选股仍要明确苛刻性原则，少参与无安全边际的标的。                
        1.  影响行业短周期的利率如何走？——我们一直认为10Y国债定方向。货币政策较去年去掉了“中性”、“管住总闸门”等表述，改为“松紧适度”、“流动性合理充裕”。从长端利率的角度来讲，我们认为到明年三季度整体的趋势仍然是下行的，在这样的情况下，按揭利率依然会滞后于十年期国债利率作相应的改善，按揭改善是银行资产端作出的市场化调整。我们不需要去博弈政策会不会有放松，利率代表一切。
        2.  房地产到底怎么发挥稳增长作用？会首先使用吗？在经济下行压力加大这一背景下，稳增长诉求提高，第一步仍然是“较大规模增加地方专项债”，来激活“基建”这一武器，稳房地产投资是第二步，排在基建之后。
        3.  行业长期空间？——我们“还活着”。较去年相比，除了又再强调“抓好农业人口落户”，还提出要督促落实2016-2020年（十三五）1亿人落户目标，意味着这五年要把市民化率提高到43.90%，也即每年提高1.5  PCT。这也意味着地产行业未来中长期需求的基数仍在，城镇化下半场为此提供源泉。正如我们年度报告所说，我们“还活着”。
        4.  长效机制会否加速？因城施策与一刀切对于市场影响的区别在哪？a.长效机制不仅仅是制度性机制，长效机制或加速但力度一定是温和的有助于靴子落地；  b.“因城施策”的关键词从“控”市场变为“调”市场；c.租赁市场或有新风向，未特意提“租购并举”，意味着大力发展租赁住房过程中出现了新的问题，甚至有新的变化。今年没有明显提及棚改，之前新闻和媒体有报道过去地方政府发债有一些借道棚改的问题，我们认为这是典型的政府“关门开窗”。
        5.  区域，城市圈仍是发展的极！较去年相比，今年提到“京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区发展呈现出许多新特点”，这三个区域是中国人口和产业持续集中的“三极”，也是房地产兵家必争之地.
        投资建议：首推高周转龙头公司【万科A】和【保利地产】，同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源型公司估值修复，如价格较限制性股票解锁条件倒挂严重、估值低估的【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】。
        风险提示：房地产短期调控政策超预期，长效机制推出超预期，三四线销量下滑。