按揭贷款利率稳步缓慢下行。房地产企业的回款，房地产产业链的运行，都在逐渐发生改变。
        ▍预计2019年土地市场冷热不均，土地财政整体缩水。我们预计2019年实现土地出让金约5.3万亿元，同比下降18.6%。但百城（一二线和部分三线城市）土地出让总金额有望同比上升2.0%。四线以下城市土地市场预计较为萧条。
        ▍我们预计2019年新开工面积基本持平，竣工面积温和增长，开发投资增速小幅回落。我们预测，2019年房屋新开工面积同比下降0.4%，竣工面积同比增长6.5%，房地产开发投资同比增长3.8%。竣工面积和二手交易规模的反弹，有助于家电等下游行业需求释放。
        ▍二手房销售额有所反弹，新房销售额预计不会负增长。我们预计，全国一手商品住宅和二手商品住房的销售额分别达到12.8万亿元和7.2万亿元，比2018年同比分别增长1.1%和10.1%。我们的新房销售预测模型，并非立足于推货—去化的逻辑链条，而是基于信贷投放的逻辑链条。
        ▍风险因素：房地产市场政策加码，基本面调整风险。
        ▍投资策略：融资趋松利好板块，推荐基本面确定性较强个股。我们相信，逐渐下行的企业资金成本和居民购房按揭利率，有望推动板块反弹。区域销售分化，令我们更看好一二线储备较多的个股。我们推荐招商蛇口，华夏幸福，中南建设，万科A，龙湖集团等公司。