▍ 2022年11月经济增长数据点评—就业和消费是扩大内需的首要发力点
　　宏观经济｜11月多重超预期压力对经济恢复构成制约，需求收缩、供给冲击、预期转弱压力有所加大，11月疫情优化措施实施初期经济社会适应力稍显不足，主要经济指标出现不同程度回落，不过基建投资、高技术产业、线上消费、现代服务保持良好增长态势。随着疫情防控进入新阶段，由防控感染转到医疗救治，接下来政策重心是全力稳内需、稳经济，近日发布的《扩大内需战略规划纲要》对未来促进消费投资进行了顶层部署，有助于提振市场信心。
　　▍共同富裕系列报告之十五—抓住老龄化时代特征，挖掘内需新空间
　　政策研究｜应对老龄化政策带来的消费潜力料将成为扩大内需的重要推动力量。《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》强调发展银发经济，预计后续将加快建设医养结合服务设施，积极发展“互联网+医疗健康”模式。同时，文件重申实施延迟法定退休年龄。“十四五”规划提出的四大原则或是贯穿改革的主基调，分别为小步调整、分类推进、弹性实施、统筹兼顾。预计延迟退休具体方案或于2023年公布，并于2025年正式实施。改革有望延缓人口红利衰退、减轻社保收支压力。
　　▍房地产行业跟踪报告—REITs市场扩容对房企的三大影响
　　房地产和物业服务｜我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定现金流入。
　　▍卫龙（09985.HK）投资价值分析报告—辣味“龙”头，无所“卫”惧
　　食品饮料｜卫龙美味穿越多轮行业洗牌、逆势成长为调味面制品龙头，并形成魔芋爽/风吃海带/卤蛋等产品矩阵。辣味休闲食品呈现“大行业、小企业”特征，卫龙已经初步成为跨品类龙头，具备多个领先优势：①产品品质优异&口碑领先，②创意性营销&品牌知名度高，③全渠道布局份额领先。2022年以来公司开展系列改革，包括提价、品牌塑造、渠道改革、数智化等，2023年起望开启新一轮发展。看好公司立足辣味，成长为零食行业更强的领军企业。
　　

研究报告全文：晨会2022-12-16中信证券研究部重点推荐2022年11月经济增长数据点评就业和消费是扩大内需的首要发力点宏观经济11月多重超预期压力对经济恢复构成制约需求收缩供给冲击预期转弱压力有所加大11月疫情优化措施实施初期经济社会适应力稍显不足主要经济指标出现不同程度回落不过基建投资高技术产业线上消费现代服务程强保持良好增长态势随着疫情防控进入新阶段由防控感染转到医疗救治接下来宏观经济首席政策重心是全力稳内需稳经济近日发布的扩大内需战略规划纲要对未来促分析师进消费投资进行了顶层部署有助于提振市场信心S1010520010002共同富裕系列报告之十五抓住老龄化时代特征挖掘内需新空间政策研究应对老龄化政策带来的消费潜力料将成为扩大内需的重要推动力量扩大内需战略规划纲要20222035年强调发展银发经济预计后续将加快建设医养结合服务设施积极发展互联网医疗健康模式同时文件重申杨帆实施延迟法定退休年龄十四五规划提出的四大原则或是贯穿改革的主基调政策研究首席分别为小步调整分类推进弹性实施统筹兼顾预计延迟退休具体方案或于分析师2023年公布并于2025年正式实施改革有望延缓人口红利衰退减轻社保收支S1010515100001压力房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响房地产和物业服务我们认为中国房地产市场正在走向投融资的现代化即大量社会化机构化的资金正大量增配不动产市场资金的涌入最初会围绕物流仓储数据中心等少数领域展开但很快会扩展到不动产市场的每个领域房地产正陈聪越来越接近其国际含义不是指住宅开发而是指不同业态不动产全生命周期的基础设施和现代服投融管退在中期房地产开发企业资产的出表也有望持续贡献业绩和稳定现金务产业首席分析师流入S1010510120047卫龙09985HK投资价值分析报告辣味龙头无所卫惧食品饮料卫龙美味穿越多轮行业洗牌逆势成长为调味面制品龙头并形成魔芋爽风吃海带卤蛋等产品矩阵辣味休闲食品呈现大行业小企业特征卫龙已经初步成为跨品类龙头具备多个领先优势产品品质优异口碑领先创薛缘意性营销品牌知名度高全渠道布局份额领先2022年以来公司开展系列改革食品饮料行业首席包括提价品牌塑造渠道改革数智化等2023年起望开启新一轮发展看好分析师公司立足辣味成长为零食行业更强的领军企业S1010514080007证券研究报告具体分析内容包括相关风险提示等详见后文请务必阅读正文之后第12页起的免责条款和声明晨会2022-12-16晨会一览研究报告2022年11月经济增长数据点评就业和消费是扩大内需的首要发力点3共同富裕系列报告之十五抓住老龄化时代特征挖掘内需新空间4房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