2017 年前5 月万科销售金额2281 亿元，同比增长54.4%，市占率由2016 年大幅提升2.54 个pct 至6.22%。我们认为万科凭借卓越的融资和投资能力，未来市占率仍将持续快速提升。1）万科融资能力优异：集中体现在其融资成本低、潜在融资空间大、财务杠杆稳健。2016 年万科资金成本仅4.3%，远低于行业平均水平，位列行业第一；此外行业最高的净资产规模也保障了巨大的可融资空间；但万科始终保持低于行业平均的财务杠杆，稳健理性发展，令人钦佩。2）万科投资能力优异：近年来万科投资拿地时点和空间把握精准，凭借对行业前瞻性地精确预判，在核心一二线城市获取了大量优质土地储备，为未来市占率提升奠定基础，并充分受益于房价上涨，价值不断增厚。3）万科管理层是核心竞争力，为万科长远发展保驾护航。万科作为行业龙头，这么多年来仍然持续保持非常高的增长速度，管理层的能力，公司成熟的组织架构和运营模式，成熟完善的产品线等都起到了非常核心的运用。优秀的管理层保证了公司的长期快速发展。
    股权明朗，重回成长轨道。6 月10 日深铁集团受让恒大所持的全部万科股份后，持股比例上升至29.38%，成为公司第一大股东。深圳地铁入主万科意义重大，深圳地铁是深圳国资委全资子公司，实力雄厚，成为万科基石股东后，将稳定各方长远发展信心。另一方面，凭借深铁丰富资源和轨道交通优势，有望加速双方“轨道+物业”探索。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10 块土地，建面约427 万平方米。双方强强联手将大幅降低获地难度、快速补充优质土储，共享中国轨道交通快速发展红利。
    事业合伙人机制，促进高效运营管理。万科的事业合伙人制分为持股计划、跟投计划、事件合伙三块。其中持股计划已累计购买公司4.49%股份，增强合伙人与公司利益绑定。跟投计划自2014 年3 月以来已经迭代三个版本，目前跟投额度和激励效果位于行业前列。公司的事业合伙人制度有效地解决了所有权和经营权分离的问题，增强员工积极性，公司组织结构趋于扁平化、去中心化，有效降低费用、进一步提升盈利能力。
    深耕一二线城市，土地储备丰富优质。截至2016 年底，万科在中国大陆拥有600 个主要开发项目，土地储备建面约1.1 亿平米，权益建面约7638万平米，绝大部分布局在核心一二线城市。我们测算万科当前RNAV 为2402.1 亿元，折合每股RNAV21.8 元，具有一定的安全边际。
    投资建议：万科凭借卓越融资、投资和运营能力，市占率快速提升，强者恒强。
    公司股权明晰，稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速，充分受益于“粤港澳大湾区”建设。我们预计公司2017-2018 年EPS 分别为2.20、2.48 元，对应PE 分别为10.9 和9.7 倍，维持“买入”评级。
    风险提示：货币政策大幅收紧；行业销售不及预期。