融资回顾：债券融资净流出，民企债市仍然寒冷
　　今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2022上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10月共净流出355.88亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前10月净流入483.27亿元，民企、公众企业净流出839.15亿元，形成鲜明对比。
　　边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待
　　支持民企融资的工具不断创新，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5月份以来，在监管层面支持下，CRMW和增信担保等工具不断推出，新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债陆续落地。11月以来，交易商协会等再次开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从CRMW和增信担保发展，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。风险缓释凭证CRMW和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。此外，参考2018年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。
　　稳楼市为何需要支持民企融资？
　　仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，因此稳主体重要性逐步凸显。我们将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。今年以来居民存款创新高，但购房信心不足，稳主体将是重要支点。从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，超过了2021年全年，上半年居民存款（10.33万亿元）也已经超过了去年全年。1）从稳需求来看，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2）从保交楼来看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3）稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。
　　地产研判：销售缓慢筑底，出清与修复并存
　　楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。1）销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。
　　投资建议：优质民企迎来配置窗口期
　　地产板块配置重点关注三条思路：行业见底复苏、区域格局优化、优质民企信用修复。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。
　　风险提示
　　政策施行效果不及预期、疫情恶化。