权益股东净利润同比增长  24.7%至  483  百万元。经营利润和权益股东净利润增速差异主要来自出售联营公司获利  116  百万元和  2018  年  26.4  百万元期权费用。公司物业服务和咨询服务收入和盈利能力维持稳定。
        公司园区生活服务业务盈利能力承压
        园区生活服务毛利率由  2017  年同期  33.5%下降到  25.5%。其中物业资产管理业务中的中介业务受到  2018  年地产销售宏观调控导致二手中介市场成交量普遍下降影响导致毛利率由  2017  年  33.3%下降至  20.2%。文化教育服务仍处于爬坡期，并受到消防政策收紧和加大投入等原因影响毛利率下降至-52.3%。文化教育和置换业务以及新零售业务的亏损是导致公司经营利润增速落后于收入增速的主要原因。
        调整  2019-2020  年业绩分别为  0.20  元/股和  0.26  元/股
        我们预计  2019  年园区生活服务维持收入增长，亏损受行业大环境和业务规模扩大等因素收窄。调整2019-2020年的EPS分别到0.20元/股和0.26元/股，当前股价对应  2019-2020  年的  P/E  倍数为  27.26  和  21.63  倍。考虑到园区生活服务  2019  年对利润增长的影响，我们调整公司合理估值到  28倍，对应合理价值为  6.68HKD，评级调整为“增持”
        风险提示
        1、园区生活服务盈利能力波动；2、人力成本增长；