事件概述
　　2023年1月5日晚，人民银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。问日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持;首付比、首套利率该降的都要降下来;对于购买第二套住房的，要合理支持;以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予致策支持:对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
　　分析与判断
　　(一)首套住房贷款利率政策动态调整机制是央行9月底政策的常态化延续。符合条件的城市范围显著扩大
　　根据通知，自2022年第四季度起，各城市致府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。事实上,“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的表述早在9月底央行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中就提到过，致策宽松力度没有变化，而9月底政策已于2022年底到期，本次政策正是披时政策的常态化延续。受四季度房价持续下行影响，本轮符合条件的城市范围显著扩大。相比于9月底,7个大中城市中，符合条件的城市数量由3个增加至个,新增了太原、沈阳、郑州、福州和厦门等22个城市，退出了贵阳、昆明和包头等了个城市。
　　（二)被宽首套房贷款利率后，部分城市商品房销售有所改善
　　央行9月底政策实施以来，根据公开信息整理，23个符合条件的城市中至少有19个城市下调了首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、兰州、秦皇岛、温州和泉州调整幅度较大达到30bp，而哈尔滨和北海并未调整首套房利率。在有销售统计数据的19个城市中，11个城市Q4商品住宅销售面积同比增速改善，10个城市Q4销售面积环比实现正增长，其中昆明、泉州、泸州和大理4个城市新建商品住宅价格已于11月止跌，表明政策放松效果有所显现，但多数城市房价仍在下跌，政策改善力度有限。
　　（三)关注政策落地效果，需求侧宽松或持续可期
　　全国层面来看，近期供给侧调控全面放松，需求侧“因城施策”向高能级城市迈进，截止11月末，全国首套住房平均商贷利率为4.17%，距离4.1%的利率下限仅高7个bp。尽管政策不断优化，但市场情绪仍然低迷，销售持续承压。2022年11月，全国商品房销售面积同比下滑32.5%，70个大中城市中51个城市房价持续下跌。后续需聚焦首套住房贷款利率政策动态调整机制的落地效果，若基本面恢复仍不及预期，房贷利率下限或进一步打开，MLF/LPR利车或再度调降，这也是近期市场关注的交易主线。此外，结合倪虹部长的发言，未来或有需求侧宽松致策持续出台，如一线城市限购限贷放松、首二套房首忖调降等，或造成对债市的承压。
　　风险提示
　　地产销售恢复不及预期，房企债务违约超预期

研究报告全文：2023年1月5日晚人民银行银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限同日住建部部长倪虹指出对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间一首套住房贷款利率政策动态调整机制是央行9月底政策的常态化延续符合条件的城市范围显著扩大根据通知自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限事实上阶段性维持下调或取消首套住房贷款利率政策下限的表述早在9月底央行银保监会发布的关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知中就提到过政策宽松力度没有变化而9月底政策已于2022年底到期本次政策正是彼时政策的常态化延续受四季度房价持续下行影响本轮符合条件的城市范围显著扩大相比于9月底70个大中城市中符合条件的城市数量由23个增加至38个新增了太原沈阳郑州福州和厦门等22个城市退出了贵阳昆明和包头等7个城市二放宽首套房贷款利率后部分城市商品房销售有所改善央行9月底政策实施以来根据公开信息整理23个符合条件的城市中至少有19个城市下调了首套住房贷款利率调整幅度普遍在15-30bp之间其中石家庄兰州秦皇岛温州和泉州调整幅度较大达到30bp而哈尔滨和北海并未调整首套房利率在有销售统计数据的19个城市中11个城市Q4商品住宅销售面积同比增速改善10个城市Q4销售面积环比实现正增长其中昆明泉州泸州和大理4个城市新建商品住宅价格已于11月止跌表明政策放松效果有所显现但多数城市房价仍在下跌政策改善力度有限三关注政策落地效果需求侧宽松或持续可期全国层面来看近期供给侧调控全面放松需求侧因城施策向高能级城市迈进截止11月末全国首套住房平均商贷利率为417距离41的利率下限仅高7个bp尽管政策不断优化但市场情绪仍然低迷销售持续承压2022年11月全国商品房销售面积同比下滑32570个大中城市中