国家统计局公布2022年9月房地产市场运行情况。9月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13532万平方米、12750亿元、9705万平方米，同比增速分别为-16.2%、-12.1%、-44.4%，前值分别为-22.6%、-13.8%、-45.7%。
　　销售降幅收窄，政策效果逐步显现。9月商品房销售面积增速为-16.2%，降幅较8月收窄6.4个百分点。我们认为，7月以来的大量政策带来的积极作用正在逐步显现，网传停工停贷事件造成7月单月出现大幅下跌，销售面积下滑28.9%，打破了原来的市场复苏趋势，目前看这一事件的负面影响已渐趋消散。8月下旬的降息、9月底中央多部门发布的包括阶段性首套房贷定向降息、首套个人公积金利率下调、退还换购住房个税在内的政策，正在为各地“一城一策”进一步打开空间，将继续推动市场缓慢修复。
　　销售修复支撑到位资金恢复，行业融资能力仍有待提高。9月到位资金增速为-21.3%，降幅较8月收窄0.4个百分点。国内贷款与自筹资金的降幅扩大，表明房企在获取银行开发贷、发债方面面临的压力增大；定金及预收款、个人按揭贷款降幅延续8月以来的收窄态势，表示回款端随销售修复而持续改善。
　　投资新开工降幅触底，土地市场仍显低迷。9月单月投资、新开工降幅出现收窄，土地购置、竣工降幅有所扩大。土地购置面积单月同比下降65.0%，降幅较8月扩大8.4个百分点，仍然比较低迷。我们认为，后续月份新开工难言在短期内恢复增长，各地“保交楼”工作的持续推进将为竣工形成支撑。
　　维持三大核心指标预测。我们预测2022年销售面积、新开工面积、开发投资的增速为-20%、-30%、-5%。
　　看好地产板块持续表现，建议关注三高房企。9月销售、到位资金、投资指标的降幅均收窄，市场处于缓慢修复中。二十大报告重申房住不炒，中央对居民合理住房需求的呵护态度明确，各地需求端政策的持续发力将有望刺激居民购房需求的释放。政策表态仍侧重在促进房地产行业正向循环，我们看好融资渠道通畅的三高房企，即高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，推荐A股：保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、华发股份、金地集团、万科A等；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、中国金茂。另外，我们看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期；疫情出现反复；物管公司竞争烈度升级，外拓受阻等。