研究结论
　　2022年以来地产销售疲弱向投资端传导，进而影响消费和相关产业链，成为经济最大的拖累项之一。当前住房市场的存量供应是否已经充足，未来还有多大的空间？本文我们将从人口视角考察住宅需求端这未来房地产市场的最大基本面。
　　七普数据显示，2020年全国人均住房建筑面积达到了41.76平米，比十年前提高了10.7平米，若以这一人均水平推算，全国家庭住房建筑面积可能在540亿平米左右，已不存在住房数量短缺的问题。但区域供需错配导致居民对不同能级城市的预期有所分化，从70大中城市来看，人均建筑面积最高的九江市比人均建筑面积最低的深圳高33.7平米。考虑到当前人口流动的趋势并无转变，分化的预期或进一步提升大城市的住房投资需求、压降或延后三四线城市的购房需求，从而强化区域和城市间地产景气度的差异。
　　回顾过去二十年城镇住房的发展，推动城镇商品房增长的动能可以归结为三个方面，一是城镇化率提升，新增城镇人口带来增量住房需求；二是人均居住面积提高，对应居住环境改善；三是商品房替代了自建住房和原公有住房。在“房住不炒”的大背景下，城镇化带来的增量需求和经济社会发展带来的改善性需求是决定未来房地产需求端的最主要因素：
　　1）总人口拐点近在眼前。2021年总人口仅新增48万，老龄化加剧与出生人口下滑决定了总人口的拐点即将到来。若以2020年各年龄段育龄妇女生育率线性外推（其中二孩生育率回到二孩政策实施之前的水平），总人口的拐点将出现在2024年，而新冠疫情可能加速这一进程。
　　2）即使农村向城镇的人口转移未减速，2020-2030年城镇人口增量也几乎是前十年增量的一半；若农村向城镇的人口转移下降三分之一，则新增城镇人口增量仅为2010-2020年增量的36%。
　　3）人均住房面积仍有增长空间。一方面，家庭户数量在家庭小型化的推动下持续增长，户均规模下降将导致住房套数的需求增加，从而推高人均住房面积；另一方面，我国人均住房建筑面积与发达国家相比仍有增长空间，德国、法国和英国的人均住房面积在40平米左右，对应的建筑面积为53平米，比我国高出11平米；韩国则为33.9平米，对应的建筑面积约为45平米，比我国高出3平米。
　　4）更新改造需求。尽管部分老旧住房已在过去10年完成了拆迁或改建，但当前城镇仍有相当比例的改善性住房需求：2020年城镇家庭户的住房建于80年代以前的比例约为3%，90年代前的比例约为12%；城市居住于自建住房和原公有住房的比例分别为16%和13%，建制镇居住于自建住房和原公有住房的比例则分别达51%和4%。
　　经过一系列测算，我们认为，2020-3030年，城镇商品房需求增速或下移，但绝对量仍有支撑。假设农村至城镇转移未减速，来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅均为2010-2020年的三分之二，则2020-2030年年均商品房面积增量为9.3亿平米，略高于上个十年的需求增量，但增速将显著下移。考虑到2010-2020年城镇商品房销售与人口普查数据推算的商品房面积增量的比例为1.28:1，年均9.3亿平米的商品住宅需求将对应2023-2029年年均10.4亿平米的商品房销售，显著低于2017-2021年15亿平左右的销售面积，但绝对量仍然不低。
　　风险提示
　　人口普查统计中住房相关指标可能与实际情况存在一定偏差；
　　商品房需求测算存在一系列假设条件和估算，实际结果可能与测算存在一定偏差；
　　地产纾困政策效果不及预期。
　　

研究报告全文：宏观经济专题报告报告发布日期2023年01月13日城镇商品房的需求中枢将落在何处陈至奕021-633258886044chenzhiyiorientseccomcn研究结论执业证书编号S08605190900012022年以来地产销售疲弱向投资端传导进而影响消费和相关产业链成为经济最孙金霞021-633258887590大的拖累项之一当前住房市场的存量供应是否已经充足未来还有多大的空间sunjinxiaorientseccomcn本文我们将从人口视角考察住宅需求端这未来房地产市场的最大基本面执业证书编号S0860515070001陈玮chenwei3orientseccomcn七普数据显示2020年全国人均住房建筑面积达到了4176平米比十年前提高执业证书编号S0860522080003了107平米若以这一人均水平推算全国家庭住房建筑面积可能在540亿平米左右已不存在住房数量短缺的问题但区域供需错配导致居民对不同能级城市的预期有所分化从70大中城市来看人均建筑面积最高的九江市比人均建筑面积最孙国翔sunguoxiangorientseccomcn低的深圳高337平米考虑到当前人口流动的趋势并无转变分化的预期或进一步提升大城市的住房投资需求压降或延后三四线城市的购房需求从而强化区域和城市间地产景气度的差异回顾过去二十年城镇住房的发展推动城