步步高怀化新天地项目占地面积约3.5 万平米，位于迎丰西路与人民西路交汇处西南角，北临怀化步步高百货（2006 年开业），西临住宅小区，南临人民南路，东临人民东路，属怀化市核心商圈。公司拟将该项目打造成集“购物、休闲、娱乐”为一体的综合性城市地标级商业中心，拟新建建筑面积约10 万平米的购物中心（含超市），主营业态包括零售、餐饮、休闲娱乐、儿童体验等。
    虽整体消费环境偏弱，但公司近年仍保持稳步扩张，且先后跨区域收购南城百货、梅西商业，体现较强区域竞争力和跨区域整合能力。公司2014 年和2015 年均新开百货2 家、超市7 家，各关闭6 家、9 家门店；2016 年新开百货5 家、超市34 家，关闭12 家，百货开店速度恢复到2013 年的较快水平，但体量更大且业态更丰富，同时通过关闭调整门店来优化门店结构，增强整体盈利能力。
    我们预计，公司2017 年仍将保持较快展店速度，下半年将新开步步高广场贵港店（广西）、步步高泸州新天地（四川）、岳阳东方红项目（55%股权），且多为10 万平米左右的购物中心，业态丰富且集客能力较强，有望打造为当地新的商业地标。
    超市方面，我们估计公司一季度同店增长3-4%，预计4 月至今增速略降至2%左右，可能主要与二季度的相对淡季以及近期促销力度减小等有关。
    此外，公司虽自4Q2014 以来，净利连续近9 个季度下滑，但经过1 年左右的经营调整，1Q2017 已显靓丽业绩（收入增6%、扣非净利增33%），且以购物中心为主稳步推进省内、外扩张，契合三四线城市的消费升级趋势，预计2017 上半年有望迎业绩拐点（公司已预告上半年净利润增长0-30%）。
    对公司的判断。①公司多年来深耕湖南和广西区域成为综合性商业龙头，当前其依托线下品牌、渠道、供应商、消费者等资源，积极转型线上线下融合的（跨境）电商、到家和供应链服务等，体系完善、战略清晰、执行力强且有灵活有效的民营机制保障，在A 股零售公司中具有显著的稀缺性价值。②扩张战略，公司主导区域超市整合，也有望参与重百定增，形成步步高、物美、重百一体的商业联盟，资源共享，合作巩固区域优势。③经营趋势上，公司经一年左右的经营调整，2016 年百货新开5 家门店的速度已恢复至2013 年的较快水平，预计2017 年新开3 家百货门店且省内、外均稳步扩张，巩固区域竞争力，有望在2017 上半年迎业绩成长拐点。
    维持盈利预测。预计公司2017-2019 年EPS 各为0.20 元、0.25 元和0.31 元，同比增长21.21%、22.80%和25.69%；目前11.78 元股价与102 亿市值对应2017年PS 为0.6 倍。考虑到公司较强的区域竞争力和积极转型战略，参考同业估值给予公司2017 年0.9 倍PS，对应17.71 元的目标价, 维持“买入”的投资评级。
    风险与不确定性。电商业务进展及成效的不确定性；新门店培育期拉长；跨区域扩张的不确定性。