分析
    拟议的交易价格较万科A 股1 月12 日收盘价20.4 元溢价8%，较万科A 2017 年底净资产价值折让13%，对应9.8 倍的2017 年预期市盈率，1.9 倍的2017 年预期市净率，且较2016 年6 月份万科公布的对深铁的非公开发行计划所提议的价格（人民币15.88 元/股）高39%（参阅我们于2016 年6 月20 日发表的简要分析）。需注意的是，6 月份时，华润和宝能都反对引入深铁作为万科的最大股东。
    潜在影响
    虽然我们对该交易能否完成不予评价，但如果完成，深铁将成为万科第二大股东，仅次于宝能（约持股25%；未覆盖，见图表1）。与2016 年6 月份万科提议的通过向深铁发行新股（占万科扩大后股本的20.65%）收购深圳项目的计划不同，新计划的持股比例低，且不涉及资产收购。我们认为此次交易不及6 月份明朗，当时万科/深铁计划实行“地铁+地产”战略，可为万科的增长注入长期动力（参阅我们于2016 年6 月21 日发表的报告）；但这将减少华润是否会支持万科与深铁在未来合作这一不确定性。
    此外，万科A 当前股价较2017 年末净资产价值折让19%，对应9.1 倍的2017 年预期市盈率，1.8 倍的2017 年预期市净率，其估值正在计入较中国海外（0688.HK，强力买入）等其它开发商龙头乐观得多的住房市场前景，尽管万科利润率更低。此外，在万科股东纷争看似已平息的情况下，其估值有可能回归正常。
    需注意的是，除华润的提议外，中国恒大今天宣布无意增持万科股份。维持万科A/H 的卖出/中性评级和基于净资产价值的12 个月价格人民币17.6 元/19.0 港元。
    主要风险：资本配置执行好于预期。