响5卫龙09985HK投资价值分析报告辣味龙头无所卫惧6债市启明系列如何看待M2-M1缺口变大7房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报8会议提示2022年12月16日1500广联达造价新品展望及基本面更新102022年12月16日1545上证50与深证100指数投资价值及期权上市展望10请务必阅读正文之后的免责条款和声明2晨会2022-12-16研究报告2022年11月经济增长数据点评就业和消费是扩大内需的首要发力点宏观经济程强玛西高娃联系人黄昕核心观点11月多重超预期压力对经济恢复构成制约需求收缩供给冲击预期转弱压力有所加大11月疫情优化措施实施初期经济社会适应力稍显不足主要经济指标出现不同程度回落不过基建投资高技术产业线上消费现代服务保持良好增长态势随着疫情防控进入新阶段由防控感染转到医疗救治接下来政策重心是全力稳内需稳经济近日发布的扩大内需战略规划纲要对未来促进消费投资进行了顶层部署有助于提振市场信心经济11月经济运行承受多方面阻力11月经济比10月承受更大的疫情外需冲击主要指标中仅基建投资增速实现改善1供给端11月工业增加值同比增长22服务业生产指数同比降低192需求端11月单月固定资产投资08及其制造业地产分项较前值下行社零增速由前值-05降幅扩大至-59受海外衰退影响按美元计价出口降幅明显扩大至-87前值-033结构上11月基建投资高技术产业线上消费现代服务保持良好增势经济中的新动能占比稳步提升疫情闯关背景下预计部分指标还会经历探底过程而后逐步恢复至疫情前的潜在增速消费就业疫情对消费的拖累或将持续到明年一季度末11月社会消费品零售总额同比增速为-59较上月回落54个百分点11月的消费疫情特点显著加强分项中仅有粮油食品和药品实现正增长其余均为负增长同时疫情严峻也带来线下消费受阻线上消费增速尽管明显回落但仍保持正增长线上消费份额占比继续上升消费增长显著回落的背后是居民就业情况恶化和收入预期下降11月城镇调查失业率和31个大城市城镇调查失业率分别为57和67较上月分别上升02和07个百分点大城市失业率已经回升到今年4月份的水平成为年内失业率的次高点当前全国散点疫情还在上升阶段的过程中失业情况不容乐观就业压力也将反作用于政策政策端料将更加积极出台多方面政策稳定经济和居民就业收入预期向后看参考当前疫情发展情况12月消费跌幅预计进一步扩大消费仍将呈现疫情下特点但预计明年疫情闯关完成后叠加稳增长政策的调整消费将迎来显著的修复投资总体投资增速延续回落基建单月增速加快制造业投资保持韧性房地产投资降幅扩大1-11月固定资产投资同比增长53我们测算11月单月投资同比增长08较前值降低42个百分点从三大领域看1基建投资增速加快在专项债政策性开发性金融工具等支持下11月单月基建投资增长139较前值提高11个百分点电热燃水交通运输仓储邮政业投资增速加快特别是铁路运输投资增速由年内一直的负增长转为正向拉动此外水利环境公共设施管理业保持相对较快增长2制造业投资增速保持韧性11月单月制造业投资增速62较前值下降07个百分点受出口回落以及年内制造业支持政策额度逐渐不足等影响11月制造业景气度与投资意愿下降高技术制造业投资累计同比增速达23特别是电子通信设备医疗仪器设备等制造业投资增长较快3房地产投资降幅扩大11月单月地产投资同比下降199较前值降幅扩大39个百分点11月地产销售面积销售额降幅依旧扩大反映居民预期和购房能力持续转弱尽管11月地产供给端政策持续回暖但传导至业绩指标还需要若干月份工业服务业11月份工业生产总体保持稳定服务业生产有所放缓疫情闯关特请务必阅读正文之后的免责条款和声明3晨会2022-12-16征明显11月规上工业增加值同比增长22较10月份下降28个百分点三大门类中制造业和电力热力燃气及水生产和供应业增速均较10月有所下滑11月份服务业生产指数同比下降19较10月份回落20个百分点对线下消费场景依赖较少的生产性服务业和现代服务业表现较好预计12月份疫情闯关的特征仍会持续但随着国务院联防联控机制综合组公布的进一步优化疫情防控的十条针对性措施付诸实施以及近期国常会部署的增量稳增长政策落地生效交通运输和物流供应情况有望进一步改善市场信心进一步提振工业和服务业复苏基础会进一步夯实预期12月份工业增加值和服务业生产指数的同比增速会较11月份有所好转中央推出扩大内需战略规划着力提升消费投资随着疫情防控进入新阶段由防控感染转到医疗救治预计接下来政策重心是全力稳内需稳经济12月14日中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年规划了全面促进消费加快消费提质升级优化投资结构拓展投资空间推动城乡区域协调发展提高供给质量带动需求更好实现健全现代市场和流通体系等任务12月15日国家发改委印发十四五扩大内需战略实施