2018  年9  月以来，全国房价逐渐回归平稳，4  季度商品住宅均价微涨0.06%，本轮地产小周期渐近尾声。当前，房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上？我们选取19  个指标，从“价、量、信用”三个维度进行评估。
        摘要：
        参照国际经验，我们认为，房地产市场是否平稳健康发展，主要看：第一，房价是否稳定，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3  个指标度量；第二，供求是否平衡，短期用4  个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三，居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额与GDP比值等6  个指标度量，房企层面用真实负债率等5  个指标度量。
        中国房地产市场是否实现平稳健康发展？
        （1）价：房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险
        全国房价趋稳。2016  年“九三零”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9  月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。
        房价收入比处于安全区间。2000  年以来，全国商品住宅均价年均增8.6%，城镇居民人均可支配收入年均增10.6%，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018  年全国房价收入比7.3,相比2014年上升0.4，但处于历史最低25%分位。
        租金回报率回升。2018  年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2  个百分点。
        （2）量：库存有效去化，存量住房尚未过剩。
        短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3  个月，相比2014年-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0  个月，一线城市处于历史最高5%分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014  年峰值下滑19.5%、69.8%，处于较健康水平。
        长期指标看，尚无明显住房过剩。根据《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017  年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7%；1999  年以前修建的住房占41.4%；设施不完备住房占比高，如25.8%的住房无独立抽水马桶，7.6%的住房无独立厨房。
        （3）信用：居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。
        居民层面，2017  年居民住房贷款余额与GDP比值上升3.7  个百分点，增速放缓2.6  个百分点；居民住房贷款发放额与住房成交金额比值回落4.2  个百分点。
        我国居民债务风险相比国际均值不高。2017  年，住房贷款余额与GDP比值为33.7%，低于发达国家50.9%的均值；住房贷款余额与可支配收入比值为51.4%，低于发达国家68.0%的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4%以内。
        企业层面，截止2018  年6  月末，A+H  股上市房企真实负债率为55.3%，较2017  底小幅回落0.6  个百分点；房企债务结构趋于合理，2018年上半年短长期有息债务比为45.1%，较2017  年下降2.5  个百分点；偿债能力明显增强，速动比率和现金短债比分别从2014  年的46.5%、81.6%提升至2018年上半年的57.6%、112.3%。分梯队看，当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。
        启示
        调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。
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