点评：
    1、销售渐入佳境、6 月单月同比+34%，Q3 低基数效应可期
    6 月公司实现签约金额656.3 亿元，环比增长53.1%、同比增长33.6%；实现签约面积449.9 万平方米，环比增长60.9%、同比增长29.1%；销售均价14,588 元/平，环比下降4.8%、同比增长3.4%。5 月以来公司销售渐入佳境，主要由于推盘力度加大，并且我们估算已认购未签约金额进一步提升至700 亿元上下，从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及Q3 销售基数将大幅走低的情况下（公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1 为396 亿vs.423 亿vs.501亿），公司Q3 的销售表现值得期待。1-6 月公司累计实现签约金额3,046.6亿元，同比增长9.9%，较1-5 月提高5.1pct；累计实现签约面积2,035.5万平方米，同比增长8.9%；累计销售均价14,967 元/平方米，同比增长0.9%。
    2、5 月拿地保持积极，单月拿地额/销售额为53%，拿地价格可控
    6 月公司在土地市场获取杭州、嘉兴、苏州、大连和西安等地合计39 个项目以及4 个物流项目，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。6 月公司新增建面752.2 万平方米，环比增长133.3%、同比增长20.3%；对应总地价345.7 亿元，环比增长62.9%、同比增长54%；拿地金额占比销售金额达52.7%，环比增长0.1%，较上年64.5%下降11.8pct；平均楼面价4,596 元/平米，环比下降30.2%、同比下降61.7%，拿地均价占比当月销售均价31.5%，环比下降0.3%，较上年45.2%下降13.6pct。1-6月，公司共新增规划面积2,443.2 万平方米，同比增长32.8%；对应总地价1,222.6 亿元，同比下降14.3%，拿地额占比销售额达40.1%，较上年64.5%下降24.4pct；平均楼面价5,004 元/平米，较2017 年下降24.8%，拿地均价占比当年销售均价33.4%，较去年的45.2%下降11.8pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-6 月新增货值3,664 亿元，略高于同期销售金额3,046.6亿元。
    3、投资建议：销售渐入佳境，拿地保持积极，重申“强推”评级
    万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33 元，现价对应18 年PE 仅为7.0 倍，维持目标价45元，重申“强推”评级。
    4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