方案细化了2025年前的落实举措我们对规划纲要的解读如下1扩大内需战略规划文件主体部分成型较早可能2021年底即有初稿当前推出主要考虑是稳定市场信心2扩大内需战略规划是中长期规划还需等待中央和地方的年度落地措施3建议提升对服务消费绿色消费制造业投资新基建现代流通体系粮食安全等领域的关注度这些内容在规划纲要中放在靠前位置或重点强调共同富裕系列报告之十五抓住老龄化时代特征挖掘内需新空间政策研究杨帆于翔刘春彤遥远郑辰核心观点应对老龄化政策带来的消费潜力料将成为扩大内需的重要推动力量扩大内需战略规划纲要20222035年强调发展银发经济预计后续将加快建设医养结合服务设施积极发展互联网医疗健康模式同时文件重申实施延迟法定退休年龄十四五规划提出的四大原则或是贯穿改革的主基调分别为小步调整分类推进弹性实施统筹兼顾预计延迟退休具体方案或于2023年公布并于2025年正式实施改革有望延缓人口红利衰退减轻社保收支压力事件2022年12月14日中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年以下简称纲要关于应对人口老龄化文件提出实施渐进式延迟法定退休年龄推进基本养老保险由制度全覆盖到法定人群全覆盖完善灵活就业人员参加职工社会保险制度推动养老事业和养老产业协同发展加快健全居家社区机构相协调医养康养相结合的养老服务体系等重要表述我国已步入深度老龄化社会平均每5人中就有1个60岁以上老年人国家卫健委预测到2035年平均每3个人中就有一位是老年人银发经济市场将迎来发展机遇2020年中国银发经济总规模约54万亿元占全球银发市场比重是556与中国老年人口占全球老年人口20以上的比重相比市场发展仍然空间较大纲要提出要发展银发经济推动公共设施适老化改造开发适老化技术和产品根据全国老龄工作委员会发布的中国老龄产业发展报告到2050年中国老龄人口的消费潜力将增长到106万亿元左右占GDP的比例将增长至33成为全球老龄产业市场潜力最大的国家养老服务是扩大内需的重要引擎之一我们预计后续将加快建设医养结合服务设施积极发展互联网医疗健康模式关于养老产业纲要在服务消费部分强调了加快健全居家社区机构相协调医养康养相结合的养老服务体系我国老年人大多数都在居家和社区养老形成9073的格局即90老年人居家养老7老年人依托社区支持养老其余3老年人入住机构养老一方面未来要进一步加快请务必阅读正文之后的免责条款和声明4晨会2022-12-16增加普惠性养老和医养结合服务设施另一方面要积极发展互联网医疗健康服务有利于联动线上线下资源提升健康服务效率积极应对人口老龄化跻身国家战略纲要重申实施渐进式延迟法定退休年龄十四五规划提出的四大原则或是贯穿改革的主基调延迟退休具体方案或在2023年正式公布人口是慢变量鼓励生育及其配套支持措施见效慢而我国现行法定退休年龄已超过70年未有调整党的二十大纲要先后重申实施渐进式延迟法定退休年龄站在生育率下滑和老龄化加剧的交汇期延迟退休改革已如箭在弦十四五规划提出的四大原则或是贯穿改革的主基调分别为小步调整分类推进弹性实施统筹兼顾我们预计改革可能分为两步第一步预计2025年取消区分女干部和女工人退休年龄统一并轨按照55岁执行第二步预计男女退休年龄分别按照每年延迟24个月速度渐进式推进到2055年前后实现男女65岁同龄退休社会层面如果延迟退休将主要有以下四个维度的影响人口激活老龄人力资源延缓人口红利衰退若按照本篇报告假定的延迟退休方案执行我们预计到20352050年的劳动力供给或分别达到6355亿人相较同期未实行延迟退休情景增加617就业挤出效应相对可控影响存在行业差异劳动力市场当前仍然供大于求短期内的就业挤出难以避免但是中长期这一影响有望逐步弱化我们预计到2035年的供需缺口或为331万人此外影响可能存在行业差异高技术行业挤出较弱而社会治理型行业挤出相对较强养老保险开源节流两头发力收支压力有效减轻若保持现行退休年龄制度城镇职工基本养老保险基金的累计结余缺口或会在2032年出现并在2035年超过7万亿元届时养老保障体系将面临巨大挑战但是若执行延迟退休我们预计资金缺口可推迟17年出现到20352050年的结余水平较同期未实行延迟退休情景增加1521098万亿元医疗保险拓宽缴费收入来源个人账户改革尚需跟进若保持现行退休年龄制度城镇职工基本医疗保险基金的累计结余缺口或会在2035年出现但是若执行延迟退休我们预计资金缺口可推迟4年出现到20352050年的结余水平较同期未实行延迟退休情景分别增加27157万亿元为保障可持续运行盘活个人账户资金等其他措施还需跟进风险因素经济增速下行风险政策不及预期风险房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响房地产和物业服务陈聪张全国核心观点我们认为中国房地产市场正在走向投融资的现代化即大量社会化机构化的资金正大量增配不动产市场资金的涌入