和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布。华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通，市场打新追捧力度较大，底层资产较为优质，收益较为良好。中证REITs（收盘）指数发布，近一月收益率为0.68%，随着REITs市场发展完善，中证指数或将发布实时REITs指数。近期2只公募REITs部分份额解禁，流通份额占比均由30%左右提升至70%左右，解禁或将带来短期价格扰动，长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价。
　　本周REITs指数回调，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。其中REITs指数下跌（-2.01%）收于121.23点，经营权REITs指数下跌（-1.57%）收于109.2点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于128.96点。本周平均涨幅为-1.60%，其中，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅21.23%，其中，华安张江光大园REIT（39.23%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.33%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.01%）较发行时价格涨幅位列前三。
　　本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率1.36%，成交金额平均值3.98亿元，成交量0.75亿份。23只公募REITs周度成交金额为14.39亿元，成交量为2.77亿份，较此前一周环比变化（-27.76%）和（-26.23%），对应上市以来历史分位水平分别为72.00%、76.00%；周度换手率为0.93%，对应上市以来历史分位水平为21.33%。
　　本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.72亿元，较此前一周环比下降（-36.60%)），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.81、5.04、5.72、1.17、0.56和1.08亿元，较此前一周分别环比-11.89%、0.40%、-36.60%、-23.55%、-32.58%和-58.12%，区间日均换手率分别为0.78%、1.75%、0.97%、0.26%、0.77%和0.95%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264.36、107.75、274.57、154.9、26.257和23.94亿元，累计成交量分别为68.97、15.65、27.08、37.25、3.36和7.36亿份。
　　本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.16，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.48/ABS估值10.2)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.8/ABS估值14.77）估值相对较低。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

研究报告全文：TableMain证券研究报告策略周报2022年12月17日REITs周报和达高科发售获追捧中证REITs指数发布证券分析师周观年月第周吴开达REITs2022122资格编号TableSummaryS0120521010001投资要点邮箱wukdteboncomcn肖峰资格编号S0120522080003和达高科发售获追捧中证REITs指数发布华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集即将上市流通市场打新追捧力度较大底层资产较为优邮箱xiaofengteboncomcn质收益较为良好中证REITs收盘指数发布近一月收益率为068随着REITs市场发展完善中证指数或将发布实时REITs指数近期2只公募REITs研究助理部分份额解禁流通份额占比均由30左右提升至70左右解禁或将带来短期价格扰动长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价相关研究本周REITs指数回调建信中关村产业园REIT-425领跌其中REITs指数下跌-201收于12123点经营权REITs指数下跌-157收于10921收官博弈白热化A股七大点产权REITs指数下跌-229收于12896点本周平均涨幅为-160资金主体面面观20221215其中建信中关村产业园REIT-425领跌相对发行价来看平均涨幅21232闯关冬天20221211其中华安张江光大园REIT3923鹏华深圳能源清洁能源REIT38333REITs市场将加快高质量发展和红土创新盐田港仓储物流REIT3801较发行时价格涨幅位列前三推进各方面试点202212104创业板发行进度放缓次新成交量继续提升20221210本周REITs成交活跃度下降本周23只公募REITs平均换手率095成交金5防疫闯关的四种路径A股额平均值288亿元成交量055亿份上周平均换手率136成交金额平均2023年度策略境外疫情篇值398亿元成交量075亿份23只公募REITs周度成交金额为1439亿元20221208成交量为277亿份较此前一周环比变化-2776和-2623对应上市以来历史分位水平分别为72007600周度换手率为093对应上市以来历史分位水平为2133本周交通基础设施REITs成交活跃本周交通基础设施REITs达成最大成交金额572亿元较此前一周环比下降-3660生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为081504572117056和108亿元较此前一周分别环比-1189040-3660-2355-3258和-5812区间日均换手率分别为078175097026077和095发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264361077527457154926257和2394亿元累计成交量分别为6897156527083725336和736亿份本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高华夏中交与广州广河估值相对较低对比中证ABS估值截至20221216华夏中国交建高速公路REITREITs估值848ABS估值102平安广州交投广河高速公路REITREITs估值118ABS估值1477估值相对较低风险提示REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况募集发行进度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报内容目录1和达高科发售获追捧中证REITs指数发布411医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市打新热度高412中证REITs收盘指数发布未来REITs指数编制或将继续优化5132只REITs部分份额解禁短期或将带来价格扰动长期来看利于市场化定价52公募REITs市场回调成交活跃度下降521本周REITs市场回调622REITs成交活跃度下降723园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高93风险提示10211请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图表目录图1华夏和达高科REIT网下和公众获配率均低于1分别为0660374图2华夏和达高科REIT两处底层资产基本情况5图3华夏和达高科REIT收益情况5图4近期2只公募REITs部分份额解禁流通份额均于30左右提升至70左右5图5本周REITs市场回调6图6相对发行价涨幅华安张江光大园REIT3923鹏华深圳能源清洁能源REIT38336图7本周REITs成交活跃度下降7图8周度成交及换手情况8图9公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别8图10本周交通基础设施达成最大成交金额达572亿元较此前一周环比下降-3669图11公募REITs估值对比10311请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报1和达高科发售获追捧中证REITs指数发布11医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市打新热度高华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集即将上市流通华夏和达高科REIT最终认购价格为281元份总募集份额5亿份其中315亿份为战略配售份额资金募集方面网下和公众获配率均低于1分别为066037市场打新追捧力度较大图1华夏和达高科REIT网下和公众获配率均低于1分别为066037战略配售网下网下有效公众公众有效基金认购总募集份额战略配售网下获配公众获配简称认购份额发售份额认购份额发售份额认购份额价格亿份占比率率亿份亿份亿份亿份亿份东吴苏园产业REIT388900540600027100259509731230平安广州广河REIT13027005537897103552003044411080中金普洛斯REIT38915001080720029419714951261261004博时蛇口产园REIT2319005856500221371594095395239富国首创水务REIT370500380760008490930036149241中航首钢绿能REIT1338100060600002826107201268176红土盐田港REIT23080048060002241901180096108880华安张江光大REIT29950027755401561381129067158426浙商沪杭甬REIT872500372743010953205801952368建信中关村REIT32090063170091881062177081412196华夏越秀高速REIT7103002107000063278226027126214华夏中国交建REIT94010007507500175650269075896084鹏华深圳能源REIT59060042070001262880930541666116国金中国铁建REIT95950037575000883253220382436245华夏北京保障房REIT25150030060001401572089060944064中金厦门安居REIT26050031262401311395094056814069红土深圳安居REIT248500300600014018230770601526039华夏合肥高新REIT219700455650017226900640743173023国泰君安临港REIT4122001105500063933068027821033国泰君安东久REIT304500325650012312320990531556034华泰江苏交控REIT7644003007500070815086030360083中金安徽交控REIT108810008008000140476294060101595华夏华润有巢REIT242500300600014029850470601951031华夏和达高科REIT281500315630013019590660561504037资料来源Wind各REIT认购申请确认比例结果公告德邦研究所华夏和达高科REIT底层资产较为优质收益较为良好基金两处底层资产位于杭州市钱塘区均为医药产业园区和达药谷一期出租率较高为9952处标的项目平均租金均处于所在板块市场租金区间内且租金水平较低第三方机构估价方面和达药谷一期孵化园项目评估增值率分别为68552根据募集说明书和达药谷一期为自建项目土地获取成本较低孵化器项目为合资建设项目后经扩建改造建设成本较高账面原值较高增值幅度较低收益方面2022年及2023年度基金EBITDA利润率分别为553669分派率分别为453464411请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图2华夏和达高科REIT两处底层资产基本情况总建筑面积平均租金市场租金评估单价评估总价评估增基金资产出租率平方米元平天元平天元平万元值率和达药谷一期13446799501414-196804576626850华夏和达高科REIT孵化器123913894615814-23683984748519资料来源Wind华夏和达高科REIT招募说明书德邦研究所图3华夏和达高科REIT收益情况收入万EBITDA净利润可供分派金EBITDA基金时间区间分派率元万元万元额万元利润率2022111-2022123117129461729655527453华夏和达高科REIT2023年度105947089245759266692464资料来源Wind华夏和达高科REIT招募说明书德邦研究所12中证REITs收盘指数发布未来REITs指数编制或将继续优化中证REITs收盘指数发布近一月收益率为068随着REITs市场发展完善中证指数或将发布实时REITs指数中证指数有限公司于2022年12月15日发布中证REITs收盘指数代码为932006指数以2021年9月30日为基日基点为1000每季度进行调样截至2022年12月16日指数近一月收益率为068年初至今收益率为-361目前指数纳入满足一定流动性条件和上市时间要求的14只公募REITs作为样本样本目前覆盖全部REITs市值的71反映沪深市场