镇商品房增长的动能可以归结为三个方从人口变化看中部中心城市的炼成2022-08-09面一是城镇化率提升新增城镇人口带来增量住房需求二是人均居住面积提人口年龄结构变迁是如何影响宏观经济指2022-07-25高对应居住环境改善三是商品房替代了自建住房和原公有住房在房住不标的炒的大背景下城镇化带来的增量需求和经济社会发展带来的改善性需求是决定疫情改变人口流动了吗月度宏观经济2022-07-04回顾与展望未来房地产需求端的最主要因素1总人口拐点近在眼前2021年总人口仅新增48万老龄化加剧与出生人口下滑决定了总人口的拐点即将到来若以2020年各年龄段育龄妇女生育率线性外推其中二孩生育率回到二孩政策实施之前的水平总人口的拐点将出现在2024年而新冠疫情可能加速这一进程2即使农村向城镇的人口转移未减速2020-2030年城镇人口增量也几乎是前十年增量的一半若农村向城镇的人口转移下降三分之一则新增城镇人口增量仅为2010-2020年增量的363人均住房面积仍有增长空间一方面家庭户数量在家庭小型化的推动下持续增长户均规模下降将导致住房套数的需求增加从而推高人均住房面积另一方面我国人均住房建筑面积与发达国家相比仍有增长空间德国法国和英国的人均住房面积在40平米左右对应的建筑面积为53平米比我国高出11平米韩国则为339平米对应的建筑面积约为45平米比我国高出3平米4更新改造需求尽管部分老旧住房已在过去10年完成了拆迁或改建但当前城镇仍有相当比例的改善性住房需求2020年城镇家庭户的住房建于80年代以前的比例约为390年代前的比例约为12城市居住于自建住房和原公有住房的比例分别为16和13建制镇居住于自建住房和原公有住房的比例则分别达51和4经过一系列测算我们认为2020-3030年城镇商品房需求增速或下移但绝对量仍有支撑假设农村至城镇转移未减速来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅均为2010-2020年的三分之二则2020-2030年年均商品房面积增量为93亿平米略高于上个十年的需求增量但增速将显著下移考虑到2010-2020年城镇商品房销售与人口普查数据推算的商品房面积增量的比例为1281年均93亿平米的商品住宅需求将对应2023-2029年年均104亿平米的商品房销售显著低于2017-2021年15亿平左右的销售面积但绝对量仍然不低风险提示人口普查统计中住房相关指标可能与实际情况存在一定偏差商品房需求测算存在一系列假设条件和估算实际结果可能与测算存在一定偏差地产纾困政策效果不及预期有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处目录住房是否已经充足4全国范围内住房不再短缺4区域供需错配引发预期分化4城镇商品房需求的潜在中枢将落在何处7总人口拐点近在眼前7城镇化进程放缓7人均居住面积仍有增长空间8改善性需求助推商品房比重提升92020-2030年商品房需求增速或下移10风险提示11有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处图表目录图12020年人均住房建筑面积4图2商品房销售与七普推算的城镇商品住宅面积增量4图3北上超20城市家庭户的人均居住面积不足20平米5图4大城市的住房更老5图5超大城市居住拥挤三四线城市相对宽敞6图6超半数深圳厦门和广州的家庭户住房来源为租赁6图7深圳人均居住面积比肩香港北上处于亚洲都市的中游6图870大中城市的商品住宅销售额占比较高6图9出生人口持续下降7图10总人口的拐点即将到来7图11预计2030年城镇化率将达到708图12家庭户规模下降推升家庭户数量8图13各国平均家庭规模8图14按住房来源分的城镇家庭户户数变动9图15城镇家庭户存量住房来源占比测算9图162010-2020年城镇家庭住房按建成时间分的面积变化9图172020年按住房建成时间分的家庭户住房状况9图18中性假设下商品住宅需求中枢测算错误未定义书签表12020-2030年城镇年均新增商品住房面积增量测算10有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处十年一次的人口普查提供了人口结构数量住房等多维度数据较年度数据更为精确我们利用第七次人口普查数据先后发布地级市视角看人口普查人口年龄结构变迁是如何影响宏观经济指标的等报告分别探讨了人口流动的趋势人口结构对经济指标的影响等2022年以来地产销售疲弱向投资端传导进而影响消费和相关产业链成为经济最大的拖累项之一当前住房市场的存量供应是否已经充足未来还有多大的空间本文我们将从人口视角考察住宅需求端这未来房地产市场的最大基本面住房是否已经充足全国范围内住房不再短缺七普数据显示2020年全国家庭人均住房建筑面积达到了4176平米比十年前提高了107平米若以这一人均水平推算全国家庭住房建