最初会围绕物流仓储数据中心等少数领域展开但很快会扩展到不动产市场的每个领域房地产正越来越接近其国际含义不是指住宅开发而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退在中期房地产开发企业资产的出表也有望持续贡献业绩和稳定现金流入C-REITs市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待12月8日证监会李超副主席表示将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域同时尽快推动首批扩募项目落地标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响影响一有效改善房企资产负债表我们测算截止2022年6月A股房地产企业请务必阅读正文之后的免责条款和声明5晨会2022-12-16固定资产此处主要是酒店景区等经营性资产及投资性房地产账面价值已超过万亿我们测算8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额享受原始资产70的租金收益尽管盘活存量资产是渐进的但其行业影响却是巨大的影响二持续增厚企业利润水平持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平上市房企作为REITs产品的原始权益人还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报我们测算颇有一些地产公司按照年出表存量资产3的速度计盘活资产对每年业绩的增厚程度也在20以上影响三企业更积极培育专业业态的经营和服务能力截止2022年12月14日已上市C-REITs产品23支合计总市值847亿流通市值369亿我们测算当前市场综合现金分派率547其中产权类333经营权类691我们相信面对一个冉冉升起的REITs市场越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容长期而言房地产开发企业的营业收入将更稳定竞争门槛也会逐渐提高风险因素REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性房地产市场基本面有待恢复中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革看好蓝筹房企的未来我们认为中国房地产市场正在走向投融资的现代化即大量社会化机构化的资金正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储数据中心等少数领域展开但很快却会扩展到不动产市场的每个领域房地产正越来越接近其国际含义不是指住宅开发而是指不同业态不动产的投融管退在中期企业大量资产的出表则有望持续贡献业绩和稳定现金流入我们推荐蓝筹地产企业看好万科A保利发展华侨城华发股份滨江集团金地集团金融街中国国贸陆家嘴建发股份等也看好港股上市的华润置地龙湖集团绿城中国美的置业越秀地产等卫龙09985HK投资价值分析报告辣味龙头无所卫惧食品饮料薛缘汤学章核心观点卫龙美味穿越多轮行业洗牌逆势成长为调味面制品龙头并形成魔芋爽风吃海带卤蛋等产品矩阵辣味休闲食品呈现大行业小企业特征卫龙已经初步成为跨品类龙头具备多个领先优势产品品质优异口碑领先创意性营销品牌知名度高全渠道布局份额领先2022年以来公司开展系列改革包括提价品牌塑造渠道改革数智化等2023年起望开启新一轮发展看好公司立足辣味成长为零食行业更强的领军企业乘风破浪的辣味休闲食品龙头卫龙是调味面制品辣条的绝对龙头并拥有魔芋爽风吃海带软豆皮卤蛋等产品矩阵根据FrostSullivan数据转引自公司招股书下同2021年公司在调味面制品蔬菜制品整个辣味休闲食品的市占率分别为14146均位列第一名且超过各细分领域2-5名市占率总和公司穿越多轮行业洗牌逆势成为龙头1999-2005年自创立起立志高远率先打造品牌引入专业生产线2005-2010年行业陷入安全问题危机公司逆势发展扩建工厂研发新品2010-2015年邀请明显代言改进生产工艺持续塑造正面形象2015-2021年营销发力晋升网红拓展第二增长曲线加速发展2018-2021年公司收入和归母净利润增速均为202022年以来公司推动新一轮改革叠加疫情影响表现欠佳但为未来发展打下坚实基础请务必阅读正文之后的免责条款和声明6晨会2022-12-16万亿零食百家争鸣辣味快增望育巨头根据FrostSullivan数据预测20212026年我国休闲食品零售额分别为8251亿元11万亿元对应CAGR68参与者类型多但兼具规模和盈利能力的企业较少行业长期处于高度分散状态辣味休闲食品兼具规模和成长性根据FrostSullivan数据预测20212026