1-2  月新开工累计同比增速达到6.0%，房企到位资金同比增速为2.1%。我们认为后续销售压力会带来到位资金压力，使得房企仍有较强新开工意愿，进而使得新开工同比增速为正，但增速较2018  年全年显著回落。商品房销售面积小幅回落，整体需求端仍然偏弱。分线来看，一线销售受推盘影响显著回暖；二线销售1-2  月表现疲软，回暖趋势有待验证；三四线销售短期平稳。关于房地产投资，正向因素有房价较为平稳，新开工和施工面积保持增长，制约因素有土地购置面积下降、商品房销售面积下降，后续走势仍需观察。我们预计，房地产开发投资增速趋势上仍难改后期下行。
        房地产投资累计同比增长11.6%。2019  年1-2  月全国房地产累计开发投资为12090  亿元，同比增长11.60%，增速较2018  年1-12  月的9.5%上升2.1  个百分点。房地产新开工同比增长6.0%。1-2  月，全国房地产开发企业房屋新开工面积1.88  亿平方米，同比增长6.0%，增速较2018  年1-12  月份下降11.2  个百分点。1-2  月销售面积累计同比下滑3.63%。2019  年1-2  月商品房销售面积1.41亿平方米，同比下滑3.63%，增速比2018  年1-12  月份下降4.96  个百分点。1-2月商品房销售额1.28  万亿元，同比增长2.81%，增速比2018  年1-12  月份下滑9.63  个百分点。
        一线销售面积增速反弹，二线回落，三线保持平稳。2019  年1-2  月一线城市商品住宅销售面积432  万平方米，累计同比增长13.5%，增速较2018  年12  月由负转正；二线城市商品住宅销售面积2971  万平方米，累计同比下滑15.88%，增速较2018  年12  月由正转负；三四线城市商品住宅销售面积8915  万平米，累计同比增长0.96%，增速较2018  年12  月上升0.75  个百分点。
        土地购置面积显著下降，房企拿地意愿集中在一二线城市。1-2  月，全国房地产开发企业土地购置面积1545  万平方米，累计同比减少34.10%，增速相较2018年1-12  月的14.20%大幅下滑。1-2  月全国房地产开发企业土地成交价款690亿元，累计同比下滑13.1%，增速相较2018  年1-12  月的18.0%大幅下滑。
        房企到位资金增速继续回落。2019  年1-2  月全国房地产资金来源总量达到2.45万亿元，累计同比增长2.12%，增速比2018  年1-12  月份下降4.23  个百分点。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款1-2  月达到4976  亿元，累计同比减少0.5%，跌幅较2018  年1-12  月收窄4.4  个百分点。1-2  月自筹资金达到7279亿元，累计同比减少1.5%，增速较2018  年1-12  月回落11.2  个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-2  月个人按揭贷款达到3458  亿元，累计同比增加6.5%，较2018  年1-12  上升7.34  个百分点。
        投资建议：三大兑现期来临，地产逻辑有望不断提升，继续看好地产。不论是价格下行、杠杆压力、市场空间等短中长问题，市场已有充分预期，房企也有应对措施，积极调整自身发展节奏。我们继续看好万科A、保利地产、新城控股，招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝；地产存量交易链，我爱我家；区域主题看好长三角一体化（上实发展等）。风险提示：行业面临基本面下行风险。