手房周度成交面积累计同比增速7图14100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比7图15100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率7图16一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8图17二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8图18一二三线城市成交土地总价累计同比8图19一二三线城市成交土地周度溢价率8表12021-2022年22个集中供地城市土拍成交情况3表2部分重点城市周度销售面积万平方米8敬请参阅最后一页免责声明211证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈2022年集中供地回顾土地市场等待复苏112022年集中供地回顾土地市场等待复苏2022年集中供地已基本完毕从数据表现来看2022年22城土地成交整体仍保持低迷市场仍未跟随利好政策出台而复苏成交特征如下成交量同比收窄2022年全年22个集中供地城市土地成交总量13910万平方米同比减少389土地成交总价16736亿元同比减少194土地市场仍未完全复苏成交面积及总价均同比大幅减少成交楼板价有所提升2022年22个集中供地城市成交平均楼板价12031元平方米较2021年提高318市场弱势背景下低能级土地市场关注度低为避免影响市场热度尽快提高房企参与热情政府供地向核心城市及核心区倾斜土地楼板价随之提升溢价率保持在低位2022年22城平均溢价率382较2021年减少47pct年内观察市场热度并未逐步走高2022年集中供地平均溢价率各批次依次降低尽管有政策利好出台市场参与情绪仍不积极主因有二其一销售市场仍未复苏且在下半年受到停贷疫情等冲击其二房企资金仍紧张参与土拍积极性不高多数城市推出四批次以上供地计划为了避免多宗地块集中入市影响部分地块的参拍热度多数城市启用了四批次以上供地表12021-2022年22个集中供地城市土拍成交情况指标建筑面积万成交总价亿元成交楼板价元m溢价率幅数2021年一批次9875931894351558292021年二批次691059948675436512021年三批次596654609151255562022年一批次3601453112583513782022年二批次4061518812773424282022年三批次3726437411736303912022年四批次1720189210997272102022年五批次600544906115632022年六批次2012081032909112021年2275120772913085220362022年1391016736120313821585资料来源CRIC申港证券研究所从具体城市来看整体表现为高能级及经济发达区域土地市场热度更高从土地成交总价观察上海表现一枝独秀同比增长79另有宁波合肥福州成都无锡五座城市实现土拍收入正增长同比减少40以下的城市包括济南天津重庆沈阳长春东南沿海地区城市普遍表现更佳而中部及北方城市土拍收入缩减更明显敬请参阅最后一页免责声明311证券研究报告房地产行业研究周报图122座集中供地城市土地成交总价及同比亿30007920212022同比100802500376023401520008320-7-13-17-18-20-2101500-23-26-36-39-20-47-55-401000-64-80-83-60500-98-80-1000-120上海宁波合肥福州成都无锡苏州厦门长沙青岛杭州北京深圳南京广州郑州武汉济南天津重庆沈阳长春资料来源CRIC申港证券研究所从土地楼面价观察13座城市实现正增长其中上海同比增长128重庆增长54苏州增长29楼面价增长也印证了当前土地成交多为优质土地通过供应优质土地一方面支撑了土地市场热度同时优质土地最终入市也将有力支撑未来商品房的销售表现图222座集中供地城市土地成交楼面积及同比元平方米4000020212022同比14012835000120300001008025000602000054401500029242221192013111000053200-4-5-8-9-11-12-135000-15-16-200-40上海重庆苏州青岛武汉济南南京成都郑州杭州长沙北京福州宁波广州长春天津厦门深圳无锡沈阳合肥资料来源CRIC申港证券研究所从溢价率观察不同城市间存在较大差异深圳合肥北京杭州宁波均维持了6以上的中等溢价水平而土地市场热度较低的天津沈阳长春土地基本均为0溢价成交图322座集中供地城市土地成交溢价率1000900800700600500400300200100000深圳合肥北京杭州宁波上海成都南京重庆苏州厦门广州济南青岛长沙福州武汉郑州无锡天津长春沈阳资料来源CRIC申港证券研究所整体来看2022年土地市场并未复苏在弱势市场表现出冷热不均的特点优质城市与土地受到追捧而非核心区位土地则关注度较低预计在商品房市场走好敬请参阅最后一页免责声明411证券研究报告房地产行业研究周报房企资金紧张缓解前土地市场仍将保持低迷12投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾1月9-13日沪深300指数涨跌幅235在申万一级行业中非银金属4223食品饮料405煤炭36等板块涨跌幅靠前国防军工-372公共事业-191房地产-165等板块排名靠后1月9-13日申万房地产板块涨跌幅-165在申万一级行业中排名2931落后沪深300指数4个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为电子城582京基智农81中国国贸57涨跌幅后三位个股为中交地产-125新华联-105三湘印象-104图4申万一级行业涨跌幅543210-1煤炭汽车传媒银行电子通信钢铁环保综合计算机-2房地产非银金融食品饮料有色金属农林牧渔医药生物家用电器建筑材料美容护理纺织服饰电力设备轻工制造机械设备交通运输商贸零售石油石化基础化工社会服务建筑装饰公用事业国防军工-3-4-5资料来源wind申港证券研究所图5