年辣味休闲食品零售额分别为17292737亿元对应CAGR96辣味休闲食品的品类较为集中且不同细分品类拥有相似消费人群和生产工艺具备协同性目前行业格局呈现出大行业小企业特征2021年CR5仅为114卫龙已经初步成为跨品类龙头有潜力成长为兼具规模和盈利能力的行业巨头卫龙产品品牌渠道多管齐下不断进击延展边界1品质优异口碑领先构建产品矩阵公司是辣条新国标牵头人之一优选原料严控工艺辣条产品矩阵丰富并成功打造魔芋爽海带等新大单品2创意营销层出不穷公司契合Z世代群体特征通过一系列创意营销塑造安全健康品质优异爱国幽默与消费者有共鸣的网红品牌形象3全渠道布局份额领先公司自2015年来多次改革渠道适应发展线上线下渠道布局均处于领先水平截至2022H1公司拥有1832个经销商覆盖超73万个终端网点线上渠道定位新品测试与品牌传播2022年1-11月淘系平台面筋制品海带零食市占率分别为1524稳居第一再出发升品牌势能推渠道改革提运营效能2022年公司启动全新战略1提升产品价格2022年6月调味面制品蔬菜制品等均完成一轮出厂价和终端价的提升提价幅度2030旨在留出更多毛利空间提升品牌宣传和形象对冲成本上涨压力2增加品宣费用投入提升品牌势能3渠道推进新一轮改革高线市场采用辅销模式已在32个城市设立办事处招聘销售业代帮助经销商拓店和终端服务低线市场采用助销模式挑选实力经销商给与费用发展市场4推动供应链数智化自动化提高公司整体经营效率预计公司辣味面制品2023年收入同增17-19对应2023-2026年CAGR8-9魔芋爽2023年收入同增21-25对应2023-2026年CAGR15及以上风险因素公司新品表现不及预期公司渠道改革不及预期食品安全问题行业竞争加剧原材料成本大幅上涨疫情影响超预期公司产能建设进度不及预期渠道串货风险投资建议改革叠加疫情预计2022年公司收入持平计提较多非经费用导致盈利较低2023年提价和改革驱动下重回较快增长趋势预计公司2022-2024年净利润分别为16亿113亿132亿元调整后净利润分别为92亿116亿135亿参考可比公司2023年PE洽洽22x盐津铺子32x甘源食品30xWind一致预期结合DCF绝对估值法给予公司2023年目标PE25x对应目标市值280亿人民币310亿港元对应目标价13港元首次覆盖给予买入评级债市启明系列如何看待M2-M1缺口变大固定收益明明章立聪余经纬核心观点近日央行发布了11月金融数据11月M2同比增长124M1同比增长46M2同比增速达到近6年峰值同时和M1的差距再度拉大存款定期化趋势一方面源于企业的盈利预期不佳居民储蓄意愿增高另一方面则来源于近期理财赎回导致资金转移随着后续预期改善和赎回潮结束货币政策操作将更倾向于宽信用总量宽松延续发力的空间可能相对有限预计10Y国债利率仍将在29附近震荡M2-M1的构成与含义M1以单位活期存款为主M2涵盖了一切可能成为现实购买力的货币形式M2-M1的差值即为准货币包括单位定期存款个人存款和其他存款请务必阅读正文之后的免责条款和声明7晨会2022-12-16今年年初以来M2与M1同比增速差整体上行6-7月有所下滑后8月再次扩大至610pcts准货币同比增速在11月达到了1521的水平超过2016年以来的峰值M2-M1缺口缘何扩大一方面对于未来经济情况的不确定性增大实体更倾向储蓄具体包括资产价值与收入水平的不确定性增大居民倾向于更多的储蓄以及企业盈利预期不佳也会导致账上留存的灵活资金减少转而投向定期存款另一方面理财赎回资金转为存款也会推升M2随着防疫政策优化地产支持力度加码经济预期好转债市收益率大幅上行理财净值普遍受损导致投资者纷纷将理财赎回至存款M2-M1规模高增影响几何存款定期化增强了银行负债端资金的稳定性有利于满足实体经济融资需求但同时也可能增大银行的付息压力因此需要灵活调整存款利率以适应变化此外银行间对中长期流动性成本担忧犹在货币政策需要持续发力调节中长期流动性以巩固和推进宽信用进度央行在12月充分满足商业银行需求MLF采取超额续作补充中长端流动性降低银行中长端负债成本支持银行加大信贷投放力度如何看待后续走势随着各项政策组合发力改善实体部门预期预计居民与企业的储蓄意愿将边际下降投资消费倾向将有所抬升同时赎回潮在政策引导和市场调节下逐步退去后续影响料将转弱对M2的支撑降低M2与M1的增速差或将回落但类似于11月的资金面快速收紧阶段可能已经过去对后续债券市场而言随着防疫优化政策落地而前期的宽信用宽地产政策生效预计经济基本面将迎来修复过程M2高增叠加降准落地后续货币政策操作将更倾向于宽信用总量宽松延续发力的空间可能相对有限预计10Y国债利率仍将在29附近震荡房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报房地产和物业服务陈聪张全国核心观点房地产市场基本面仍然继续疲软绝大多数城市房价下跌开发企业信心低落政策注意到行业风险