但各地政府都有一些政策上的微调，包括但不限于降低户口的入户条件、取消限售、取消新房摇号、取消限价等等。首套房贷款利率开始见顶下行。土地市场跟随销售下行调整，北京两年来首次出让未要求“自持比例”和限价的地块。我们认为各地调控政策的风向已经发生变化，整体会偏宽松，对行业都是正面的，有利于市场的稳定。
        大型龙头房企销售韧性足：主要上市房企2018  年合约销售金额和面积同比增速分别为50%和49%，远高于行业平均水平。绝大部分公司完成了全年销售目标。目前市场处于下行阶段，新房销售平均去化率降至50-60%，房企反馈的指标“盘房源/摇号人数”持续上升，个别城市已经取消摇号政策。比较正面的一点在于主要二线城市的库存并不高，约8-10  个月，并且上文提高调控政策已经转向，对市场的稳定有正面作用。我们认为主要布局一、二线城市的房企销售仍将保持10-20%左右的增长。
        拿地土地向二线城市聚焦：由于土地市场跟随新房销售市场降温而降温，土地流拍率上升，成交溢价率下降。上市公司下半年拿地的观望情绪浓烈，但普遍看好二线城市的市场，拿地向二线城市及周边的强三线城市聚焦
        融资通畅，美元债市场火爆：近期房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足，美元债市场火爆，且成本略有回落。新城发展控股成功发行2  年期3  亿美元利率7.5%的优先票据；中国奥园成功发行3  年期5  亿美元利率8.5%的优先票据。显示市场信心的回暖。
        建议超配内房股：我们仍然认为2019  年房地产行业的机会大于风险，“防守”的基础不断被夯实，而“反击”的能量正在聚集，地产股的机会在于预期改善后的估值修复，从当前到3  月份是一个很好的窗口期，外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好。截止目前行业估值为2018  年5.7  倍PE，仍处于历史较低位置，股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂（817.HK）、龙湖集团（960.HK）、华润置地（1109.HK），高弹性公司推荐关注新城发展控股（1030.HK）、旭辉控股（884.HK）、融创中国（1918.HK）。同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。
        风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。