3月，美国抵押贷款利率大幅跌至4%左右，经济学家预计可能刺激购房需求大幅提高，美国房地产市场或将有所回暖。针对美国楼市及地产股近期波动，我们编译整理了ClearBridge、PIMCO和Forbes发表于其官方网站的部分最新观点,  供市场参考和交流。
        近期美国楼市表现不佳，市场担忧情绪上升
        去年对房地产商来说是艰难的一年，因为ISE  住宅建筑商指数（  ISEExclusively  Homebuilders  Index）在2017  年大幅回升68%之后，去年又下跌了33%。但经济基本面稳健和新住房供应缺乏表明房地产市场已有继续缓慢上行的前兆，近期房地产股票的低估值水平可能是一个很好的切入点。投资者对房地产市场保有一定悲观情绪是可以理解的，由于抵押贷款利率随着国债收益率攀升，单户住房开工、新屋销售和现房销售都在持续放缓。对住房负担能力问题也仍然存在----工资的涨幅并没有赶上住房价格的上涨，建筑行业劳动力市场的紧张增加了建房成本，由此增加了建筑商的毛利率。
        市场近期可能对地产股表现预期过于悲观
        近期市场反应过于极端，可能有几个原因：房屋开工率仍远低于历史平均水平：长期正常化的新房需求每年约为150  万，而在金融危机之后，美国一直未能恢复到这一水平。从历史数据上看，在新房需求超过150  万之前，美国的住房周期很难出现转机，而且近期美国似乎也未能接近这一水平。如下图所示，住房库存也可能出现赤字，因为房地产危机后投资大幅减少，房产库存也在下降；除此之外最重要的是，随着千禧一代步入30  岁，在人口结构影响下，家庭单位加速形成，就业增长正在刺激长期需求。
        房地产股票近期的表现表明市场对于该板块过于悲观了。2  月份抵押贷款利率降至一年来最低水平，加上就业市场持续走强以及工资缓慢稳定增长等因素推动了房地产股票上涨。如图所示，截至2  月28  日，房地产股票年初至今涨幅为18.5%，远高于标准普尔500  指数11.5%的涨幅。木材价格从2018  年5  月的近期高点回落，目前处于低位，最早在第二季度或是2019  年后期出现回升。
        Clearbridge  认为投资者有充分的理由保持谨慎。由于房价增长与工资增长之间的差距，消费者的住房负担能力仍然是住房需求增长的不利因素。但强劲的潜在需求表明，住房需求出现大幅下滑的可能性很小。尽管利率不断上升，强劲的经济基本面使得地产行业得以有序、良好地增长，这表明美国房地产仍处于周期中段，而不是末期。
        近期抵押贷款利率大幅下跌，或刺激购房需求
        三月份最后一周美国抵押贷款利率出现了十年来最大的周跌幅，30  年期固定利率达到4.06％。今年的利率几乎已经跌完了2018  年的涨幅，使得购房者的购买力增加，有利于房价再次反弹至高位。若以20  万美元抵押贷款购买住房，每月支付的费用就能减少120  美元。这个利好因素可能促使首次置业者尽快购房。
        由此，家庭购买活动或许很快有所增加。截至3  月22  日的一周内，因为30  年期固定利率抵押贷款的平均利率从前一周的4.55%降至4.45%，购房者的抵押贷款申请在修正后的基础上增长了6%。之后，利率进一步下降，回到4.0%附近。当抵押贷款利率上升时，投资者感觉自己错过了机会，现在有机会锁定30年固定抵押贷款在4%左右甚至更低，可能推动春季购房量上涨。4  月和5  月的房屋交易量大幅上升。根据最新数据，已经拥有房屋的投资者正急于以较低利率进行再融资。在3  月22  日当周，即购房申请增加6%的同一周，再融资申请增加了12%。
        但抵押贷款利率不会永远保持低位，许多决定买房的人都急于今年完成购买。只要通胀预期仍然较低，长期利率（包括30  年期固定抵押贷款利率）可能不会迅速上升。也就是说，人们担心，从长远来看，不断膨胀的联邦债务将对长期利率构成上行压力。
        目前，美联储仍在其资产负债表上持有大量需要出售的证券。尽管加息周期接近尾声，对于今年内是否再加息一次，美联储仍存有不确定性。同时，美联储可能会在今年9  月之前停止缩减其资产负债表的进程