筑面积可能在520亿平米左右自有住房来源为非租赁方式的比例达到了854而在第五次人口普查的2000年全国人均住房建筑面积仅2277平米这意味着20年来伴随着经济发展和房地产市场的高歌猛进人均住房建筑面积几乎翻了一番而且人均住房间数也达到了12从这一维度看全国范围已不存在住房短缺的问题相比于土地资源更加丰富人口流出的农村城镇是住房需求的焦点也是决定未来商品房需求的关键过去二十年城镇人口增加了将近45亿大规模的城镇化带来了住房需求爆发式的增长叠加住房条件的持续改善构成了商品房黄金二十载的重要基础以第七次人口普查数据推算2020年城镇住房建筑面积总量约为300亿平米城市家庭自有住房比重也达到了74城镇商品房面积在2000-2010年2010-2020年的增量分别为38亿平米和85亿平米图12020年人均住房建筑面积图2商品房销售与七普推算的城镇商品住宅面积增量家庭户占比平方米亿平米商品房销售面积累计值前置15年8及以下9-1213-1617-19城镇家庭来源为商品房的住房面积增量20-2930-3912010840-4950-5960-6970及以上2885人均住房建筑面积右90100508040606030383840203020100--全国城市镇乡村2000-2010年2010-2020年数据来源统计局东方证券研究所数据来源统计局Wind东方证券研究所测算区域供需错配引发预期分化住房市场的区域间分化在过去几年愈演愈烈由于产业人口和资源进一步向大中城市聚集人口向更高能级的城市流动导致住房在空间上呈现供需不匹配的现象正是基于此居民对一线和强二线与其他城市的房价走势持有迥然不同的预期以70大中城市来看70城内部也呈现两极分化人均建筑面积最高的九江市比人均建筑面积最低的深圳高337平米由于大量人口流入以及住房供需紧张深圳家庭户的平均住房条件在2010-2020年间几乎没有提升2020年深圳的人均建筑面积仅215平米人均使用面积与以住房矛盾突出著称的香港不相上下2010-2020年十年间深圳的人均建筑面积仅增加01平米有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处是70城中唯一一个人均建筑面积几乎没有增长的城市2020年深圳家庭户的住房来源为租赁的占比高达77比70城中排名第二的厦门高出12个百分点除了深圳之外70城中厦门广州上海北京等大城市家庭户的住房较为紧凑但与发达国家的大城市相比其人均使用面积尚处中游水平国际上几座著名的大城市的人均居住面积也有显著差异纽约以49平米遥遥领先而东亚大城市的人均住房面积普遍偏低东京仅20平米首尔新加坡和台北也仅略高于30平米厦门广州上海和北京的人均居住面积处于东亚大城市的中游水平此外一线城市经济发展起步更早住房的修建时间也普遍更早北京上海和天津三地城市家庭居住的住宅建于1990年以前的占比将近20上海有一半的家庭住房建于2000年以前北京和天津建于2000年以前的占比为四成因而这些城市的改善性需求也更强近年来崛起的强二线城市普遍呈现相对较高的人均建筑面积和租赁占比前者对应于住房规模相较于其他大中城市更为充足后者反映的是强大的人口吸引力郑州长沙和杭州的人均建筑面积高于全国平均水平合肥南京成都等城市的人均建筑面积也普遍高于35平米从住房来源为租赁的比例来看杭州宁波高达40其余强二线城市也普遍在20左右70城中也不乏住房相对饱和的城市这些城市普遍地处中西部但也有部分处于长三角地区如果用人均建筑面积衡量各地住房供需平衡情况并将租赁住房占比视为潜在购房需求和城市吸引力的体现则70城中部分城市的两项指标都指向潜在住房需求有限例如九江赣州常德安庆襄阳宜昌扬州等城市的人均建筑面积都高于45平米租赁家庭户占比低于10人口向核心城市聚集进一步加剧了供需格局的分化且这一特征当前并无改变从2010-2020年的常住人口数据来看各城市对人口的吸引力呈现分化的态势超大城市仍在扩张而部分三四线城市已面临人口流出人口流动趋势意味着城市间的住房供需差异将持续演绎这也会导致居民对不同能级城市的住房市场的预期继续分化从而提升大城市的住房投资需求压降或延后三四线城市的购房需求图3北上超20城市家庭户的人均居住面积不足20平米图4大城市的住房更老8及以下9-1213-1617-1920-29住房建于1990年以前比重住房建于2000年以前比重30-3940-4950-5960-6970及以上5010040806030402020010年年年年年年年年020202010202020102020201020202010上北天辽黑河湖山江山浙湖全河甘福吉陕江广内广安贵云海青四新重西宁北京上海天津重庆海京津宁龙北北西苏东江南国南肃建林西西东蒙西徽州南南海川疆庆藏夏江古数据来源统计局东方证券研究所数据来源统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处图5超大城市居