不断累积从供求两个方面积极着手我们相信2023年春天市场基本面可能迎来恢复从政策底走向市场底的过程中蓝筹房地产企业的投资价值显著销售十分疲弱2022年11月全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降322和333较10月单月降幅分别扩大85和100个百分点2022年前11月销售金额和销售面积累计同比分别下降266和23312月前14日42城市新房网签套数同比下降32911月同比下降36614城市二手房网签套数同比上升4811月同比上升202总体而言当前市场仍然十分疲弱疫情冲击房价下降居民预期不振等多重原因使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果房价继续普遍下跌按揭贷款投放仍需继续努力2022年11月70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个大多数城市房价仍然明显下降一二三线城市的二手房价分别同比12-32-4811月当月住户部门人民币贷款增加2627亿元按揭贷款投放初显成效居民缩表的势头得到一定的控制我们相信要遏制房价持续下降销售持续下行的局面仍需要继续出台新的需求侧政策投资信心持续低落新开工面积大幅下降2022年11月房地产开发投资同比下降199较10月单月降幅再扩大39个百分点前11月开发投资累计同比下降98较前10月降幅扩大10个百分点2022年11月单月住宅新开工同比下降497较10月降幅缩窄135个百分点下降幅度大幅扩大在去年较低基数的情况下开请务必阅读正文之后的免责条款和声明8晨会2022-12-16发投资仍然同比降幅扩大显示企业信心的疲弱预计即使短期销售有所好转企业信心好转也需要时间保交付政策见到实效疫情导致竣工面积累计降幅回升2022年前11月房屋竣工面积同比下降190较前10月的187降幅扩大03个百分点保交付的政策有明显效果各方主体积极形成合力优先实现项目交付我们相信随着疫情管控逐渐放开尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响但是长期来看预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱竣工秩序相对良好销售缓慢复苏的局面风险提示疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大房企的现金回流不畅风险部分三四线城市供过于求存在房价持续下降的风险政策不断发力春天已经不远虽然房地产市场当前各项指标低迷但我们认为销售回暖的时间已经不远了以下原因值得投资者考虑1三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求可能在未来释放2对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台按揭贷款利率位于最低位32023年的春节来的相对较早即春节假期结束较早我们期待房地产市场从政策底走向市场底看好万科保利发展华发股份华侨城金融街陆家嘴中国国贸金地集团滨江集团建发股份华润置地美的置业绿城中国等请务必阅读正文之后的免责条款和声明9晨会2022-12-16市场数据主要市场指数主要商品期货收盘涨跌涨跌指数收盘价点位1日5日本年1日5日本年沪深300395199-007-02-20纽约期油7611-151651上证指数316865-025-09-13纽约期金177720-168-06-3香港恒生1936859-155-04-17伦敦期铜84860003211-13H股指数659146-165-11-20伦敦期铝240450-076-32-14红筹股365311-03420-6伦敦期锌323850-24126-8日经2252805170-03717-3主要外汇商品道琼斯3320222-225-17-9标普500389575-249-17-18美元指数10458078-079纳斯达克1081053-323-24-31美元人民币6970340110德国DAX1398623-328-20-12美元日元13778000-0120法国CAC652277-309-19-9欧元美元106002-01-7富时100742617-093-061英镑美元122004-00-10注为最近交易日数据期货商品收盘价单位为USD会议提示2022年12月16日1500广联达造价新品展望及基本面更新2022年12月16日1545上证50与深证100指数投资价值及期权上市展望近期重点研报2022-12-15海外宏观美联储放缓加息幅度但终点利率预期更高2022-12-15固收12月美联储议息会议点评美联储鹰派或见顶加息停止时点已临近2022-12-15银行2023年投资策略新周期起点2022