上市REITs的整体表现根据中证指数公告在REITs指数运行满半年后中证指数将结合市场发展情况与各方意见研究优化REITs指数编制方案择机正式发布实时指数132只REITs部分份额解禁短期或将带来价格扰动长期来看利于市场化定价近期2只公募REITs部分份额解禁流通份额占比均由30左右提升至70左右解禁或将带来短期价格扰动长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT分别于2022年12月14日12月17日解禁解禁份额均为其他专业机构投资者战略配售份额解禁份额限售期均为12个月而原始权益人及其同一控制下关联方战略配售份额仍处于锁定期内此次解禁建信中关村REIT流通份额占比由299提升至667华夏越秀高速REIT流通份额占比由30提升至70供给释放在短期内或将带来价格的短期扰动长期来看流通份额的增加可为投资者提供更多投资机会有利于二级市场实现公允定价图4近期2只公募REITs部分份额解禁流通份额均于30左右提升至70左右解禁前流解禁后流解禁前流解禁后流募集份额解禁份额解禁份额基金解禁日期通份额通份额通份额通份额万份万份占比万份万份占比占比建信中关村REIT9000020221217269193307559994299136756666华夏越秀高速REIT300002022121490001200021000300040007000资料来源Wind各REIT基金份额解除限售公告德邦研究所2公募REITs市场回调成交活跃度下降511请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报21本周REITs市场回调本周REITs市场回调建信中关村产业园REIT-425领跌我们构建了包含所有项目的公募REITs总指数经营权REITs指数和产权REITs指数并以首日相对发行价涨跌幅为基点初始点数为100跟踪观察REITs市场的整体情况本周20221212-20221216REITs指数下跌其中REITs指数下跌-201收于12123点经营权REITs指数下跌-157收于1092点产权REITs指数下跌-229收于12896点本周平均涨幅为-160其中建信中关村产业园REIT-425领跌相对发行价来看平均涨幅2123其中华安张江光大园REIT3923鹏华深圳能源清洁能源REIT3833和红土创新盐田港仓储物流REIT3801较发行时价格涨幅位列前三图5本周REITs市场回调1651601551501451401351301251201151101051009590REITS指数经营权REITs指数产权REITs指数资料来源Wind德邦研究所图6相对发行价涨幅华安张江光大园REIT3923鹏华深圳能源清洁能源REIT3833相对发行价涨跌幅上周相对发行价涨环比变动代码名称交易日期收盘价元周涨跌幅10日涨跌幅20日涨跌幅60日涨跌幅跌幅180101SZ博时招商蛇口产业园REIT2022-12-163105174187258-54837083474234180102SZ华夏合肥高新创新产业园REIT2022-12-162618-087-224046-19542059-105180201SZ平安广州交投广河高速公路REIT2022-12-1611799-043253659-229-153-111-043180202SZ华夏越秀高速公路REIT2022-12-168116-269-257-124-56717842110-325180301SZ红土创新盐田港仓储物流REIT2022-12-163122-370-182-142-97738014331-530180401SZ鹏华深圳能源清洁能源REIT2022-12-168156-114-020170-05038333993-159180501SZ红土深圳安居REIT2022-12-163008-212-170-297-114821102371-262180801SZ中航首钢生物质REIT2022-12-1615645-140-047028-83828293011-182508000SH华安张江光大园REIT2022-12-164023-341-380-545-68939234414-491508001SH浙商证券沪杭甬高速REIT2022-12-168835-220015485-40713131568-255508006SH富国首创水务REIT2022-12-164685-068-028071-61435443636-093508008SH国金中国铁建高速REIT2022-12-169769-012072180-199191203-013508009SH中金安徽交控REIT2022-12-1610375-214114---464-256508018SH华夏中交高速公路REIT2022-12-168483-271238388-917-790-534-256508021SH国泰君安临港创新智造园REIT2022-12-165475-089-142024-32893408-119508027SH东吴苏州工业园区产业园REIT2022-12-164786-048140468-38826082669-061508056SH中金普洛斯仓储物流REIT2022-12-165063-178-100-080-67935123757-246508058SH中金厦门安居REIT2022-12-163104-168-248-168-99819382142-204508066SH华泰江苏交控REIT2022-12-167653-034028422-024058-508068SH华夏北京保障房REIT2022-12-163092-143-077-140-88223192498-179508077SH华夏华润有巢REIT2022-12-162741-3---13411684-508088SH国泰君安东久新经济产业园REIT2022-12-163979-124-202-018-31103275-165508099SH建信中关村产业园REIT2022-12-164147-425-462-302-115231023683-581均值-16021232324611请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报资料来源Wind德邦研究所22REITs成交活跃度下降本周REITs成交活跃度下降本周23只公募REITs平均换手率095成交金额平均值288亿元成交量055亿份上周平均换手率136成交金额平均值398亿元成交量075亿份23只公募REITs周度成交金额为1439亿元成交量为277亿份较此前一周环比变化-2776和-2623对应上市以来历史分位水平分别为72007600周度换手率为093对应上市以来历史分位水平为2133图7本周REITs成交活跃度下降9500845040073506300525042003150210010500000成交量亿份成交金额亿元换手率右资料来源Wind德邦研究所711请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图8周度成交及换手情况周换手率取周五日期成交量亿