住拥挤三四线城市相对宽敞平方米2020年人均建筑面积2010年人均建筑面积6055250全国平均403021520深圳市厦门市广州市上海市海口市吉林市丹东市三亚市烟台市大连市惠州市包头市唐山市长春市北京市青岛市兰州市天津市太原市锦州市沈阳市合肥市济宁市银川市宁波市南京市武汉市贵阳市温州市南昌市济南市成都市西宁市昆明市重庆市郑州市韶关市湛江市长沙市遵义市南宁市无锡市蚌埠市杭州市南充市泸州市西安市北海市岳阳市金华市福州市洛阳市桂林市徐州市扬州市宜昌市襄阳市安庆市常德市赣州市泉州市九江市牡丹江市秦皇岛市哈尔滨市平顶山市石家庄市乌鲁木齐市呼和浩特市大理白族自治州数据来源人口普查分县资料东方证券研究所图6超半数深圳厦门和广州的家庭户住房来源为租赁2020年住房来源为租赁的占比2010年住房来源为租赁的占比9075604530150深圳市厦门市广州市上海市海口市吉林市丹东市三亚市烟台市大连市惠州市包头市唐山市长春市北京市青岛市兰州市天津市太原市锦州市沈阳市合肥市济宁市银川市宁波市南京市武汉市贵阳市温州市南昌市济南市成都市西宁市昆明市重庆市郑州市韶关市湛江市长沙市遵义市南宁市无锡市蚌埠市杭州市南充市泸州市西安市北海市岳阳市金华市福州市洛阳市桂林市徐州市扬州市宜昌市襄阳市安庆市常德市赣州市泉州市九江市牡丹江市秦皇岛市哈尔滨市平顶山市石家庄市乌鲁木齐市呼和浩特市大理白族自治州数据来源人口普查分县资料东方证券研究所图7深圳人均居住面积比肩香港北上处于亚洲都市的中游图870大中城市的商品住宅销售额占比较高平方米人均居住面积2022年住宅销售额占全国比重60404950303440313333302426202022232016161010000上海市杭州市重庆市广州市北京市深圳市成都市南京市宁波市西安市合肥市天津市惠州市温州市吉林市金华市贵阳市南宁市烟台市济宁市洛阳市海口市湛江市蚌埠市岳阳市安庆市包头市韶关市哈尔滨市呼和浩特市数据来源人口普查分县资料港府网站东方证券研究所数据来源Wind东方证券研究所备注为2016-2021年的最新可得数据有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明6宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处城镇商品房需求的潜在中枢将落在何处回顾过去二十年城镇住房的发展推动城镇商品房增长的动能可以归结为三个方面一是城镇化率提升新增城镇人口带来增量住房需求二是人均居住面积提高对应居住环境改善三是商品房替代了自建住房和原公有住房2000-2020年城镇化率由36提高至64城市镇的人均居住面积分别由22平米提高至37平米23平米提高至42平米城市镇的家庭住房中来源为商品房的占比包括租赁分别由16提高至5513提高至33我们认为在房住不炒的大背景下城镇化带来的增量需求和经济社会发展带来的改善性需求是决定未来房地产需求端的最主要因素总人口拐点近在眼前2021年出生人口1062万堪堪维持在1000万上方综合未来育龄妇女人口生育率的走势和生育政策的调整出生人口的下行趋势难以避免但斜率有望放缓过去十年育龄妇女人口塌陷令出生人口快速回落但未来十年育龄妇女人口将趋于稳定若以2020年各年龄段育龄妇女生育率线性外推我国出生人口数量直至2035年都仍将维持在900万上方考虑到二孩政策对长期生育率的影响似乎较为有限我们假设二孩生育率回归到政策实施之前2010年的水平以此推算2021-2035年出生人口数量将从1000万上方回落至850万上方中性假设2021年总人口仅新增48万老龄化加剧与出生人口下滑决定了总人口的拐点近在眼前中性假设下总人口的拐点将出现在2024年而新冠疫情可能加速这一进程图9出生人口持续下降图10总人口的拐点即将到来万人亿人平均育龄妇女人数E总人口1420出生人数E右4000025001410出生人数二孩效应消退右200035000140015001390300001000138025000500137020312020202120222023202420252026202720282029203020322033203420352022200620082010201220142016201820202024202620282030203220342004数据来源统计局东方证券研究所测算数据来源统计局东方证券研究所测算备注2021-2035为预测值备注2021-2035为预测值城镇化进程放缓当前城镇化率已接近65发达国家的城镇化率大致落在80附近随着我们进入城镇化中后期未来城镇化率的提升幅度或将放缓我们以2010-2020年各年龄段农村人口转移至城镇的比重为推算基础假设农村向城镇的转移未减速2030年城镇化率将达到7362020-2030年城镇人口的增量为13亿假设农村至城镇的人口转移速度下降三分之一2030年的城镇化率将达到705对应2020