-12-15固收怎么看待下半年首次MLF超额续作2022-12-15前瞻美股软件SaaS企业2023年业绩预期调整到哪里了2022-12-15地产REITs市场扩容对房企的三大影响地产11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-14宏观2022年11月美国CPI点评通胀回落超预期联储加息将放缓2022-12-14前瞻从美国11月CPI数据看当下的美股科技股2022-12-14固收2023年城投市场展望2022-12-14固收22023年中资美元债市场展望恰是出海好时机2022-12-14航空机场春运需求曙光或现期待入境政策再进一步2022-12-14通信推进数据资源入表利好运营商及数字经济产业链2022-12-14食品饮料雅培退出中国本土奶粉龙头份额持续提升2022-12-14横店东磁002056光伏后期之秀加速产能扩张2022-12-13纺织2023年投资策略需求修复从价值回归到成长再启2022-12-13电子半导体制造产业链格局或面临重塑机会在哪里2022-12-13大类资产从铜博士视角看美国衰退风险与资产配置请务必阅读正文之后的免责条款和声明10晨会2022-12-16中信证券研究部陈聪肖斐斐秦培景祖国鹏执业证书编号S1010510120047执业证书编号S1010510120057执业证书编号S1010512050004执业证书编号S1010512080004姜娅刘方林小驰许英博执业证书编号S1010510120056执业证书编号S1010513080004执业证书编号S1010510120031执业证书编号S1010510120041李鑫田良邵子钦刘海博执业证书编号S1010510120016执业证书编号S1010513110005执业证书编号S1010513110004执业证书编号S1010512080011赵文荣李想王兆宇童成墩执业证书编号S1010512070002执业证书编号S1010515080002执业证书编号S1010514080008执业证书编号S1010513110006厉海强张若海徐晓芳罗鼎执业证书编号S1010512010001执业证书编号S1010516090001执业证书编号S1010515010003执业证书编号S1010516030001王喆张全国敖翀章立聪执业证书编号S1010513110001执业证书编号S1010517050001执业证书编号S1010515020001执业证书编号S1010514110002薛缘杨泽原朱必远余经纬执业证书编号S1010514080007执业证书编号S1010517080002执业证书编号S1010515070004执业证书编号S1010517070005杨帆徐涛陈竹胡叶倩雯执业证书编号S1010515100001执业证书编号S1010517080003执业证书编号S1010516100003执业证书编号S1010517100004盛夏李晗崔嵘刘博阳执业证书编号S1010516110001执业证书编号S1010517030002执业证书编号S1010517040001执业证书编号S1010518040001陈俊云明明顾晟曦王冠然执业证书编号S1010517080001执业证书编号S1010517100001执业证书编号S1010517110001执业证书编号S1010519040005袁健聪汪浩杨清朴唐川林执业证书编号S1010517080005执业证书编号S1010518080005执业证书编号S1010518070001执业证书编号S1010519060002彭家乐薛姣裘翔肖昊执业证书编号S1010518080001执业证书编号S1010518110002执业证书编号S1010518080002执业证书编号S1010519070002林劼尹欣驰李睿鹏于翔执业证书编号S1010519040001执业证书编号S1010519040002执业证书编号S1010519040003执业证书编号S1010519110003扈世民冯重光周成华李超执业证书编号S1010519040004执业证书编号S1010519040006执业证书编号S1010519100001执业证书编号S1010520010001郑一鸣彭博顾训丁杨畅执业证书编号S1010519120002执业证书编号S1010519060001执业证书编号S1010519110002执业证书编号S1010520050002程强孙明新丁奇陆昊执业证书编号S1010520010002执业证书编号S1010519090001执业证书编号S1010519120003执业证书编号S1010519070001纪敏商力黄亚元何翩翩执业证书编号S1010520030002执业证书编号S1010520020002执业证书编号S1010520040001执业证书编号S1010