51个城市房价持续下跌后续需聚焦首套住房贷款利率政策动态调整机制的落地效果若基本面恢复仍不及预期房贷利率下限或进一步打开MLFLPR利率或再度调降这也是近期市场关注的交易主线此外结合倪虹部长的发言未来或有需求侧宽松政策持续出台如一线城市限购限贷放松首二套房首付调降等或造成对债市的承压地产销售恢复不及预期房企债务违约超预期敬请参阅最后一页特别声明1固定收益简报图表170个大中城市中共38个城市符合调降条件是否本轮新建商品住宅价格同比新建商品住宅价格环比城市省份新增2022-092022-102022-112022-092022-102022-11天津天津否-43-41-40-02-03-06石家庄河北否-44-41-32-03-07-02太原山西是-45-47-49-06-04-07沈阳辽宁是-45-48-51-03-06-07大连辽宁否-37-46-49-05-12-05长春吉林是-23-31-35-07-07-08哈尔滨黑龙江否-75-78-80-08-06-09福州福建是-18-21-20-07-05-03厦门福建是-30-39-36-03-07-02郑州河南是-38-38-36-03-05-04武汉湖北否-61-64-58-09-06-02南宁广西是-25-30-35-06-10-06兰州甘肃否-55-58-55-09-04-01唐山河北是-14-08-13-04-02-07秦皇岛河北否-65-64-63-07-07-03丹东辽宁是-48-50-49-05-01-01锦州辽宁是-24-36-33-03-09-02吉林吉林是-32-32-33-06-03-05牡丹江黑龙江是-23-29-33-01-11-10无锡江苏是-04-12-12-04-08-03扬州江苏是-44-44-39-05-04-02徐州江苏是-05-08-11-01-05-05温州浙江否-44-51-58-09-07-08金华浙江是-13-17-19-06-06-05蚌埠安徽是-26-25-28-02-01-06九江江西是-31-32-31-01-04-03济宁山东否-37-42-49-01-06-11洛阳河南是-40-48-50-04-07-04平顶山河南是-24-30-29-02-03-02宜昌湖北否-45-51-51-07-09-02襄阳湖北否-55-54-53-02-01-05岳阳湖南否-73-74-80-07-08-04常德湖南否-57-56-57-04-05-03惠州广东是-20-21-24-03-07-02湛江广东否-88-87-88-09-06-05韶关广东是-37-30-35-04-03-07桂林广西否-39-35-38-04-03-08北海广西否-103-107-106-06-07-04来源Wind国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2固定收益简报图表223个符合条件的城市四季度利率调整及销售情况1最新首套房本轮是否利率调整幅销量同比销量环比城市贷利率下限可调降度bp2022Q42022Q3变动2022Q42022Q3变动天津是3920-26-326101石家庄是3830-21-3110-23-19-5大连是39515-15-4126-11-10-1哈尔滨是41027-1743-4106-111武汉是3920-40-30-10431贵阳否39200-353583776昆明否39515-20-13-7-615-21兰州是3830-50-691930-4677秦皇岛是3830------包头否3920------温州是3830-529-61-5213-64安庆否39515-48-31-17-1312-25泉州否3830-21-715083-49133济宁是39515-5-60754宜昌是3920--19---7-襄阳是3920-39-445-1711-28岳阳是--77869591-86常德是---73-45-27-49-19-30湛江是392070-148414104桂林是3920------北海是430-42-43135-3772泸州否3920-28-2-26-21-4-18大理否39515------全国-41--28-24-54-1317来源Wind国金证券研究所图表3全国首套平均房贷利率已贴近利率下限首套平均房贷利率利率下限585654525484644424来源Wind国金证券研究所图表4全国商品房销售增速仍深度为负图表5主要城市房价下跌数量处于高位120商品房销售面积住宅当月同比70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌城市数70100商品房销售额住宅当月同比70个大中城市新建商品住宅价格当月同比下跌城市数8060605040402030020-20-4010-6001由于部分城市12月销售数据未统计全国及部分城市Q4数据以10和11月同比环比替代敬请参阅最后一页特别声明3固定收益简报来源Wind国金证券研究所来源Wind国金证券研究所地产销售恢复不及预期房企债务违约超预期敬请参阅最后一页特别声明4固定收益简报特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明5