-2030年城镇人口增量为8500万有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明7宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处尽管2030年城镇化率有望达到70以上的水平但快速城镇化的阶段已接近尾声城镇人口增幅放缓可能导致城镇住房的增量需求增速放缓即使农村向城镇的人口转移未减速2020-2030年城镇人口增量也几乎是前十年增量的一半若农村向城镇的人口转移下降三分之一则新增城镇人口增量仅为2010-2020年增量的36图11预计2030年城镇化率将达到70万人城镇人口农村向城镇人口转移未减速城镇人口农村向城镇人口转移降至2010-2020年的三分之二110000城镇化率农村向城镇人口转移未减速80城镇化率农村向城镇人口转移降至2010-2020年的三分之二10000070900006080000507000060000402010年2020年2030年E数据来源统计局东方证券研究所测算人均居住面积仍有增长空间人口规模逐步趋顶但家庭户数量在家庭小型化的推动下持续增长2010-2020年总人口增长了53家庭户数量却增长了231原因在于平均家庭规模由309人户下降至262人户家庭规模小型化的特征在城市更为明显2020年城市平均家庭规模仅249人户横向对比来看我国户均家庭规模依然高于绝大多数发达国家OECD34国的家庭规模平均值为246人户均规模下降将导致住房套数的需求增加从而推高人均住房面积第七次人口普查显示全国人均建筑面积达到了42平米比2010年增加了107平米考虑到七普采用的使用面积到建筑面积的折算系数是133以此为基础2020年全国人均住房使用面积为31平米德国法国和英国的人均住房面积在40平米左右对应的建筑面积为53平米人均建筑面积比我国高出11平米韩国则为339平米对应的建筑面积约为45平米人均建筑面积比我国高出3平米图12家庭户规模下降推升家庭户数量图13各国平均家庭规模人家庭家庭户数量亿平均家庭户规模平均家庭规模总人口亿右300501452702404514021040135180351503013025125有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明8宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处数据来源Wind统计局东方证券研究所数据来源OECD统计局东方证券研究所注逢0为人口普查数逢5为1抽样结果推算其余为1抽样注图中韩国数据为2010年中国2020年美国2016年其余2015年改善性需求助推商品房比重提升我国商品房的发展不过三四十年当前城镇仍有相当比例的自建住房和原公有住房这些住房通常面积偏小设施不齐因而住房需求的另一潜在来源是拆迁旧改等2010-2020年城镇家庭住房中来源于自建住房和原公有住房的比例和绝对数均有所下降根据七普数据推算2010-2020年城市家庭居住在原公有住房的比例下降了12个百分点建制镇则下降了3个百分点城市家庭居住在自建住房的比例下降了8个百分点建制镇则下降了16个百分点尽管部分老旧住房已在过去10年中完成了拆迁或改建但当前城镇仍有相当比例的改善性住房需求2020年城镇家庭户的住房建于80年代以前的比例约为390年代前的比例约为12城市居住于自建住房和原公有住房的比例分别为16和13建制镇居住于自建住房和原公有住房的比例则分别达51和4图14按住房来源分的城镇家庭户户数变动图15城镇家庭户存量住房来源占比测算自建住房购买商品房购买经济适用房自建住房商品房经济适用房购买原公有住房租用廉租房公租房租用其他住房原公有住房租用廉租房公租房其他其他购买二手房继承或赠与10010000000806050000004020-0城市镇城市镇城市镇城市镇城市镇-50000002000-2010年2010-2020年2000年2010年2020年数据来源统计局东方证券研究所数据来源统计局东方证券研究所测算备注图中为10比例抽样的长表数据备注图中为10比例抽样的长表数据图162010-2020年城镇家庭住房按建成时间分的面积变化图172020年按住房建成时间分的家庭户住房状况m2城市镇1949年以前1949-1959年1960-1969年2000000001970-1979年1980-1989年1990-1999年1500000002000-2009年2010-2014年2015年以后10000000010080500000006040-200-50000000城市镇城市镇-100000000户数面积数据来源统计局东方证券研究所数据来源统计局东方证券研究所备注图中为10比例抽样的长表数据备注图中为10比例抽样的长表数据有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