9-12  月的单月供给较为充分，但对应的成交仍然表现疲弱。
        一二线成交累计同比跌幅收窄，三四线跌幅扩大。分线来看，2018  年12  月一线商品住宅成交356  万平米，环比增加49.13%，同比增加12.29%；1-12  月累计成交3118  万平米，累计同比-0.90%，累计同比跌幅自4  月低位（-30.66%）持续收窄。二线商品住宅成交1710  万平米，环比增加14.04%，同比增加14.35%；累计成交15888  万平米，累计同比-1.35%，累计同比跌幅自4  月低位（-13.72%）持续收窄。三四线商品住宅成交694  万平米，环比下滑0.35%，同比下滑32.01%；累计成交9379  万平米，累计同比-6.26%；单月成交快速下滑，累计成交同比跌幅持续扩大。
        12  月土地出让金同比下滑，整体土地成交处于下行趋势。2018  年12  月300  城住宅用地土地出让金额为4309  亿元，环比增加71.8%，同比下滑13.9%；1-12月累计土地出让金额为33886  亿元，同比1.8%，增速自2018  年5  月的高位以来持续下滑。一线、二线、三四线土地出让金累计同比分别为-11.9%、-2.9%、15.0%。一线土地成交逐渐筑底，二线和三四线土地成交仍处于下行阶段，尤其三四线下滑幅度较大。
        一线去化率略有回落，二线平稳，三四线去化周期持续上升。2018  年12  月，23  城平均库存去化周期为10.47  个月，处于上升周期。其中，一线城市平均去化周期为13.65  个月，较前期高位有所回落；二线为7.93  个月，整体平稳处于低位；三四线为12.37  个月，自2018  年下半年以来快速上升。
        一线土地流拍率下行，二线和三四线处于高位。从分线土地流拍率来看，2018年12  月一线流拍率为1.9%，二线流拍率为11.0%，三四线流拍率为10.4%。一线累计流拍率为4.7%，自年初以来流拍率持续下行；二线累计流拍率为7.8%，处于2016  年以来的高位；三四线累计流拍率为10.5%，2018  年以来快速上行。
        投资建议：政策边际改善持续，后续房企融资改善力度以及销售实现力度决定其超额收益高低。近期地方四限政策【限购、限价、限售、限贷】持续调整。1）持续限价造成土地成交萎靡。12  月300  城宅地成交面积同比下滑12.4%，溢价率底部运行。土地流拍率单月10.4%，处于08  年以来的历史高位。考虑目前市场价格已经走低，我们认为有序放开限价，回归市场化是大势所趋。  2）后续焦点在于购买力是否充足。当前政策更多立足供给端放开，如预售证监管放松，限价放松，购买资格认定标准放松等。考虑过往3  年需求持续放量，我们认为后期能否有序提升购买力仍是市场关键（异地贷款，开发商缩小户型设计）等。关注融资成本下行能力。我们认为19  年年初降准有利改善整体流动性环境。各家企业19  年能否更大程度保障销售，同时降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。继续看好地产。重点推荐组合【万科A、保利地产、新城控股、阳光城】，关注招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。区域主题看好长三角一体化（上实发展、中华企业）。
        风险提示：行业面临基本面下行风险。