份成交额亿元成交量分位数成交额分位数换手率分位数值2022-01-07112611111221733200040002022-01-14182969189824933440077332022-01-212441408277066667706794672022-01-282821576201687733800082672022-02-113962240362429467973398672022-02-1849228244557598679867100002022-02-253651959239419067906789332022-03-043671863316049200880097332022-03-112561313172007067666772002022-03-182931405154008133693362672022-03-252551273136006933626752002022-04-01149765165003067253368002022-04-08100542144621467146758672022-04-15172915138794000360056002022-04-22141778136002667293352002022-04-292391661165006533826768002022-05-0605636210335267120032002022-05-13131782090002400306720002022-05-2009957106538133317338002022-05-27119687097012000226725332022-06-03169969178453867453373332022-06-102101154128465733573345332022-06-17144796103152800320030672022-06-24176922156494533386764002022-07-012031134095825467546722672022-07-081761097195254400533380002022-07-1516194706077333341335332022-07-22163921098523467373328002022-07-292471559080436800786716002022-08-05158956078293200426714672022-08-12138898096312533346724002022-08-192011291158705200640066672022-08-262201375105846000680034672022-09-024181994117789600933341332022-09-092301312108816400653337332022-09-161741005104154267466733332022-09-232031233119535333600042672022-09-302991676098968400840029332022-10-144622097241669733960092002022-10-212711452128767467733346672022-10-283551837136918933866754672022-11-043201717151078533853360002022-11-112841548128967867773348002022-11-183371896134498667893350672022-11-252621498098007333746726672022-12-022881600108338000813336002022-12-093751992140769333920057332022-12-16277143909338760072002133资料来源Wind德邦研究所本周交通基础设施REITs成交活跃本周交通基础设施REITs达成最大成交金额572亿元较此前一周环比下降-3660生态环保园区基础设施交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为081504572117056和108亿元较此前一周分别环比-1189040-3660-2355-3258和-5812区间日均换手率分别为078175097026077和095发行至今园区基础设施生态环保交通基础设施仓储物流能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264361077527457154926257和2394亿元累计成交量分别为6897156527083725336和736亿份图9公募REITs累计成交量及成交金额按资产类别811请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报资产类型成交量亿份成交金额亿元园区基础设施68968264358生态环保15649107750交通基础设施27083274566仓储物流37245154899能源基础设施335726257保障性租赁住房736123940资料来源Wind德邦研究所图10本周交通基础设施达成最大成交金额达572亿元较此前一周环比下降-366成交量成交金额区间日均换成交额占REITs前一周成交金资产类型环比亿份亿元手率总成交额比重额亿元生态环保01480809077800560919-1189园区基础设施12965038174503505018040交通基础设施06245723097403989027-3660仓储物流02561173026500811534-2355能源基础设施00690565077200390837-3258保障性租赁住房03721081095000752582-5812资料来源Wind德邦研究所23园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高华夏中交与广州广河估值相对较低对比中证ABS估值截至20221216华夏中国交建高速公路REITREITs估值848ABS估值102平安广州交投广河高速公路REITREITs估值118ABS估值1477估值相对较低911请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明策略周报图11公募REITs估值对比相对净值折代码名称资产类型REITs估值最新净值ABS估值PV乘数溢价率180101SZ博时招商蛇口产业园REIT园区基础设施311231173432313099180102SZ华夏合肥高新创新产业园REIT园区基础设施262219001954192136180201SZ平安广州交投广河高速公路REIT交通基础设施1180126140-6461477080180202SZ华夏越秀高速公路REIT交通基础设施812718971288815100180301SZ红土创新盐田港仓储物流REIT仓储物流312229773588240130180401SZ鹏华深圳能源REIT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