明9宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处2020-2030年商品房需求增速或下移城镇化人均居住面积的提升将继续支撑未来一段时间商品住宅的需求同时拆迁旧改和改善性住房需求将进一步降低自建住房和公有住房的比例并提升来源于商品房的比例假设农村至城镇转移未减速来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅为2010-2020年的三分之二则2030年城市和镇来源于商品房的比例将分别提高至67和43人均建筑面积分别达到41和49平米2020-2030年年均商品房面积增量为93亿平米略高于2010-2020年的需求增量但增速将显著下移由2010-2020年的164下降至2020-2030年的68若假设来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅下降为2010-2020年的50则2020-2030年年均商品房面积增量为75亿平绝对量将略低于上个十年2010-2020年城镇商品房销售与人口普查数据推算的商品房面积增量的比例为1281按照中性假设农村至城镇人口转移未减速来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅为前十年的三分之二年均93亿平米的商品住宅需求将对应2023-2029年年均104亿平米的商品房销售显著低于2017-2021年15亿平左右的销售面积但绝对量仍然不低表12020-2030年城镇年均新增商品住房面积增量测算年份2010-2020年2020-2030年E农村至城镇人农村至城镇人农村至城镇人农村至城镇人口转移降至口转移未减口转移未减口转移未减2010-2020年的速来源于商速来源于商速来源于商三分之二来品房的比例和品房的比例和假设条件品房的比例和源于商品房的城镇人均建筑城镇人均建筑城镇人均建筑比例和城镇人面积增幅与面积增幅为上面积增幅为上均建筑面积增2010-2020年相个十年的三分个十年的50幅为上个十年同之二的50城镇商品房年均住房面积增846131937567量亿平方米数据来源统计局东方证券研究所测算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明10宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处图18商品房需求中枢测算亿平米商品住宅销售面积200148150155157160138145116112116979810510412086937059805055293440151822-年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年E年年年均200720002001200220032004200520062008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222029-2023数据来源WIND东方证券研究所测算风险提示人口普查的住房相关指标可能与实际情况存在一定偏差其一人口普查公布的人均住房面积只针对居住在普通住宅的家庭户不包括集体户一般来说集体户的人均住房面积大概率低于家庭户并且第七次人口普查在人均建筑面积上仅统计普通住宅的家庭户未包括居住在集体住所等的家庭户其二人口普查采用入户调查制但住房信息申报可能存在少报漏报或不报的现象尤其是人均居住面积大的家庭隐瞒的概率更大因此人口普查数据得出的人均住房面积等指标也可能会被低估其三第五和第六次人口普查的问题设置为本户住房建筑面积并且第六次人口普查问卷填写说明中提到一户有两处或两处以上住房的如果没有出租或借给其他人居住要把这几处住房的住房间数和住房面积分别相加但第七次人口普查的问题设置为本户现住房建筑面积意味着空置房可能不在调查范围内根据2019年央行对城镇居民家庭资产负债情况的调查我国城镇居民家庭户均拥有住房15套有两套住房的比例为31城镇居民家庭的住房拥有率为96商品房需求测算存在一系列假设条件和估算实际结果可能与测算存在一定偏差人口增速城镇化速度等变动均会对商品房需求造成影响地产纾困效果不及预期部分房企的信用风险扩散导致地产销售和投资底部徘徊的周期延长依据发布证券研究报告有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明暂行规定以下条11款宏观经济专题报告城镇商品房的需求中枢将落在何处分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明12免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素