与此同时，央行降准1  个百分点为市场释放流动性，资金面边际改善。而在地方层面，菏泽取消限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地，地方政策底部改善。
        成交市场综述：年末供给支撑成交改善
        根据房管局数据，18  年3  月重点城市销售增速底部出现拐点，重点城市在供给改善叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。单月来看，12月40  个重点城市成交面积同比上涨4.0%，增速较11  月下滑1.0  个百分点，主要受供给推动，26  城市商品房年末推盘放量创年内新高，推盘面积在基数抬升同时同比上涨41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不减，供给放量的情况下成交或边际改善，但需要关注市场去化变动情况。而对三四线而言，在销售连续三年处于历史高位的情况下，未来需求或将面临小周期的自然回落。
        土地市场综述：年末供给放量而成交同比下滑，流拍率回落
        根据中指院数据，在14-16  年土地供需量连续3  年下滑的背景下，17-18  年土地供需均出现大幅上涨，而当前土地市场降温明显，300  城市宅地出让金增速从17  年拿地47%回落至18  年的3%，单月来看，12  月供给放量而成交同比下滑，供销比高位回落但仍处于15  年年中水平，同时，300城宅地流拍率10.0%，较11  月回落6.8  个百分点，仍处于相对高位。
        资金环境综述：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好
        按揭贷方面，融  360  数据显示，18  年12  月首套房贷利率5.68%，环比下滑3bp,为16  年8  月以来的首次回落，二套房贷利率则回落2bp  至6.04%，连续2  个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到18-19  年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。
        风险提示
        资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。