1H 公司实现营业收入1059.7 亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2 亿元，同比增长24.9%；每股基本盈利0.83 元，同比增长24.9%；全面摊薄的净资产收益率为6.76%，较2017 年同期增加0.28 个百分点。
    . 负债水平、存货管理和风险防范能力优秀。期末，1）公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 32.7%，继续保持在行业较低水平；2）公司有息负债合计人民币 2269.0 亿元，占总资产的比例为16.9%。有息负债以中长期负债为主；3）公司存货金额为6386.2 亿元，较2017 年底增长6.8%。其中，拟开发产品为1684.1 亿元，占比26.4%；在建开发产品4107.4亿元，占比64.3%；已完工开发产品（现房）581 亿元，占比9.1%。
    . 融资成本大幅优于同行。截至本报告披露日，公司先后完成五期超短期融资券发行，发行的票面利率区间为3.25%-4.60%，位于同期发债利率低位；2018年7 月，公司完成人民币30 亿元中期票据发行，发行利率为4.60%；2018年8 月，公司完成15 亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017 年以来房地产企业公司债发行利率新低。
    . 公司多元业务发展顺利。1）物业服务累计签约面积超过4.7 亿平方米，上半年实现营业收入41.6 亿元，同比增长29.8%；2）长租公寓业务覆盖30 个主要城市，累计获取房间数超过16 万间，累计开业超过4 万间，开业6 个月以上项目的平均出租率约92%；3）印力商业平台共管理总建筑面积915 万平方米，自持项目已开业79 个，包括53 个购物中心。4）物流仓储服务业务进入全国32 个主要城市，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）626 万平方米，其中已建成运营项目41 个，稳定运营项目平均出租率为 95%。
    . 投资建议：维持“优大于市”评级。预计公司2018 年和2019 年EPS 在3.29和4.29 元。按照8 月22 日股价23.92 元股价计算，对应2018 年PE 为7.27倍。目前公司RNAV 在33.7 元，行业2018 年平均估值水平6.16XPE，考虑公司龙头特征，我们给予公司2018 年9XPE 估值，对应29.61 元。给予公司合理价值区间在29.61 元到33.7 元（对应10.24XPE）之间，维持“优于大市”评级。风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行；4）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；5）市场集中度提升速度不达预期。