▍销售结构变化，但环京仍是公司存量资源重心所在。2018  年1-12  月，公司签约销售额总计1634.77  亿元，同比增长7.45%。销售面积1502.23  万平方米，同比增长57.56%。公司在京津冀区域销售面积由2017  年的66.68%下降为48.47%，占比首次低于50%。异地复制项目陆续进入成熟期，逐渐开始贡献业绩。
        ▍核心城市周边区域或是未来房地产行业最重要的方向，环京区域或弹性最大。低线城市在最近几年房价上涨过快，政策过松，已经呈现强弩之末的现象。而核心城市中心区域政策仍可能成为调控关注重点，且缺乏可供开发的土地。相比之下，我们认为核心城市周边区域既存在较多拿地机会，又具备雄厚需求支撑，可能会成为未来数年房地产行业最重要的业务机会来源。在几大都市圈中，又以环北京区域调整最为充分，政策和市场弹性最大。
        ▍融资能力有所增强，融资利率稳中有降，期限结构开始拉长。1  月18  日，公司发行2019  年第一期超短期融资券，票面利率5.50%，较2018  年8  月22  日下降70bp。中国平安完成入股，对于公司信用能力的增强逐渐展现。不仅在于融资利率的稳中有降，也在于公司较长期资金来源的不断扩充。公司2018  年12月首次发行的5+2  年期限公司债（40  亿元）是公司在境内市场发行的较长期限债券。
        ▍风险因素：公司部分经营区域（例如环上海区域）房价下跌带来的实质性风险。公司部分业务领域投入较大，短期见效缓慢，可能需要进行进一步调整的风险。
        ▍以战略眼光看待公司拐点：2015  年4  月，中国平安入股碧桂园。后来的历史证明，2015  年上半年，是中国低线城市市场的底部。2015-2018  年，是以碧桂园为代表的低均价快周转模式全面胜出的三年。我们认为，2018  年底同样很可能是环京市场的底部，且未来三年在核心城市周边区域的开发机会，或许是房地产行业最重要的机遇所在——公司在能力和区域方面都已经做好了准备。从内外两方面原因来看，我们都认为华夏幸福可能迎来拐点。我们维持公司2018/2019/2020  年4.03/5.09/6.24  元/股的盈利预测，维持32.24  元/股的目标价格，维持“买入”的投资评级。