本周涨跌幅前十位图6本周涨跌幅后十位70060-250-440-630-8-1020-1210-140资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所1月13日申万房地产行业PETTM为1334倍较前一周减少022近三年均值为95倍PBLF为089倍较前一周减少002近三年均值为105倍敬请参阅最后一页免责声明511证券研究报告房地产行业研究周报图7房地产行业近三年PETTM1614121086420资料来源wind申港证券研究所图8房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态2022年首次信贷工作座谈会召开重点聚焦房地产首提四项行动1月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会研究部署落实金融支持稳增长有关工作会议要求保持对实体经济的信贷支持力度加大金融对国内需求和供给体系的支持做好对基建投资小微企业科技创新制造业绿色发展等重点领域的金融服务保持房地产融资平稳有序推动经济运行整体好转会议还明确要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间敬请参阅最后一页免责声明611证券研究报告房地产行业研究周报31新房成交数据图930大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图10一二三线城市30城周度成交面积同比100600200一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比商品房成交面积万平方米周同比周环比8050015060三线城市周度成交同比40010040203005002000-20100-50-40-600-100-80料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图11一二三线城市30城累计成交面积同比2030大中城市一线城市二线城市三线城市100-10-20-30-40-50-60资料来源wind申港证券研究所32二手房成交数据图1213城二手房周度成交面积及同比环比增速图1313城二手房周度成交面积累计同比增速2002000180周度成交万周同比周环比160150-5140100-1012010050-1580600-2040-5020-250-100-30-352023112022652022732022582022424202282820224102022522202261920227172022731202281420229112022925202210920221162022124202211202022121820221023资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所33土地成交数据图14100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图15100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率敬请参阅最后一页免责声明711证券研究报告房地产行业研究周报1001280供应土地规划建筑面积累计同比成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴608010成交土地规划建筑面积累计同比40860204060-20420-4020-600-80-20-40-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图16一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图17二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比12020一线城市供应土地规划建筑面积累计同比二线城市供应土地规划建筑面积累计同比10010一线城市成交土地规划建筑面积累计同比80三线城市供应土地规划建筑面积累计同比0二线城市成交土地规划建筑面积累计同比-1060-2040三线城市成交土地规划建筑面积累计同比-3020-400-50-20-60-40-70-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图18一二三线城市成交土地总价累计同比图19一二三线城市成交土地周度溢价率100一线城市成交土地总价累计同比16一线城市二线城市三线城市14二线城市成交土地总价累计同比125010三线城市成交土地总价累计同比860420-50-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所34部分重点城市周度销售数据表2部分重点城市周度销售面积万平方米销售面积环比城市1212-12181219-12251226-1112-181212-12181219-12251226-1112-18北京10203819-5410490-51上海45254355-12-447127广州21202416-4-624-36深圳85337-11-37572-81杭州17132933-35-2411816南京1371417-13-4811114武汉3749106241431118-78成都26335035-252652-30青岛3229541919-984-65苏州14263213-49523-61资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明811证券研究报告房地产行业研究周报4风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明911证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1011证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1111证券研究报告