520050004雷俊成华夏史丰源张惟诚执业证书编号S1010520050003执业证书编号S1010520070003执业证书编号S1010519090002执业证书编号S1010520080007汤学章刘春彤李世豪梁楠执业证书编号S1010520090006执业证书编号S1010520080003执业证书编号S1010520070004执业证书编号S1010520090005玛西高娃刘易付宸硕郭韵执业证书编号S1010520100001执业证书编号S1010520090002执业证书编号S1010520080005执业证书编号S1010520100003汤可欣李鸿钊陈旺潘儒琛执业证书编号S1010520120002执业证书编号S1010520110003执业证书编号S1010520090003执业证书编号S1010520110001康达何旺岚唐栋国李景涛执业证书编号S1010520120004执业证书编号S1010520120005执业证书编号S1010520100002执业证书编号S1010520120003沈睦钧刘济玮宋硕赵乃乐执业证书编号S1010521010006执业证书编号S1010521010002执业证书编号S1010520120001执业证书编号S1010521050001李越华鹏伟陈卓冷威执业证书编号S1010521010008执业证书编号S1010521010007执业证书编号S1010521010004执业证书编号S1010521050005徐烨烽柯迈杨家骥王涛执业证书编号S1010521050002执业证书编号S1010521050003执业证书编号S1010521040002执业证书编号S1010521060002彭阳陈宇奇王希明田鹏执业证书编号S1010521070001执业证书编号S1010521050007执业证书编号S1010521040001执业证书编号S1010521010003李鹞刘笑天蒋祎李子俊执业证书编号S1010521070005执业证书编号S1010521070002执业证书编号S1010521050004执业证书编号S1010521080002袁阳拜俊飞吴威辰遥远执业证书编号S1010521070007执业证书编号S1010521070006执业证书编号S1010521060001执业证书编号S1010521090003王亦琛王子源黄耀庭张志强执业证书编号S1010521080003执业证书编号S1010521090002执业证书编号S1010521060003执业证书编号S1010521120001夏胤磊张柯赵云鹏廖原执业证书编号S1010521080005执业证书编号S1010521100003执业证书编号S1010521120002执业证书编号S1010522030004丘远航杜一帆王聪赵新宇执业证书编号S1010521090001执业证书编号S1010521100002执业证书编号S1010522020001执业证书编号S1010522050001朱奕彰张文峰韩世通王博隆执业证书编号S1010521090004执业证书编号S1010522030001执业证书编号S1010522030002执业证书编号S1010522050005王丹周家禾郑辰甘坛焕执业证书编号S1010521110002执业证书编号S1010522040002执业证书编号S1010522040003执业证书编号S1010522070002王诗宸张强刘意董军韬执业证书编号S1010522030006执业证书编号S1010522050003执业证书编号S1010522050004执业证书编号S1010522090003王一涵马庆刘郑逸坤魏鹏程执业证书编号S1010522050002执业证书编号S1010522090001执业证书编号S1010522060001执业证书编号S1010522090007贾凯方伍家豪李家明史周执业证书编号S1010522080001执业证书编号S1010522090002执业证书编号S1010522070001执业证书编号S1010522100003武平乐李康桥简志鑫刘锐执业证书编号S1010522080002执业证书编号S1010522090008执业证书编号S1010522090004执业证书编号S1010522110001宋广超李翀任杰王凯旋执业证书编号S1010522090005执业证书编号S1010522100001执业证书编号S1010522100002执业证书编号S1010522120001请务必阅读正文之后的免责条款和声明11分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上12特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2022版权所有保留一切权利13