首批5只公募REITs已提交草案，REITs扩募落地在即。2022年以来，交易所及发改委持续出台了若干扩募相关政策，对于新购入项目需满足的条件、购入项目的的程序安排和扩募的发售定价等细节均做出了明确安排与指引。2022年9月28日，首批5只公募REITs集中发布了扩募相关公告及草案，拟购入资产合计7个，募集金额合计超60亿元，REITs扩募进入实质性推进阶段。
　　5只公募REITs扩募重点各不相同，精彩纷呈值得关注。中金普洛斯REIT本次购入3个基础设施项目，整体分散了REIT资产组合地域分布；红土盐田港REIT新购入资产由原始权益人关联方整体承租；博时蛇口产园REIT在首发资产均为研发办公的物业用途基础上，增加了研发厂房类物业，拓宽资产的业态；张江光大REIT新购入资产的原始权益人为张江集团和张江集电，与首发资产不同；富国首创水务REIT拟购入资产的现金分派率稍低于已有资产。
　　扩募若能顺利完成，各REITs存在上涨潜力。经过我们的敏感性分析，假设扩募完成后各REITs的P/NAV倍数与目前情况基本一致，则各REITs二级市场价格仍有5-15%的上涨潜力。其中华安张江光大REIT涨幅最高为15.6%，因其新购入资产估值占目前总市值比重最高，对现有REIT的价值提升效益明显。
　　考察海外REITs市场，扩募是REITs市场保持长久活力的重要因素。根据海外REITs市场的成熟经验，REITs业绩增长的最大驱动力即为扩募和收购带来的资产规模扩大。同时，新购入资产意味着资产分散度的增加和收益风险的降低，契合REITs实质。此外，REITs的基金管理人可借助扩募收购把握市场良好的投资机会，带来底层资产升值和NAV增长并增厚REITs的现金分派率。
　　风险提示：1）REITs扩募过程中，取得国资委、发改委、证监会及交易所等机构的批复与同意函进度不及预期，导致REITs扩募审批放缓；2）REITs底层资产运营情况受到疫情、经济增速放缓、国际关系复杂、市场供求情况变动等影响，运营状况不及招募说明书预期，无法达到相应的现金分派率；3）市场价格波动风险：近期REITs二级市场价格持续回调，叠加2023年美联储持续加息预期，REITs扩募份额上市后面临投资人和市场热度下降风险，导致资本利得收益下降。