二、分析与判断
    坐拥前海核心土地资源，受益于粤港澳大湾区发展规划
    公司与前海管理局合作开发前海核心片区2.9 平方公里土地资源，该片区有望成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。2016 年6 月，公司实际控制人招商局集团与深圳前海管理局签署框架协议共同推进自贸区建设，约定由双方组建合资公司共同开发建设招商局集团原前海物流园区2.9 平方公里土地。9 月，双方正式合资成立“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”，其中招商局集团通过招商蛇口持有82.5%股份的招商前海投资控股有限公司出资50%。前海共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，总面积约15 平方公里，合资公司开发的2.9 平方公里土地位于前海核心的妈湾区域，为公司未来发展提供了充足的土地资源保障。
    3 月5 日李克强总理在2017 年政府工作报告中，首次明确提出制定粤港澳大湾区城市群发展规划。4 月11 日上午李克强总理在中南海紫光阁会见香港新任特首林郑月娥时再次提出今年中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。我们认为，受益于“深港合作区+自贸试验区+保税港区”模式，深圳前海蛇口自贸区将成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。公司作为前海和蛇口开发的主要参与者将大幅受益。
    产业园区开发经验丰富，有望参与雄安新区建设
    公司深耕园区开发与运营，1979 年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设，积累了丰富的城市开发与运营经验。公司立足蛇口样板园区，在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营，北京台湖、东莞长安等产业新城项目也在有序推进中。报告期内，公司的“蛇口模式”在深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖及其他一、二线城市加快推广复制的步伐。
    4 月1 日，中共中央、国务院决定设立雄安新区。同时前深圳市委书记许勤调任河北省代省长。4 月11 日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研，并专程拜会许勤。我们认为，凭借丰富的产业园区开发经验，招商蛇口有望深度参与到雄安新区的建设进程中，蛇口模式有望加速异地复制。
    聚焦一二线核心城市，优质土地储备夯实业绩增长基础
    2016 年公司共获得27 宗项目，计容建筑面积702 万平米，其中权益面积431 万平米，新增土地储备中，一线城市占比52%，二线城市48%。公司存量土地储备中，一线城市占比25%，二线城市占比54%；粤港澳大湾区范围内土地储备占比25%，其中前海蛇口自贸区内土地储备占公司总储备的3.7%。公司优质的土地储备为其未来业绩增长奠定了坚实的基础。
    三、盈利预测与投资建议
    投资建议：我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源，有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划；同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.12和1.52元/股，对应当前股价PE分别为18.71和13.78倍，给予"强烈推荐"评级。
    四、风险提示：
    房地产调控政策超预期，异地扩张不达预期。