▍好的区域：核心城市周边区域市场走向稳定，且拿地持续性强。2019年，核心城市房地产市场开始企稳反弹，我们跟踪的19个热点城市过去三周二手交易同比增长近30%。公司业务布局核心城市周边，既受益于核心城市市场复苏，又不被高地价所困扰。尽管根据CRiC的统计，2019年前2月公司销售表现不佳。但随着环京、环上海、环南京等区域的复苏，我们认为3月之后公司销售成绩值得期待。
        ▍好的管理层：新加入的高管令人期待。公司公告选举吴向东为公司联席董事长和战略委员会委员。吴向东是新加入公司的优秀管理人才的核心代表，在华润置地的工作履历中充分证明其在城市更新、商业运营方面具备成功的经验。我们期待，公司新管理层能为公司创造一个新的开始。
        ▍好的时机：地产企业融资成本下降，核心城市拿地难度增加。由于地产企业融资渠道拓宽，公司资金更加充裕。且公司杠杆率不低，资金成本下降对公司边际助力较大。与此同时，核心城市土地市场明显回暖，百城土地成交溢价率超过12%（本轮低点在5%左右），这也使得公司产业新城模式的生命力再次显现（因为公司竞争对手都要面临高价地的挑战）。
        ▍风险因素：公司一季度销售额同比下降的可能风险。公司产业新城内涵不能持续提升的风险。
        ▍起势——从信用、融资、管理层改善到基本面改善可期。从2018年下半年起，伴随着平安的入股，公司在信用、融资渠道等方面发生改观，管理层也有新鲜血液加入。但截至2019年3月初，公司的销售情况尚未明显好转。不过，我们认为随着货值增加和能力增强，公司基本面的改善只是时间问题。我们维持公司2018-2020年4.03、5.09、6.24元/股的EPS预测，公司是当前市场上最被低估的蓝筹地产企业之一。我们给予公司2019年9倍PE估值，目标价45.79元/股，维持“买入”的投资评级。