本篇万字长文，探析“背离”之谜。
        2018  年，施工面积与新开工面积增速明显“背离”，对地产研判形成持续干扰
        传统“新开工-施工-竣工”链条下，新开工同步或略领先于施工发生变化，是预判地产投资的重要跟踪指标。施工面积直接带动建安费用（占地产投资6  成以上），在较大程度上决定地产投资走向。传统“新开工-施工-竣工”链条下，新开工同步或略领先于施工面积增速变化，是预判地产投资走势的重要跟踪指标。
        2018  年，新开工增速持续、大幅抬升，而施工总体平稳，形成“背离”。2018年，新开工面积持续、大幅改善，全年增长17.2%、较2017  年抬升10.2  个百分点；而施工面积增速上半年持续回落、下半年才略修复至5.2%，仅较2017年抬升2.2  个百分点。新开工与施工的背离，对2019  年地产投资研判形成干扰。
        “背离”背后，地产下行、资金承压下，低线城市中小房企正加速停工、退出
        2018  年，房屋净停工面积大幅增加，是施工增长缓慢的重要拖累因素。除新开工外，施工面积还受净停工影响。2018  年，房地产净停工面积预计6.7  亿平方米，拖累施工增速2.2  个百分点，是导致施工与新开工背离的重要因素。回顾历史，2015  年以来新开工对施工拉动即明显减弱，与净停工增加存在一定关系。
        大规模停工背后，地产下行、资金承压下的低线中小房企加速退出。回顾历史，大规模净停工往往出现在地产下行、资金来源明显承压阶段。这些年份，三线及以下城市中小房企资金压力较大，通过并购重组或业务转型等方式加速退出，停工、缓建的房地产项目也随之增加。这些时期，房地产行业集中度加速提升。
        2019  资金仍将承压、施工难言改善，关注一二线规模房企集中度加速提升逻辑
        2019  年，房地产资金来源仍将承压，或将制约施工改善。2019  年，房地产资金来源仍将承压：一方面，对资金违规流入房地产监管仍严，仅12  月银监系统即开出罚单16  张；另一方面，伴随销售趋弱，回款或较难起到支持。2018  年以来，资金承压已经导致净停工面积大幅增加，对施工的影响或也将逐步显现。
        热点一、二线城市地产政策“因城施策”微调下，关注部分优质规模房企集中度加速提升的逻辑。2018  年底起，部分热点一、二线地产政策“因城施策”进行微调，地产销售或得到一定提振。部分大型优质房企，在热点一、二线城市拿地和销售较多，且近期融资环境出现结构性改善，行业集中度或进一步抬升。
        风险提示：
        1.  宏观经济或监管政策出现大幅调整；
        2.  海外经济政策层面出现黑天鹅事件。